台南房屋買賣超急快的網誌繁體中文: 11月 2015

2015年11月28日星期六

【地產專欄】張欣民：無政府的海外房地產投資風險

近年來在政府持續打房情況下，國內資金紛紛往海外尋找避風港，而且在利之所趨之下，這股熱潮似有氾濫成災之勢，潛藏的風險也越來越高，但這時候負責管理房地產交易的政府機關卻不見了，萬一不幸真的出問題到底該找誰呢！海外投資低成本高報酬？最近只要打開報章雜誌或是網路上，觸眼所及大概都可看到以下的一些廣告：「大阪當房東，實現夢想投報7%起」、「投資英國停車位6年狂賺80%」、「投資飯店套房3年保證回酬加保證買回獲利37%」、「金邊房市投報率台北7.5倍」、「高房價上漲：5年上看70~100%」等。林林總總這樣的廣告看了是不是讓人非常心動呢？確實，在國內房地產租金投報率只有1.57%超低的情況下，看到上述的投資回報數字，任手頭稍有一些閒置資金的人都會怦然心動，因為投入金額不多，但卻有非常迷人的高報酬。海外房產投資泛濫卻無人管近幾年來政府持續的打炒房、查稅，未來還要實施房地合一稅，更是變相的在趕跑投資國內房地產的資金，在有利可圖的情況下，投資海外房地產儼然有氾濫成災之勢，相關的業者眼見機不可失，加上國內房屋交易量持續萎縮，更是多方找尋案源進到台灣來，台灣也好像成了全世界房產的展銷中心。 {ad-優質推薦：吉安農地農舍買賣, 桃園工業用地, 新北市工業用地, 大園電梯大樓, 嘉義房屋,

可是在這一窩蜂瘋海外房地產投資當中，我們卻發現管理房地產交易的政府主管機關不見了，中央的內政部不久之前只是應媒體要求，發表了要相關業者自律的說法：「房仲業者在執行仲介業務時應自我約束，遵循國內相關法令規定，不應過度包裝或提供片斷訊息」，再來就沒有任何作為了！被忽略的海外投資風險海外房地產銷售最主要還是在台北市，但是對於台北市內房仲、代銷祭出非常嚴格銷售規範的張金鶚副市長，卻獨獨不見台北市的海外房地產銷售之誇張、離譜，是真的看不到，還是法管不到？這無疑是讓前往海外投資房地產的民眾暴露在高風險之中。事實上，從投資學ABC的角度看，投資海外房地產高獲利，背後就是意味著高風險，最近日圓貶值，前3年搶先進入日本房產的投資人，在匯兌上帳面就損失3成了，更不要說最近旅日作家劉黎兒所提出來的警告，少子化、高空屋等，這些數據恐怕沒有業者會告訴你吧？獲利的背後就是風險像是最近也很火紅的柬埔寨房產投資，天下雜誌卻用如此斗大標題來形容這個國家，「自由到沒王法超現實的冒險家樂園」，至於澳洲呢，最近媒體也提出警訊：「升息在即，澳洲房貸恐掀違約潮」。政府不能再假裝看不見了，不能再只是道德喊話要業者自律，如果業者能夠自律，國內就不會有毒澱粉、假油等等食安風暴了，不要等到「代誌真的大條了」，再要來處理，恐怕就為時已晚了！ {ad-優質推薦：屏東買屋賣屋, 中壢透天, 烏日不動產, 內湖房屋, 台北房屋買賣, }

台北市公宅亂灌水 4年2萬戶疑搶功

【住展房屋網/台北報導】台北市府最近召開記者會強調，市長柯文哲所承諾的公宅政策會說到做到，今年底前約1.1萬戶公宅會啟動規劃設計或興建，另9000餘戶也在規劃當中，預計2018年底可以蓋成2萬戶公共住宅。雖然市府戮力興建公共住宅、兌現政見值得讚許，但2萬戶中卻有灌水成份存在，似乎有點急於攬功。台北市政府指出，目前辦理中的基地包括文山區興隆公共住宅2區、南港區東明公共住宅、新北市林口區世大運國宅基地、松山區健康公共住宅、萬華區青年公共住宅、北投區北士科專案宅。新推動中的公宅基地，則有大同區明倫國小基地、萬華區青年營區基地、文山區景美女中調車場基地、南港區小彎基地、北投區奇岩基地、信義區六張犁營區基地（AB街廓）、文山區木柵段基地、萬華區莒光段基地、信義區三興段基地及信義區廣慈博愛園區基等處。 {ad-優質推薦：南崁透天, 小港別墅, 中壢房屋買賣, 桃園公寓, 屏東買屋賣屋,

住展房屋網企研室指出，現在正在蓋的公共住宅中，文山區興隆公宅、林口世大運國宅、北投北士科專案宅、南港東明公宅、萬華青年公宅與松山健康公宅，其實都是郝市府期間就已動工興建，並非柯市府第一手推動。雖然柯市府接手續推公共住宅值得肯定，但沒必要把前朝功勞全攬在自己身上。如果扣除前朝任內動工興建的公共住宅，今年底前北市府根本不可能有1.1萬戶公宅會啟動、2018年底前更不可能蓋出2萬戶公共住宅。換句話說，如果沒有把前朝已動工、但未完工的公宅數量加進來，那麼柯市長競選前說會4年內新蓋2萬戶公共住宅的政見鐵定跳票。但把前朝的功勞攬在自己身上，來強調2萬戶公宅政見會在時程內兌現，這樣不僅搶功，也過於浮誇。即便如此，我們還是得為郝市府與柯市府各按個讚。因為公共住宅是一個好的政策，前、後任市府對於好政策都不約而同全力推動，將能減輕市民的居住負擔，也算是北市民眾的福氣！ {ad-優質推薦：虎尾房屋網, 新港土地網, 台東工業用地, 淡水農地, 大雅套房, }

【地產專欄】徐佳馨：精挑好宅3要訣告別地段迷思

對於購屋人來說，除了地段、格局等看的到的部分外，其實很多人不了解，管理才是住宅的靈魂，在市場進入大盤整格局下，怎麼挑一間管理好宅，是購屋人的必備功課。好的居住品質管理是關鍵近年來，大家討論房地產時多偏重在價格、地段等硬底子，可是卻往往忽略了管理往往才是決定居住品質的最終關鍵，特別是自用客戶，若能遇到好鄰居，不只住起來舒適開心，也是房價保值的一大關鍵。挑選管理好宅3重點其實除了向在地業者打聽社區風評，參考每年公部門舉辦的優良社區評選排名之外，購屋人在看屋時，多一點用心在該戶屋況的觀察，往往會有意想不到的收穫，特別是梯間、布告欄與地下室是一定要特別留意的3大重點，也是最容易揪出魔鬼的細節。 {ad-優質推薦：鹿港農地, 馬公休閒農地, 士林套房, 中壢不動產, 仁德不動產, }

1.公德心的重要性從梯間與地下室等公共空間是最能夠看出鄰居有沒有公德心的地方，許多人習慣把家中不用的物品，甚至於資源回收物，都堆在梯間或是地下室，若是住戶將堆放雜物視之為理所當然，除了有礙觀瞻，更可能再發生火災等意外時影響逃生，看屋時不可不注意。 2.布告欄看社區管理品質此外，布告欄也是能夠看出社區管理端倪的好幫手，一般來說，管委會會把會議紀錄、社區管理費收支與欠繳名單張貼在布告欄上，欠費人數多、管理基金過少的社區，未來在維護上都會是一大隱憂。 3.會議記錄看社區營運好壞從會議記錄中也可以看出社區營運是否健全，住戶對於社區事務的參與程度，看屋時多注意一下，往往會有意想不到的收穫。購屋前可先體會社區互動當然，如果對管理品質特別在意，或對於某個社區情有獨鍾，甚至可以考慮購屋前先試著到該社區內租屋居住，直接體會住戶間互動，以及社區管理種種細節，更可以旁聽社區會議，透過多方管道了解，除了讓自己買得更安心外，也能對社區多份認同感，重視管理的購屋人其實不妨試試。 {ad-優質推薦：新北市廠房廠辦, 台北房屋買賣, 大園套房, 台北不動產, 桃園買屋, }

洪琬琪：靠爸族買房孝親房有門道！

【地產專欄】洪琬琪：靠爸族買房孝親房有門道！

近來房市冷颼颼，有房仲業者統計，雙北市首購族比率逆勢成長至37%，來到金融海嘯以來的新高，較去年同期上升4%。其中，2房小宅及老公寓更拉出小長紅，成為買房需求下首購族的熱門產品。但對於自備款不足的年輕一輩，不少人需仰賴長輩出資協助，因此原本空間有限的小宅還該不該留間孝親房，成為不少親子間爭吵的導火線，甚至演變成雙方撕破臉的局面。雙北高房價獨力購屋吃不消據估算，首購族在台北市購屋平均總價約1,779萬元，屋齡30∼40年的中古屋平均總價約1,450萬元，因價格較低且使用空間相對較大，最受首購族歡迎。新北市方面，600~1200萬的總價則可買到3房公寓或大樓，對於首購族而言負擔較輕。以熱門的中和區中正路購屋區為例，根據最新實價登錄顯示，若要購買該區屋齡較新且有電梯的2房小宅，約950萬元可入住電梯2房住家，以貸款八成計算，自備款約需190萬元。年輕小夫妻若2人月薪加起來共9萬，每月省下一半也就是4.5萬當作購屋資金來算，至少需4年左右才能存夠自備款，想加快購屋速度，除非有長輩資助。但這麼一來，有出資的長輩該不該插手年輕人的房事？僅有2房扣除主臥，剩下的1房到底要當作小孩房或使用率不高的孝親房？成為時下很多年輕夫妻與長輩們之間難解的習題。小住宅孝親房留不留不難解一般長輩較注重購屋地段、房子方位，甚至是樓層也在考量範圍內，因此，對於首購族，大多想以過來人之姿提供建議。但對於年輕人而言，社區是否有管理、屋齡新舊以及公設多寡，才是他們的主要考量。 {ad-優質推薦：霧峰不動產, 桃園公寓, 礁溪廠房廠辦, 淡水房屋網, 屏東租屋, }

像是世居中南部的長輩，通常都較難理解為何幫忙出了近百萬的頭期款，年輕人看上的都是空間較為狹小、公設比高的電梯大樓，而不願選擇有天有地的透天厝或空間實在的老公寓？難得想要北上一趟探望子女及孫子，結果竟發現寶貝兒子或女兒竟沒有孝親房的規劃，衝突、摩擦往往由此而生。子女若不想因為買房而與長輩有摩擦，除了選擇自力負擔屋款，建議不妨以多元彈性運用空間的方式。例如，將第2間房作中性裝潢或和室，並以可動式家具如沙發床取代固定床組，父母來訪時可做為孝親房，平時則可作為書房、小孩房或工作室使用，讓空間利用更多元，也避免長輩心中對於孝親房的疙瘩，堪稱兩全其美的作法。新制上路贈與連同房貸較好另一方面，房地合一新稅制於6月立法三讀通過，並將於2016年1月1日開始實施，因此日後售屋要小心有「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。舉例來說，陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳，假設5年後，小陳再以1,800萬元出售，因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算，因此計價成本為500萬元，所以，贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。但一旦該房屋未來再出售時，即使只賺300萬元1800減1500，在房地合一新稅實施後，政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算，已無任何節稅空間。因此，「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式，建議最好用「附帶負債」，也就是連房貸一起贈與，增加扣除成本，讓長輩贊助子女購屋的美意盡量不打折。 {ad-優質推薦：桃園公寓, 官田土地, 楊梅休閒農地, 台東土地開發, 桃園房屋, }

民怨高張才亡羊補牢？從鉛水管看無解高房價

【住展房屋網/台北報導】儘管國民黨柱下朱上話題還在持續發酵，但水果報踢爆全台3.6萬戶疑似仍在使用含鉛水管，儼然成為本週熱議話題。本來相關單位抱著息事寧人，等鋒頭過了，一切恢復『正常』的鄉愿心態，甚至蠻橫地說，含鉛水管要等2025年才有辦法全部汰換；沒料到事情愈鬧愈大，引發各界非議，經過數日後，經濟部長終於回應表示，台水將在一週內主動通知供水區內6千餘戶，台北市這邊，柯P也在市議會要求北水處加快汰換腳步。然而，儘管官方已作出回應，但以過去公部門行事風格及效率論，只要媒體及民眾相關聲音或抱怨稍減，或有其他消息搶走新聞版面，一切恢復原狀的機率還是很高，畢竟含鉛水管並非第一次被踢爆，甚至就算政黨真輪替也很難解決。這當中問題，其實大家都很清楚，主要是長期官僚文化，養成多一事不如少一事，多做多錯、少做少錯、不做不錯的惡質習氣，缺乏適當客觀考核及淘汰機制也是深層原因。而且，同樣問題不光只是在舊自來水管含鉛問題長年不解上，近年持續惡化的高房價問題，根源也如出一轍。不用回溯太久，四年前上屆總統選舉，高房價就已是火線話題；但馬政府都只出張嘴、作作樣子，社會住宅就是最好例子。直到去年太陽花學運後，官方見事態嚴重，甚至可能危及政權穩定，才開始回應民意，推動房地合一新制，不過回過頭來，房產交易利得稅制，還是有很多問題。 {ad-優質推薦：嘉義市西區套房, 淡水休閒農地, 泰山建地, 台北土地, 后里公寓, }

持有稅改革只作半套；房屋稅部分，只有北市單行豪宅稅比較有點樣子，其餘如北市調高房屋稅基，卻只針對去年七月後取得使照新建物，以及家戶持有第四戶以上才算囤房的囤房稅，表面上是改革，但實際上仍離租稅公平相當遙遠。就更不用說持有稅中的地價稅依舊偏低，中央及地方卻在公告地價是否該每年檢討調整上打轉，令人不解，這一切的所謂改革是否只是擺個姿態，企圖矇混過關？說實話，到目前為止，高房價問題依然無解；住展房屋網企研室早已多次分析指出，問題不只是稅制等制度有所缺失，更在於缺乏適當產業政策及多元健全投資管道，引導資金流向實體投資、創造經濟產值，到頭來，持有資金者當然把前往持有及買賣成本低的房地產裡塞。高房價問題猶如政府整體施政不利，甚至長期抱持『價揚等於政績』謬誤觀念的照妖鏡，想要有解，當然必須全盤宏觀思考並對症下藥，否則現在的房價鬆動，只是為下一次的再飆漲打下若干『基礎』而已。 {ad-優質推薦：台南市南區建地, 信義區透天, 淡水新市鎮, 內湖車位買賣, 台東公寓, }

業者需提長期維護計畫才能解決建物公安疑慮

【住展房屋網/台北報導】有句俗諺是這麼說的：各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜。這句話描述的是，過去人們會避免接觸公眾大事，寧可獨善其身以免惹禍上身。然而，這是高壓極權體制下，人們明哲保身的不得已而為之；身在現代民主社會，如果還有這樣的思想，說實話，就真的稱不上是民主了。只不過，現實仍和理想差很遠；這點從人們對公寓大廈管理條例一知半解，對社區事務參與興致缺缺，甚至連管委會都不想設立，就可見一斑。像最近就有報導指出，新北市6.5萬棟華廈或大樓社區，竟然只有約8千棟，大概一成多的比例報備成立社區管委會。這些無設置管委會的社區，電梯等公設維護當然付之闕如，外牆缺乏定期安檢，更猶如不定時炸彈，隨時威脅著路人安全。 {ad-優質推薦：新化買屋, 台北買屋賣屋, 文山區不動產, 新北市公寓, 中壢建地, 天母店面, }

甚至，連首善之都台北市也有類似問題。之前發生大樓磁磚或外牆材料掉落，砸傷或砸死路人的意外；因此稍早建管處修訂北市建築管理自治條例草案，增列屋齡15年以上，或三層樓以上且外牆為石材等具風險之建物者，需定期委託專業人士或機構做安全檢測及申報；當時評估，全市約有3,800棟需辦理之。然而，北市議會稍早審查該案，質疑相關罰則過高，還指建物所有權及管委會權責劃分可能出現疑義；甚至萬一真發生意外，但出事的社區沒有設立管委會，該罰誰就是個大問號，因此最後遭擱置。以上有關社區建物安全管理維護之問題，一般認為和社區管委會徒具形式或效率不彰有關，甚至多數民眾心存多一事不如少一事，缺乏參與公共事務的意識，確實是大樓潛藏公安疑慮的癥結之一。畢竟管委會不運作或運作不順暢，輕者可能讓社區公設停擺，但最壞的狀況是造成公安意外出人命，非同小可。但住展房屋網企研室認為，除了民眾的公眾意識還有待提升外，另一重大關鍵是在於生產端。畢竟有關建物本身的規劃與性能，量身打造的建商絕對最清楚；國外相關法規都明訂，開發商在銷售房屋，特別是集合式大樓建物時，必須擬訂建物長期維護計畫，讓後續使用者有所依歸。然國內始終缺乏相關規範，開發商蓋完房子賣掉後就可拍拍屁股走人，這的確衍生出後續許多有關大樓社區維管的問題。市府杜絕室內違建訂新辦法，要建築師配合出具無違建證明，因而引發議論。對此，市府出發點是希望業者負起更多責任，這點住展房屋網企研室可認同；那麼同樣思維，也應該在大樓社區維護管理上做若干落實，那就是修訂公寓大廈管理條例，要求開發商在興建銷售集合住宅或商業建物之同時，須同時擬訂長期維護計畫，才能長遠維持建物與社區的公安品質。 {ad-優質推薦：銅鑼工業用地, 芎林土地, 彰化工業廠房, 台中透天店面, 桃園不動產, 台南市東區建地, 中壢青埔建地, }

門面風水下千金萬福從門入配置得當輕鬆富

上一期本刊探討了「門面風水」，告訴讀者如何打理好自己家的「門面」，這一期除了分析細部門風水之外，更會告訴民眾更多有關門該如何配置，大至大門，小至櫥櫃的門，其中都有一番大學問的喔！門面風水下千金萬福從門入配置得當輕鬆富門前階梯不能多超多5階朋友少七月號提及，陽宅風水有分為「大門」、「中門」、「內門」、「後門」……等分別，對應風水上各有不同意義，延續上周的「大門」分析，鄭雅勻提醒，「大門」可以說是所有「門」中最重要的一個，因此有更多需要注意之處。現在許多一樓的住家大門設計，會多出幾階台階，尤其一樓店家常會使用這樣的設計，鄭雅勻表示，門前有階梯的家戶，其實不適合當做店面使用，因為風水學上而言，門前階梯越多的店家，來客數會越少，相對地也會影響店家生意，除非是經營頂級精品生意，否則不建議。至於做為住宅使用，也一樣需要注意門前的階梯數，一般而言，住家大門的階梯越高，該戶人家的人際關係也就越差，鄭雅勻提醒，最好是單數階梯，若階梯數不正確，盡量請加工成單數為佳，而她也表示，門前一旦超過5階，就容易嚴重影響主人翁的交友，容易被孤立。 {ad-優質推薦：草屯套房, 新屋建地, 台北辦公室, 土城土地, 埔里賣屋, }

開門見光光，財運跑光光另外，在室內設計上，有些中南部住宅會有「門通門」的設計，有時會出現「三門連通」的格局，風水學上有一言，「連開三個門、家中無餘財」，如果在購買房屋時看到這樣的室內格局，建議避開，若是避不開，居住時，至少一扇門需長保關閉狀態來化解。而關於家中內門的問題，鄭雅勻提醒，家中內門不宜太多，內門一但多就容易形成「門不擋風、家無好風」的格局，門是收納財氣的地方，如果太多道門同時都在收納財氣，將會互相搶氣，反而收不到氣。若是內門多已成定局，鄭雅勻則建議其中幾扇門要保持關閉狀態，如果一進家門，許多內門皆同時開著，一眼可以望見房屋內部格局的話，會形成「開門見光光，財運跑光光」的格局，為了好好留住財氣，這一點需要特別注意。床頭旁有門休寢難安現在的住宅設計，一般主臥室會配一套衛浴設備，但鄭雅勻提醒，有些設計師會將廁所設計在床的後方，門則與床頭平行，甚至床的後方不是衛浴，而是一套更衣室。這樣的格局特別容易影響主人的判斷力，在事業上下出錯誤的決策，承擔負面的代價。一般臥室是用來休息之處，床舖更是忙碌一天之後，休憩的地方，而「門」是一個活動型的設計，若是靠在床邊，容易造成床邊不時有氣流迴轉，無法使躺在床上的人獲得安穩的休息，自然也就無法好好養氣凝神。至於開門方式，風水有云「門向內推，積穀成堆；門向外推，財散如飛」，門扇若是開啟時往室內推動，代表財氣不斷向家中湧入，而反之，則是不斷把家中財氣向外推出，不利守財。鏡子別掛門上官司口舌容易多許多民眾喜歡在出門前最後一次修整儀容，好讓自己可以以最佳狀態出門，為了節省鏡子的空間，常會有人選擇直接掛在門上，甚至是設計時就直接崁入，鄭雅勻認為，鏡子與門相結合，主口舌是非，該戶人家的主人翁將會常有官司口舌纏身，因此建議若要出門前正衣冠，可以將鏡子設計在門旁邊的牆上而代之。鄭雅勻也表示，門面風水的定義上是包含「所有的門」，也就是說，櫥櫃門也算是門的一種，需常保整潔完好，若有任何破損狀況，記得盡速修補，這是一種家運的相聲，其中特別是廚房的櫥櫃門，更是管財之處，要隨時維持良好狀態。門的把手也有一番學問，當門越大，把手就應該有相稱的大小，若是門大把手小，則這扇門將會推得很吃力。門很小把手卻做得太大時，整體畫面感將會顯得突兀，而把手也需注意不能破損，把手一旦破損，不能納財，反而破財。 {ad-優質推薦：湖口電梯大樓, 潮洲買屋, 桃園房屋, 太平休閒農地, 天母不動產, 三峽廠房廠辦, }

【地產專欄】黃坤鍵：租屋不可不知的事情！

在目前房價居高不下的情況下，在外租屋的民眾越來越多，網路上也出現許多大型租屋平台網站，可見租屋的需求是相當的高，但是一般而言，大部分民眾對於租屋的警覺性較低，往往認為不過就是租個房子而已，又不是下重本買房子，即便租了之後不喜歡，了不起換一間租就好，沒什麼大不了。租屋不可不知的事情！其實租屋雖不若買屋般歸類在人生一件大事的領域內，但是任何契約行為都有其風險，何況是與居住相關的契約，有時候不是『大不了換一間租』這麼簡單可以擺平的，以下是筆者數年前承辦過的真實案例：社會新鮮人小吳畢業後在新店找到工作，於是準備在公司附近租一間月租三萬左右的房子，但是因為透過仲介公司還要付一或二個月的租金當服務費，為了節省開支，所以最後小吳就從網路上找到一間屋主自行出租的房子，價錢和格局都不錯，於是付了三個月押金外加第一個月租金後順利入住‧‧‧ 但是半個月後，某日小吳忽然接到警局通知他到分局製作筆錄，並且告知他涉嫌侵入住宅與侵佔！原來和小吳租到法拍屋了，當租和小吳訂定租約的是房子被法拍的前任屋主，而該屋其實已經遭拍賣，所以事後拍得法拍的現任新屋主會同法院人員前來點交時，赫然發現裡面有人居住，門鎖更換，才會把小吳當成侵入住居的嫌疑犯報警處理… {ad-優質推薦：桃園土地, 虎尾不動產, 中壢辦公室, 大安區不動產, 台中市北區房屋買賣, }

這個筆者真實承辦過的案例中，在法律上因小吳承租的房屋已經遭拍定，前屋主已經喪失該屋所有的權利，所以雖然小吳是善意的第三人，但是還是不能對抗透過法拍程序標得房屋的拍定人（新屋主）；而且因為該屋在法律上已經是拍定人所有，所以未經過所有權人之授權或同意就私自更換門鎖、進入屋內的行為，性質上是有可能可以構成刑法第306條的侵入住宅與侵佔等的罪嫌，雖然因為小吳本質上是善意不知的，所以欠缺犯意，或許是不至於構成犯罪，但是因為房子畢竟是別人的，所以小吳還是只能認賠盡快搬走。萬一遇到強悍的拍定人，搞不好的話還會新增一條前科記錄呢！筆者希望藉由這個案例提醒各位在外租屋的朋友，即便只是租房子，還是要小心，有時損失錢事小，但若惹上官司，那就真的問題大了。所以租房子的時後，最好請房東出示最新的房屋登記謄本跟房東的身分證，確認一下房屋的產權歸屬與現況；另外也可以跟警衛、鄰居打探一下該房子的概況；總之，事前多一分細心，事後少一分風險。 {ad-優質推薦：平鎮農地, 苑裡農地, 岡山房屋, 彰化房屋網, 溪湖透天, 套房, }

容獎上限上路建照核發量減少很正常

【住展房屋網/台北報導】內政部營建署統計，今年1至9月全國核發建築物建造執照件數，比較去年同期減少大約14.4%、總樓地板面積亦減少約15.1%，二個統計數據皆呈倒退嚕。有媒體解讀這是代表房市衰退的訊號，惟住展房屋網企研室認為，這樣的解讀其實不太合理，因為容積獎勵上限在今年7月後上路，申請建照與核准量下滑是正常現象。在2013年7月，因為政府有意實施容積獎勵上限制度，後來又再往後延2年，到今年7月起才實施。在實施之前，業者為了確保容積獎勵不會縮水，大舉搶先申請建照；因此，前幾年申請建照與核發建照的數量都很大。到了今年7月以後，容獎上限獎勵實施，都更容獎上限為1.5倍，一般建案上限降至1.2倍，在容積縮水的情況下，建照申請與核發數量減少可說是合情合理，而房市景氣下滑只是次要因素，而非主要因素。 {ad-優質推薦：大安區房屋買賣, 后里建地, 屏東買屋, 頭屋農牧用地, 北投不動產, 台南土地, 高雄建地, 嘉義別墅, 三峽房屋買賣, 花蓮辦公室, }

為什麼房市景氣下滑並非主因呢？一是前述的容獎上限實施，二是房市景氣在去年早已下滑。據住展雜誌統計，2013年新建案平均銷售率可逾8成，但2014年新建案平均銷售率掉到剩4成多，且北台灣都會區房價也出現下跌跡象，市場表現已掉至金融海嘯以來低點。然而，即使去年房市景氣就驟降，但申請建照與核准數量依然很多，並未因景氣下滑而減少，原因就在於業者想在容獎上限實施前，搶先申請到建照，才會無視於房市下滑而送件。今年7月開始，容獎上限實施，就已經沒有搶照的必要了。當然，房市景氣好壞，絕對會左右建商申請建照並推案的意願，不過近年在容獎上限這項因素影響之下，房市景氣好壞反而成為次要因素。所以，若說今年建照核准數量減少與房市景氣下滑有關，這種解釋並不夠全面。 {ad-優質推薦：台南土地, 高雄建地, 嘉義別墅, 三峽房屋買賣, 花蓮辦公室, }

稅捐機關：欠繳地價稅移轉可申請「分單繳納」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】李先生在有多筆土地，擬出售其中一筆，但有2015年地價稅未繳，依土地稅法第51條規定欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前不得辦理移轉登記，其是否能僅就買賣之土地申請分單繳納？ {ad-優質推薦： <桃園辦公室, 八德買屋賣屋, 湖口透天, 壽豐建地, 鼓山區別墅, }

稅捐機關解釋，地價稅之課徵是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣市轄區內全部土地之地價總額計徵。因此李先生在轄區內的全部土地之地價稅，依規定由稅務局依轄內土地總歸戶後發單課徵。但如果其中有土地因移轉需要，得依土地稅法施行細則第19條規定，由移轉土地之義務人或權利人申請分單繳納，也就是說可由土地買賣雙方任何一方提出申請，將該筆交易土地之地價稅，從全部地價稅總額內分別計算後分單繳納。 {ad-優質推薦：台南公寓, 楊梅店面, 新竹公寓, 苗栗賣房子, 五股別墅, }

謝沅瑾：廚房暗藏的危機火爐上有橫樑

有些廚房設計成「一字型」或「L型」其上可能會藏有橫樑，這在風水上稱作「橫樑壓灶」，因為橫樑壓住火爐，可能會影響到女主人的身體健康。尤其現在有些成屋，會幫消費者把家中裝潢都先打點好，當屋主搬進來時，可能流理台上方的櫥櫃已經做好了，所以一般人都容易忽略火爐上方藏有橫樑的情況。科學觀點從科學的觀點來看，古代的橫樑都是木頭做的，位在灶口上方代表直接承受火焰的熱度，或是湯水沸騰時的水氣，長久下來對於橫樑本身的耐久程度會產生影響，因此古人認為橫樑不應該位於灶的上方，是有其科學道理的。時至今日雖然橫樑都是鋼筋水泥製作，但仍然會產生問題，也就是橫樑會使廚房使用者頭上的空間相對窄小，一來容易在潛意識中增加壓力，二來降低的高度代表煮飯時產生的熱氣、氣味、或是瓦斯燃燒不完全產生的氣體，或更容易循環回到主廚者所在的位置，對於健康自有不良的影響。 {ad-優質推薦：龍潭土地, 潭子土地買賣, 桃園透天, 草屯農地, 台南市北區房屋買賣, }

另外再從另一個觀點來看，橫樑中的鋼筋，容易影響附近的磁場，若長期處於橫樑下的環境，對於人的精神狀態、健康、思緒等都會有一定程度的影響，樑壓床頭時影響的是睡眠者，樑壓書桌影響的是使用者，樑壓灶時影響的當然就是主廚者了。化解方式化解的方式是在橫樑上左右各釘上1根鋼釘，再掛上開過光的麒麟踩八卦及葫蘆。若是橫樑已被櫥櫃蓋住，也可以在抽油煙機的排煙管兩側掛上釘子，也可以獲得同樣的化解效果。葫蘆可以在拜過保生大帝或神農大帝（一般人稱的民俗醫生）後，用紙錢舀一點主爐的香灰裝在裡面，可以加強葫蘆化解病氣的效果。 {ad-優質推薦：台南農地, 苗栗公寓, 八里工業用地, 萬華買屋賣屋, 屏東辦公室, }

買對上天堂近十年房價漲幅新莊勇奪冠

【文/住展雜誌】近十年來房價漲很多，這點是毫無疑問的；問題是到底漲了多少？在哪個行政區買房賺最多？本文將不只為您大揭露，並要告訴您房市利基是什麼。據住展雜誌統計，近十年來大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅結果顯示，要擠進排行前十名，房價漲跌至少要一六○％以上。若買到前十名行政區房子的購屋族，身家至少翻漲一點六倍以上，根本是「坐地起富」啊！買對上天堂近十年房價漲幅新莊勇奪冠最少漲一點六倍漲幅排行前十到六名，分別是南港、中正、蘆洲、五股、三重。各區上漲的主因略有差別，南港主要是捷運等建設題材，以及民間大型土地開發案與軟體園區所帶動。中正區則靠北市市中心優勢而漲，甚少特殊的房市題材。蘆洲、五股與三重在二○○五年都是一字頭房價，但現在分別漲到四、三、五字頭。蘆洲與三重均因距台北市近，又因捷運線通車激勵，房價強勢跟著北市走漲。而五股雖沒捷運，但受洲子洋重劃區之賜，房價也有亮眼表現。 {ad-優質推薦：中壢農地, 宜蘭辦公室, 新屋透天, 桃園套房, 桃園房屋買賣, }

房價長線漲幅高俗話說：「有土斯有財」，這句話亙古至今都沒改變。由於房地產是低風險的標的，不像股票在短期內大幅震盪，只要放長線都能有不錯的利潤，也難怪有些長輩寧願「存房子」留給子孫。現在回頭來看，可以說十年前擲骰子亂買房子，怎麼買都賺，只有賺多賺少的差別而已。因為台灣地小人稠，不動產只要放長線就容易有增值空間；難保再過十年之後，我們再回頭來看今年房價，可能又是另一個相對低點了。 {ad-優質推薦：古坑農牧用地, 新竹市透天, 台中市南區透天, 桃園別墅, 草屯別墅, }

貸款成數差很大銀行愛貸小鮮肉

房市看淡，銀行放款勢必更加保守。房仲業者整理聯合徵信中心資料發現，2009年Q1到2015年Q2間，整體核貸成數略增1個百分點，若以年齡層為標準，平均核貸成數與平均貸款利率均集中增加在35歲以下年輕族群，其中又以30歲以下增加最多。貸款成數差很大　銀行愛貸小鮮肉住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，現階段銀行鑑價雖然保守，但收入穩定具有財力證明的年輕人仍是銀行喜愛的客戶類型，因此放貸條件優於其他年齡層。 {ad-優質推薦：新莊工業用地, 三重別墅, 潭子農地農舍買賣, 台北建地, 南港電梯大樓, }

根據住商不動產統計，20~25歲族群，2009年Q1平均核貸成數為68%，2015年Q2增加到72%，增幅4%；26~30歲族群，2009年Q1平均核貸成數為65%，到今年Q2則增至70%，大增5%居冠。至於31~35歲族群，平均也成長了4%。另外，根據資料顯示，46~60歲的族群，貸款成數卻不增反減，平均減幅1~2%不等。徐佳馨分析，除與標的物有關外，中年人貸款成數降低可能與總價、第二屋以及本身自備金額增加有關係。而年輕人貸款成數增加除與首購客戶條件較優勢外，總價不高可能也是核貸成數偏高的理由。徐佳馨指出，由於央行放寬第二戶、豪宅，以及桃園與新北兩區的選擇性信用管制，因此在數字上可能出現核貸成數增加的狀況，不過由於貸款仍視個案條件作為核貸標準，民眾購屋前最好先行詢問，比較保險。 {ad-優質推薦：桃園房屋買賣, 汐止套房, 台北房屋, 北投別墅, 台中別墅, }

2015年11月22日星期日

北市再釋10開發案業者冷感

【住展房屋網/台北報導】為積極活化北市公有土地，財政局副局長陳志銘日前指出，北市府將公開市議會舊址、北區轉運站促參案、南港生技產業聚落開發等10個包括地上權、BOT、公辦都更案等給民間參與投資，預估約可吸引450億的民間資金。其中市議會舊址由於多次招標，卻都無人問津。因此市府決定把該案一分為二重新招標。但北市府雖再釋10筆大案，營建業者仍顯意興闌珊。興富發建設副總經理廖昭雄表示，由於興富發過去都以自地自建的開發案為主，也較能掌握時程、風險和主導權，對北市舊市議會大樓地上權、南港生技產業聚落開發案等10筆即將公告招商的案件，將不參與評估。 {ad-優質推薦：台南市東區土地, 斗六房屋, 林口建地, 新竹市電梯華廈, 大雅透天, }

業者認為，北市商用不動產目前已幾近飽和，在租金效益不如預期和回收年限長的種種因素下，這些市有地開發案，恐無法成為建商眼中的菜，並可能導致脫標難度再度增加。 {ad-優質推薦：大園航空城建地, 永和公寓, 馬公土地網, 屏東辦公室, 竹北辦公室, }

朱推住宅政策租稅優惠釋空屋

國民黨總統參選人朱立倫上午公布住宅政策，透過租金補貼照顧弱勢、青年需求，提供租稅優惠讓閒置空屋進入出租市場或轉為社會住宅，朱立倫強調政府一年花40億，就可以照顧弱勢與青年20萬需求，反問蔡英文8年20萬戶社會住宅，每年預算625億元，質疑土地跟錢怎麼來？ {ad-優質推薦：台南市東區土地, 斗六房屋, 林口建地, 新竹市電梯華廈, 大雅透天, }

和兩名立委開談話會，朱立倫公布住宅政策，先質疑對手蔡英文的，8年20萬戶社會住宅，質疑對手花大錢蓋社會住宅，政策不切實際，朱立倫強調「住者有其居」，透過補貼，引導閒置空屋釋出，健錢租賃市場著手，朱蔡住房政策PK，蔡英文的社會住宅，8年蓋20萬戶只租不賣，朱立倫的全民安居，擴大租金補貼弱勢青年10萬戶，租稅優惠空屋釋出導入租屋市場社會住宅，並穩定房市透過市場機制調控房市，將房價所得比控制在8倍以內，各自端住宅政策牛肉爭取認同。新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：台中廠房廠辦, 造橋買賣農地, 高雄農地, 桃園透天, 彰化電梯華廈, }

鄭重澄清！宜蘭都計絕無內部作業情事

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】宜蘭縣的發展，自陳定南縣長開始，即確立整體規劃及環境永續的原則，併經歷任縣長傳承迄今，未曾改變。宜蘭縣政府強調，都市規劃的進行也秉持同樣原則，持續由下而上進行客觀的規劃，規劃的結果，也經公開程序事先對外發布，公平適用，不因個案而變更。至於羅東擴大都市計畫，也是希望能夠由下而上增加客觀、參與的規劃過程，而將程序及內容歸零，回到公所重新開始．宜蘭縣政府指出，為鼓勵整體開發，提供更多公益性開放空間，以提升縣民更優質的生活空間及便捷的大眾運輸，依過去歷史脈絡及現在城市發展形態，在本縣整體都市空間上，朝線性城市發展規畫，配合大眾運輸導向TOD之發展策略，沿著鐵路、台九省道沿線集中，再逐步向外延伸，同時在合理的開發條件下，提供公益性條件為前提，提高部分地區使用強度，使居住人口集中於公共設施完善地區。目前主要發展區都市計畫多已納入上開規定，於增進公共利益前提下，適度給予放寬建築高度。其中變更宜蘭市都市計畫運動公園附近地區細部計畫第二次通盤檢討，即是考量縣民公共空間、便利交通條件及宜蘭縣天際線等客觀前提下所做的決定。 {ad-優質推薦：桃園電梯大樓, 嘉義房屋買賣, 雲林不動產, 基隆土地分割, 新竹市土地, 新北市廠房廠辦, }

另外，宜蘭縣府對於任何民間開發建設計畫，均秉持環境永續及公平、公正、公共利益之大原則，於不違背宜蘭縣追求生態、友善、創意城市之目標下，凡對促進宜蘭縣就業及產業環境之案件，均予以最大行政協助，尤其許多開發計畫橫跨都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估、交通影響評估、水土保持計畫等層面，宜蘭縣府將其橫向縱向予以整合，避免審議過程疊床架屋，審查意見前後不一之情形，以促進民間投資，並提升宜蘭縣產業、觀光、生活及居住環境。宜蘭縣政府表示，至於全縣各都市計畫書圖內容、都市計畫委員會委員名單及歷次會議紀錄，早已全面公開，並於宜蘭縣府資訊網路供民眾自由下載參閱，所有案件皆為公平、公正審議及資訊公開透明，亦是宜蘭縣都市計畫委員會審議的基本態度，因此，絕對沒有內部作業未透明公開之情事。新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：石碇農舍, 大園別墅, 鼓山區電梯華廈, 雲林房屋, 大園買屋賣屋, }

北市交易量年縮4成唯內湖持平

觀察台北市各行政區的建物買賣移轉棟數，今年普遍呈現下滑，量縮最多的為萬華區，年減41.5%；其次為南港區，年減39.3%，然而內湖區是唯一交易量未減的區域，截至今年10月的移轉棟數2907棟；去年同期為2908棟。北市交易量年縮4成唯內湖持平群義房屋總經理潘家成表示，內湖之所以是唯一交易量未跌的區域，由於捷運內湖線於2009年全線通車後，串聯內湖、文山、南港等地區，縮短各區通勤時間，也進一步吸引多家建商開發新推案，完工交屋潮直至2011~2012年為一高峰，不少當時置產的屋主待2年奢侈稅期滿後，開始陸續出脫獲利了結，因此去年與今年還是有買賣移轉量能支撐。 {ad-優質推薦：桃園電梯大樓, 蘆竹別墅, 桃園不動產, 桃園店面, 台南房屋網, }

然而萬華及南港區量縮明顯，潘家成認為這兩區單價相對較親民，過去吸引不少首購族進場，但隨著近年房價一路攀漲，該兩區單價愈來愈接近松山、中山等區房價，在價格與區域條件選擇下，這兩區對購屋族的吸引力隨之下降。不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，內湖區交易量有撐，除了房市供不應求外，受到房地合一的影響，不少多屋族都趁此時整理手邊資產，近期觀察到一些有大坪數需求的換屋族都往房價相對比市中心低的內湖區遷徙，因此交易表現相對亮眼。 {ad-優質推薦：桃園別墅, 高雄別墅, 桃園工業用地, 后里工業地, 大雅辦公室, }

地產專欄】莊孟翰：標售國有地台北房價香港化！

4月10日，國防部委託國產署標售6宗國軍老舊眷村改建之國有不動產，分別位於台北市大安區、大同區、中正區、萬華區，以及新北市的板橋區和新店區。標售結果大安區與中正區這2標，不僅建商高價搶標，還分別高於底價27.7%、15.7%。根據房地產業者之分析，大安區安和路二段44巷標註有3土地，換算每坪容積單價高達206萬元，估計未來每坪房價應在170~180萬元以上才有利可圖。此價位雖與目前週邊行情相近，惟在現階段景氣轉折，高總價市場幾近停擺之情況下，為何還要高價搶標，其中緣由頗值得深入探究。台北市土地少大幅降價難猶記得3月中旬分別有房仲業與代銷業者發表市場調查報告，還不斷呼籲賣方應考慮率先降價10~15%，才會有優先出脫機會，否則一旦景氣明顯衰退，不僅賣不到好價格，可能還會面臨滯銷而卡住資金運用。這個月來的確有不少物件降價求售，並且議價空間也都超過10%，不過如再仔細檢視所在區位條件，甚少A級物件大幅降價求售；主要原因除了錢多及利率低這2項因素並未消除外，台北市土地資源之稀缺亦是關鍵因素之一。陸團觀光影響精華地段行情另外，政府不斷誇耀去年觀光客高達991萬人，其中第1名是陸客，第2、3名分別為日本和港澳，並且今年目標還要挑戰1,050萬人，姑且不論中資一條龍服務壟斷客源與利潤，及其對旅遊品質影響如何，畢竟這數據還是主管機關期待已久的突破。不過如就近年隨著旅遊人潮所衍生商圈店面以及精華地段房地產大幅飆漲之情況加以探討，短期間大幅開放陸客觀光政策可就大有檢討的必要。 {ad-優質推薦：嘉義市西區農地, 三重不動產, 馬公房屋租售, 屏東公寓, 桃園土地, }

陸資與海外資金衍生高房價在2010年10月1日安泰銀行標售位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的店面，結果由註冊地在香港的亨得利控股有限公司旗下子公司亨得利集團有限公司Hengdeli Group Limited以9億500元得標，換算每坪單價556.66萬元，溢價率高達23.79%。 2014年10月亨得利再高價出售，根據業者依貸款設定金額5.34億元，以貸款四成推估，出售價格約11至12億元，短短四年獲利高達2至3億元。另外，2012年8月17日富邦人壽以總價67億元從英屬維京群島商亞太置地Asia Pacific Land，APL購買西門町萬國商業大樓，若以土地面積386.43坪計算，每坪價格高達1,733.8萬元，創全台新地王。萬國百貨為亞太置地於2010年7月以30.5億元購自欣陸控股子公司，短短2年之間，獲利超過30億元。其實，亞太置地自2009年11月即陸續購買信義區「世貿Tower」、忠孝西路「壽德大樓」、衡陽路「世紀羅浮」等3大標的，其後再伺機高價出售。政策將使台北房價香港化？以上案例所潛藏的問題，除資金與利率因素之外，由香港近年大量陸客與中資所衍生的高房價經驗，覬覦台北房價將會出現香港化之預期，不斷有來自陸資與海外轉進資金前來投石問路。如果我們還是採取視而不見的鴕鳥政策，不僅國產署標售土地會一再上演高價搶地戲碼，不久的將來，台北市精華地段豪宅1坪300萬元恐亦為期不遠。 {ad-優質推薦：深坑廠房廠辦, 台中市西區透天, 中和房屋, 觀音土地買賣, 台東賣房子, }

【地產專欄】蔡志雄：房東安全有疑慮？四撇步保安全

最近有一則讓人震撼的新聞，一位房客因為不滿房東追討房租，一怒之下竟然把房東勒斃了，還把屍體裝進行李箱，拖行到房東另外的租屋處棄置。這則新聞出現，應該會有很多人認為當房東是一件危險的事，誰還敢當包租公或包租婆呢？如何避免發生類似不幸事件其實，過去也發生過房客被房東用針孔偷窺的案例，所以，受害的可能是房東，也有可能是房客，這應該只是個案而已。總不能因為有魚刺就不吃魚，或者像我當律師，經常接觸到離婚個案就建議大家不要結婚吧。畢竟當房東還是一個投資的管道，問題應該是如何避免發生類似不幸的事件。參考我多年包租公的經驗，保護房東安全可以這樣做：第一，套房比雅房好：很多人會建議買頂樓加蓋隔成套房來出租，投資報酬率比較高，因為獨立門戶的套房投資報酬率比較低。但有沒有想過，通常雅房的單戶租金比套房低，所以承租的房客經濟能力比較差，發生積欠租金的機率也會較高，而且，分隔的雅房進出也比較複雜，容易衍生衝突。第二，物件要有管理員：房東需要帶看或與房客聯繫而進入屋內，事前可先向管理員報備，遇有突發狀況可提高管理員的注意。 {ad-優質推薦：五股土地, 新北市商用不動產, 南港電梯大樓, 土城廠房廠辦, 內湖房屋, }

第三，不要落單：不要單獨一個人帶看或進入房客屋內，尤其是要向房客催繳租金，隨時可能發生衝突，應找親友陪同，或者與房客約定在社區公共區域交談。第四，預留訊息：我也曾經有向房客催繳租金的經驗，我會把前往哪一間物件催繳租金的行程以line發送其他親友，目的是預防真的發生衝突，我可以明白告訴房客還有其他人知道我來這裡，萬一發生不幸會有線索，以此來嚇阻房客。當然，也許有人認為這樣做會激怒房客，但這都是猜測，誰也不能預期事後的結果。你能做的不是去猜測事後的結果，而是選擇避免危險的方法，我認為能夠在事前多做幾道安全措施，當然越多越好。其實房客與房東之間，也不全然都是以上諜對諜不愉快的經驗，我遇過房客住我的房子好多年，最後是結婚才搬到老公的新房去，感覺也像是我嫁女兒一樣；也有位餐廳店長因為展店搬到台中，行前跟我說，如果回來台北還要找我租房子，都讓我內心感覺無比的溫馨。當包租公，投資報酬率其次，安全第一呀。 {ad-優質推薦：麻豆農舍, 泰山農地, 台北電梯大樓, 台南土地, 台北房屋買賣, }

【地產專欄】蔡志雄：先租後買4大優點報乎你知！

買房子要注重房子本身各方面的條件，包括地段好不好？生活機能方不方便？社區管理有沒有問題？但是精挑細選入住以後才發現樓上的鄰居作息日夜顛倒，偏偏喜歡在大半夜跳繩做體操，那就糟了！所以有句話說「千金買屋，萬金買鄰」，如何買到好房子又不會遇上惡鄰居呢？買房前先試用好處多「先租後買」就可以避免這個問題，先租屋在設定考慮要買的大樓裡，一般商品買賣都會提供「試用」，買房子同樣也可以先「試住」看看好不好，再決定要不要買。「先租後買」具有以下的優點： 1、認識左鄰右舍惡鄰居半夜擾鄰還不是最糟糕的，要是碰上夫妻吵架就抱著瓦斯桶尋死尋活的那種，可就像社區裡的不定時炸彈，連安全都受到威脅。通常這類的鄰居只靠仲介短期內帶看個幾次可能不會發現，租屋居住段時間一定可以知道，大不了賠上押金提早解約，總比誤上賊船買錯房子，後悔都來不及。 {ad-優質推薦：天母買屋, 中壢農地, 嘉義市不動產, 和美廠房廠辦, 三重買屋賣屋, }

2、洞悉社區管理實際居住在社區裡，親身體驗社區的管理究竟好不好，還可以透過參與會議以及查閱書面資料，瞭解社區各方面的狀況，包括有無漏水？電梯是否故障？管委會維修處理進度如何？管委會經費是否充足？甚至連管理基金金額多少？有幾張定存單都會一清二楚。 3、瞭解房價行情租屋這段時間，可以仔細觀察同社區裡物件買賣的狀況，通常出售的物件會張貼廣告在社區公佈欄上，開價多少？多久售出？成交價格多少？透過詢問管理員或仲介，應該都可以取得最新的資訊，幫助瞭解同棟大樓的成交行情。 4、掌握購屋機會一旦租屋發現社區管理不良，或是家有惡鄰，當然是走為上策。但如果實際居住發現條件不錯，包括生活機能各方面都已經適應決定買進，從管理員那邊經常可以探聽到屋主售屋的第一手資訊，也可以掌握購屋的機會，近水樓台先得月。 {ad-優質推薦：苗栗買屋賣屋, 士林買屋賣屋, 岡山建地, 台中工業用地, 永和電梯華廈, }

【專家專訪】超級夜市加持逢甲河南商圈房市熱

台灣最大規模的「逢甲旗艦夜市」觀光商機驚人，緊鄰腹地12期市地重劃，北接臨水湳經貿園區、南臨七期重劃區，素有「小七期區」之稱，群義房屋商仲部專案協理葉昇龍指出，商圈有絡繹不絕的外來人口，加上國際型夜市加持，房產保值抗跌性高。重大建設不斷商圈未來發展性強逢甲河南商圈範圍為河南路以東、黎明路以西、青海路以北、福星北路以南。地理位置臨近國道1號、74號快速道路，且離高鐵站只需10分鐘車程，區內有占地7260坪的文修公園，生活品質佳；除逢甲大學外，周邊還有西苑完全中學、僑光科技大學，學生租屋需求大。台中水湳機場2004年停用、移轉至清泉崗機場後，原基地轉型為經貿園區，台中市府已將水湳案規劃為面積254公頃的特區，並完成招標規畫準備動工。其他像是中央森林公園、大學城、國際會展中心及轉運站等重大建設也持續推動，逢甲商圈的核心地位永不衰退。生活機能成熟人口房價穩定成長在交通方面，河南路位於台中市西屯、南屯交界，南北連絡市政路、與大墩七街，沿線貫穿大業路、公益路、大墩十一街；河南路往東轉市政路可銜接74號中彰快速道路，過市政路可連結台灣大道，直通中山高中港交流道，交通動線順暢。生活機能方面，採買與餐飲店家集中在公益路、黎明路兩側，包括黃昏市場、全聯社、麥當勞、摩斯漢堡、全國電子，及小吃攤、診所、補習班等都聚集於此。 {ad-優質推薦：五股房屋買賣, 頭份廠房廠辦, 汐止建地, 嘉義廠房廠辦, 屏東買屋, }

河南路、黎明路由於生活機能成熟、優質學區集中且交通便利，近年成為七期之外的房市新亮點，建商推案積極，人口與房價都呈現穩定成長。「逢甲夜市去年消費額達109億，甚至超越台中大遠百，商機大爆發」，葉昇龍說，整個商圈將持續熱絡下去，不過，對於想入住此區的民眾，他建議往西北側的12期重劃區看房。自住換屋買方專家推薦12期 12期屬於新興開發區，距離中山高中港交流道不遠，又靠近逢甲夜市，讓該區房市前景看俏。12期之竄起與房價有關，七期新市政中心原為豪宅重鎮，但由於土地資源日趨稀少，加上價格高不可攀，讓建商望之卻步；反觀12期屬於新興開發區，位置又四通八達，吸引建商不斷推案，如文修公園第一排的景觀別墅便是當地房市特色之一。關於在地專家的購屋建議，葉昇龍建議，首購族可參考西屯路商圈的「寓上逢甲」，屋齡4年，單價25~28萬元、總價750~1200萬元，規劃1至3房，為適合首購自住的知名社區。換屋族可多留意12期黎明路、福星西路、漢翔路一帶的新大樓，例如「新業遠見」、「惠宇禮仁」、「惠宇澄品」等新社區，單價25~30萬元、總價1800~2200萬元可買到三至四房產品，建商品牌都頗具知名度。投資首重獲利逢甲商圈唯一選擇若為首重收益率的投資族，葉昇龍建議選最熱門的產品—逢甲商圈透天厝整棟改裝為套房收租，不只市場需求大、投資報酬率更有4%~6%，這樣的物件地坪以25~30坪為主流、總價2000~4000萬元，當地有非常多學生與上班族的租屋需求，因此很難有空置情形。葉昇龍認為，12期房市最與眾不同的是，跟人聲鼎沸的逢甲商圈只有一路之隔，商圈機能強，卻是純住宅區氛圍、商業活動少，夜晚居家安寧，還有新興重劃區的交通動線發達、屋齡普遍新穎都是12期優點，極適合購屋自住；至於投資買方還是由透天型店套產品入手，物以稀為貴、先佔先贏。 {ad-優質推薦：基隆賣房子, 新北市工業用地, 南投工業用地, 新屋建地, 高雄房屋, }

張旭初：客廳財庫招財密技大公開！

客廳是給家人溝通情感的主要居家環境，在風水學上，每戶住家的客廳都要有財庫與財運有相關的地位，動線經巧思布陣，與家人居住健康最佳，讓客廳能聚氣可招財。房子要有財庫才能好運發財若是買到沒沒財庫位的房子，入住之後會開始運氣衰落，會賺不到錢，遇到了也不要怪神怪鬼要怪人為，想要改運，可以考慮擺放聚財魚缸，養12或16條紅色的魚，可以協助聚財運遇貴人發財。守住財源玄關很重要陽宅入門的玄關是招財關，進大門如果距離夠長，最好要加設玄關，因為是守住財源的源頭。在玄關空間的規劃上，在進入家門時，要先見玄關後入客廳，能夠使財順氣旺，這樣財才聚得住，旺宅住起來較平安。進門的斜左右對角是正副財位，安放聚寶盆及五合元寶都適當，財庫邊上吊掛1個福袋，袋內放5色豆，台幣、人民幣或美金及古錢等168元。一串「十二節運」，可有助納財運。 {ad-優質推薦：埔里民宿買賣, 信義區建地, 嘉義套房, 苗栗廠房廠辦, 北屯買屋, }

客廳格局擺放有學問客廳斜角如遇門或窗會破財，別鐵齒，這會無法聚集財運，是破局的風水，財神爺喜歡穩靜的氣，而理氣只在地面36公分左右流動，若遇上落地窗及窗戶難能聚財，肯定有破財的疑慮。在客廳掛上山水畫讓水往內流，聚財的氣也會越來越強。客廳沙發如太暗也要搭配5種彩色繽紛的抱枕來補足運勢，可流通五行且禁止相剋。沙發的擺放位置，若在客廳，沙發要靠牆異性緣與財運才不會亂，而辦公室內，辦公桌和沙發背後有大門，業務容易流失，遇到野花煞會誤踏入無法自拔，用12枚古錢與13個綠玉成1串，選晚上子時聚放在客廳財位，要招來財源就不難。五行招財讓你財氣飽飽最後在教大家一個小撇步，要發正偏財可選擇5顏色福袋，放入皮包或隨身帶，工作運作順利可賺外幣，另外，關於財位，可利用五行招財符納財，每天要出門或回家記得放６或８尾數錢投入聚寶盆，公司及個人的運勢明暗財越旺，也讓家裡財氣飽滿。 {ad-優質推薦：桃園電梯大樓, 東港休閒農地, 基隆農地建地, 內湖土地, 屏東透天, }

房市僵持不下恐陷入「三低一高」

【住展房屋網/台北報導】距離明年初總統併立委大選越來越近，在重稅和選舉干擾下，台灣房市買氣持續在低點盤旋。住展房屋網企研室預期，未來一年內，房市「三低一高」的狀況將會延續下去，想要出現大動盪的機率不大。所謂的一高，就是高房價環境暫無改變的可能。主要是央行貨幣政策重回寬鬆軌道，且利率維持在歷史低水位的環境下，賣方普遍不缺資金，也沒什麼拋售壓力，房價應會處在高檔盤整。若想要在一年內看到房價大崩盤，機會微乎其微。三低中的第一低，是指成交量低。因賣方口袋麥可麥可，急售物價少、降價空間低，是目前房市成交量無法放大的關鍵。現在買、賣雙方價格認知差距過大，賣方不願降價，而買方不願追價，以致於成交量萎靡不振。若房價處於盤整或緩跌格局，流通量能仍不易放大。 {ad-優質推薦：台中農地, 新北市廠房廠辦, 屏東公寓, 北投買屋, 中壢農地, }

第二低則是低推案量。由於買氣遲滯，建商偏向『減量經營』，據住展房屋網企研室所掌握的資訊顯示，新成屋與預售屋推案量都已明顯減少，有的建商甚至不買土地，或者盤售手上原有的土地，等待市場回溫時再重回房地產懷抱，因此新建案要再出現爆量的機率已不高。至於中古屋市場，因屋主預期近期房子賣不到好價格，索性不賣。除非突然發生重大事件，委售量才可能爆增，否則低委售量可能是近年不變的趨勢。第三低，就是政策低鬆綁。在央行放寬六個行政區的選擇性信用管制後，已揭開政府救市的序幕，而在房市展望度陰霾重重的壓力下，未來政府可能逐步鬆綁房市管制，尤其在大選後或許是鬆綁房市的好時機。不過，為了適度管控房市，要大幅鬆綁的機率應當不大，畢竟房價仍在歷史高水位，所以輕微鬆綁的機率較高。惟房市若在低度鬆綁後，能否喚回買方信心，或許就連官員都沒什麼把握吧！ {ad-優質推薦：潭子電梯華廈, 新屋不動產, 嘉義房屋, 八德店面, 台中不動產, }

一個房市兩個世界豪宅價跌購屋族卻沒受惠？

【住展房屋網/台北報導】據平面媒體報導，台北市指標豪宅「帝寶」與「皇翔御琚」，以及高雄知名豪宅「京城凱悅」，在實價登錄網所揭露的成交價格出現急跌走勢。雖然豪宅價格跌幅甚大，但為什麼大部份購屋者都沒感覺到房價下跌？甚至對政府打壓房價政策感到失望？依該報導所摘錄的案例指出，以豪宅「帝寶」為例，2013年7月實價最高每坪298.2萬元，但2014年3月最新成交實價為每坪217.7萬元，每坪跌掉80.5萬元。信義計畫區豪宅「皇翔御琚」，去年七月該豪宅揭露最高實價每坪290/5萬元，但去年十二月最新揭露實價每坪242.8萬元，每坪竟慘跌47.7萬元。另高雄豪宅「京城凱悅」，2013年8月揭露最高實價每坪約50.9萬元，今年4月揭露最新一筆交易紀錄，每坪實價約29.5萬元，跌幅高達42%。雖然京城建設出面澄清，指50.9萬／坪是最高樓層（34樓），29.5萬是在12樓，原就有樓層價差。然而，樓層價差若拉大到4成以上，說法其實有點勉強；縱使成交價跌幅不到4成，跌個1成以上應該跑不掉。 {ad-優質推薦：南港公寓, 台北房屋買賣, 新北市買屋, 小港套房, 桃園買屋, }

據住展房屋網企研室觀察，從去年九合一大選後至今，全台70坪以上大坪數產品銷售走弱的跡象明顯，尤其是台北市的豪宅案，成交底價已出現明顯跌幅，且進一步拖累北市平均房價，使台北市去年Q4房價微幅下跌。但對一般的購屋者來說，大坪數產品因總價過高，原本就碰不起，更別說豪宅案了。所以豪宅案價格狂跌，即使跌個3成以上，一般中產家庭還是買不起，也無法從豪宅大跌價中得到好處。至於一般購屋者最能買得起的中、小坪數產品，卻因為總價相對容易負擔，價格並沒有明顯鬆動。更有甚者，有一些小坪數建案，單價還在飆高。所以，當豪宅案房價驟跌之際，大部份購屋者都沒有感受到「房價跌了」，主要原因就是他們買得起的產品類型，正好是價格沒有鬆動的，所以無論豪宅怎麼跌，購屋者的負擔並沒有獲得減輕，以致於現在房市變成「兩個世界」。而這種詭異的狀況，恐怕還會再持續一陣子吧！ {ad-優質推薦：竹東廠房廠辦, 淡水辦公室, 宜蘭別墅, 大同區買屋, 高雄房屋, }

低於行情！約定租金較「均值」低，小心被追稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，繳納所得稅。國稅局指出，按所得稅法第14條第1項第5類第5款規定：「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」及同法施行細則第16條第3項規定：「所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦為財政部賦稅署1988年11月9日台稅一發第770665851號函所明釋。該局進一步指出，最近有一案例，納稅義務人甲君將其所有台北市松江路○○號1樓房屋出租乙公司，租金為480,000元，經該局查得其申報租金顯較當地一般租金為低，逕依財政部頒訂之當地一般租金標準核定甲君租賃所得併課其當年度綜合所得稅。 {ad-優質推薦：公館套房, 新北市土地, 潮州房屋網, 中壢套房, 台南土地, }

甲君不服，主張設算租賃所得過高等情事，惟該房屋出租面積為29.77坪，以申報租賃收入480,000元，換算每坪每月租金為1,343元，確顯較財政部各地區國稅局訂定之當地一般租金標準每坪每月2,357元為低，而且按照當地一般租金所設算租金每坪每月之租金2,357元並未高於實地調查鄰近房屋實際每坪每月租金4,108元，依照規定，仍然要調整計算租賃收入。該局呼籲，納稅義務人如於出租前可先行參考財政部備查之當地一般租金標準，作為其租金約定之最低標準，以免遭調整增列租賃所得，補繳稅款。新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：雲林買屋賣屋, 八德工業用地, 台北套房, 台南市東區土地, 楠梓工業廠房, }

房仲打恐嚇牌沒用努力勸屋主降價卡實在

【住展房屋網/台北報導】今年房市交易量冷淡是明擺著的事實，而因為房屋買賣量少，靠抽佣維生的房仲從業人員叫苦連天。近來，甚至有業者喊出「明年房仲倒2千家」的驚悚標語，強調房仲現在已是在夾縫中求生存。惟住展房屋網企研室表示，業者打出「房仲倒店潮」的恐嚇牌已非第一次，與其打恐嚇牌，不如誠實且認真耕耘，勸屋主降價、或調降佣金來增加成交機率比較實在。房仲倒店潮的說法，近年來時常出現，但每年都沒有真的發生。事實上，每年都有房仲店頭倒閉，也有新的店頭出現，而業者所說的倒閉數，是包括停止營業店數與「退店數」。其中，退店的店頭有的是停止營業，但大部份是跳槽到其他加盟體系罷了，嚴格來說不算倒閉。 {ad-優質推薦：彰化房屋, 士林工業用地, 台中市西區店面, 中壢套房, 屏東房屋, }

業者的算法，其實不是指「淨減少家數」，因為如果算淨減少數量，那其實變化幅度就沒那麼聳動了。業者之所以要講得如此誇張、驚嚇，主要目的是「講給政府聽」，希望政府救房市，否則會有上千家仲介倒閉、數萬仲介人員失業。但目前房市成交清淡的關鍵，還是在於價格上。即使政府停止打房，若買方不願追價買房子，成交量還是不會擴大。所以，業者的呼籲或許效用不大，與其盼望政府來救，不如先自救，勸導屋主降價促進成交更實在。其次，仲介業者也可考慮減少佣金％數，畢竟抽到6％買方2%，賣方4%實在太高，向來遭人詬病。或許減少佣金％數，也能增加買、賣雙方成交的意願。但若只是喊話要政府相救，還是省省力氣吧！ {ad-優質推薦：台南買屋賣屋, 台北建地, 北投房屋買賣, 新埔土地買賣, 永康辦公室, }

筆記一下！近期移轉土地，需先完納2015年地價稅！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，2015年地價稅已開徵，民眾最近若有辦理土地移轉時，請記得先將2015年之地價稅稅款繳納完畢後，再至稅務局辦理土地增值稅完稅查欠作業。稅捐機關表示，稅法規定移轉土地需將該土地之地價稅繳清後，才可以辦理移轉登記。 {ad-優質推薦：潮州不動產, 台東別墅, 新竹電梯大樓, 松山套房, 松山電梯大樓, }

2015年的地價稅繳款書已寄出，民眾如果近期內有辦理土地移轉時，請持繳款書就近至各金融機構或便利超商等代收稅款處先行繳納稅款後，再檢據向稅務局辦理完稅查欠作業。如果尚未收到地價稅繳款書者，可電話或親自至稅捐機關詢問。稅捐機關提醒民眾，土地移轉如果沒有繳清地價稅，就無法辦理土地增值稅完稅查欠作業，逕至地政機關亦無法受理登記新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：台北公寓, 雲林工業用地, 台南套房, 雲林不動產, 埔里電梯大樓, }

張旭初：注意！3種傷財又傷身格局

住屋遇到下列3種格局，對個人的人際運不但不加分，而且容易招惹橫禍上身，不但會影響健康，還容易罹患絕症，甚至成為走上自殺之途的大凶地。 1.不積財之屋前門直通後門在風水上為不積財之屋，最好少碰，因為穿堂導致氣太強，氣強轉為無氣無情義。要判斷一間房子能否聚財，進門一看即知。若前門一進入就能看到後門，稱為「直去水」，水為財，財來即財去，一定是不聚財的房子。住在這種房子裡，任憑人再怎麼努力用心，結果往往是令人大失所望，因此要格外注意。 2.煙囪煞只要從屋子直接看出去，就能直視到柱狀煙囪，那麼這屋子就已經在煙囪煞的範圍內，這除了會影響身體健康外，對於事業與財運也有不好的影響。若是主臥室躺在床上還能夠直視到煙囪更是大禁忌，這容易造成夫妻難融和，在外會常遇到有私心的異性，應酬到半夜天亮才回家，也會容易賺不到錢事業不順，甚至貴人翻臉變小人，還扯後腿破壞好事。 {ad-優質推薦：深坑農地, 台南土地, 竹北工業用地, 中壢建地, 新興區房屋買賣, }

因此，當民眾不幸自家房屋剛好周遭比鄰有煙囪的屋子，可利用室內設計避開來化解。解決方法一般建議掛置擋煞招財的幸運窗簾是最常見的方式，客廳中的窗簾如果設計得好，不但能招來幸運，還能協助居住在屋裡的每個人納氣、招財。 3.圍牆缺口不補在屋外建一道高牆維護自身安全已是每個人的基本概念了，但是，圍牆的高低或蓋成什麼型、有無缺口等，都與居住在屋內主人的事業成功與風水上的貴人緣有相當大的關連。解決方法而圍牆若被外來因素破壞形成一缺口，要盡快補修整齊。否則，不利於居住在屋內的人。若缺口剛好又在東北方，那勢必會引起鄰居不合，親友之間為小事反目成仇，久而久之，貴人緣則逐漸淡薄，甚至可能會常跑醫院或法院。 {ad-優質推薦：后里不動產, 新港農地, 龜山建地, 桃園房屋買賣, 內湖買屋賣屋, }

謝沅瑾：懶惰宅！讓人越住越懶的風水

網路世界的發達讓越來越多人喜歡窩在家裡，宅男宅女成為普遍的社會現象。舒適的居住環境，讓人樂於待在家裡，享受居家生活；但你可能不知道，有些風水格局卻會讓人犯懶惰病，越住越懶，快來檢視你家是否為懶惰宅！ 1、睡後方房間家中成員的臥房安應排講求倫理，成年子女的臥房宜在前，父母房在後，代表子女可以獨當一面，處理家中日常事務，長輩則能享清福不再操勞。若是成年晚輩睡在後方房間，則容易因受到過度保護而變得懶散消極，甚至成為啃老族的情形。 2、住太高樓層高樓層的建築雖然視野開闊，擁有吸引人的無敵美景，但以風水的觀點而言，高樓層建築適宜作為商業辦公用途或是飯店，而不適合長期居住。若住在比周圍明顯高出許多的過高樓層，是所謂的「孤高煞」，高處不勝寒，住久了容易使人個性變得孤僻，對人際與工作缺乏活力與熱情，會有越住越懶的傾向。以生活角度來說，居住在過高樓層容易因擔心建築結構、防震、防災等問題，而使人心理缺乏安全感，長久居住容易造成情緒緊張、精神耗弱。 {ad-優質推薦：桃園套房, 新北市店面, 桃園辦公室, 大安區套房, 三義農地農舍買賣, }

3、無前陽台在居家風水上，前陽台象徵主人的事業運勢，後陽台則是代表後輩子孫的前途發展，因此住家具備前、後陽台為佳。若是屋宅缺乏前陽台，容易變成養老宅，無前陽台暗示屋主在事業發展上容易受到阻礙限制，也因為挫折不順而使人逐漸消磨了衝勁與企圖心，久而久之便養成得過且過的心態，不求積極發展，只想安逸養老度日。 {ad-優質推薦：桃園廠房廠辦, 內湖土地, 屏東透天店面, 屏東土地農地, 新店房屋買賣, }

2015年11月21日星期六

賣縣地再置產彰縣長：以地易地

【住展房屋網/台北報導】彰縣府原預定明年出售的4筆位在台中市的縣有地（飛地），連日遭痛批變賣財產。對此縣長魏明谷表示，中、投縣市常申請無償撥用飛地，不如出售得款後再另外置產。財政處統計，84年到104年出售境內的100筆縣有地、面積共17474.27平方公尺，賣出72筆飛地、面積共17萬4898.58平方公尺，總得款約85億2153萬。魏明谷表示，由於日治時期彰化縣管轄範圍很大，並劃分為台中縣、台中市、南投縣，而這些縣市許多的彰縣飛地。雖被中投常以都市發展為由申請無償撥用，但因台中市和南投縣都已撥用土地，彰縣府也不能為防止撥用而平白興建蚊子館。 {ad-優質推薦：大里農地, 桃園透天, 嘉義市西區工業用地, 屏東房屋, 雲林農地, }

魏明谷強調，南投縣旭光高中申請無償撥用600多坪，原擬批示「出售」，但因2年前縣府已同意此案，因此沒辦法改變以前的承諾，只好依約奉送土地。與其如此，縣府應依實際需求公開標售，另在縣內買地置產，使縣府財產增加，並達成「以地易地」的概念。 {ad-優質推薦：松山買屋, 鳳山廠房廠辦, 澎湖別墅, 嘉義工業用地, 內湖買屋, }

小常識！整修房屋外觀，不必辦理房屋稅籍申報

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】有民眾反應，居住使用多年之房屋，因屋頂漏水，已將屋頂重新翻修，並無增高房屋或變更構造之情形，是否仍需向稅捐機關申報房屋稅籍？稅捐機關表示，房屋稅條例第7條規定，房屋有改建者，應於房屋改建完成之日起30日內檢附有關文件，向房屋所在稅捐稽徵機關申報。另建築法第9條第3項規定，「改建」是將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者而言。若房屋有以上改建之情形，請依房屋稅條例第7條規定辦理申報稅籍。 {ad-優質推薦：中壢店面, 北屯廠房廠辦, 新北市買屋賣屋, 汐止套房, 吉安土地買賣, }

如房屋僅是整修內部或外觀、換裝門窗、隔間及粉刷，雖然增加該房屋之使用價值，但不屬於房屋稅條例第7條規定之「改建」範圍，是不必向稅捐機關辦理房屋稅籍申報。新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：台中房屋, 汐止不動產, 西屯房屋買賣, 台中農地, 板橋套房, }

房屋紅單買賣風險大

【文/住展雜誌】過去房市正夯時，紅單房地買賣預約單滿天飛，但這種「紅單」並不是正式的預售房屋銷售契約，僅為買方支付訂金保留買賣房地的預先購買權利，由於目前法令對此並無規範，有不少的民眾因而吃虧上當。「紅單」是業者的行銷手法，是針對連規劃都還沒完成的「未來預售屋」來當作標的，它的標的物雖然也是不動產，但其實買的只是一種權利，不是房屋的物權交易，消費者在購買「紅單」時，應先弄清將來跟建商簽定的正式契約內容是什麼，然後再簽，以免所繳的訂金會被沒收。買的只是一種權利李姓與陳姓二人於前年三月簽定紅單買賣契約，李向陳買「購屋臨時證明單之權利」即買受權利紅單，陳將自己得向建商購買中壢市一棟預售屋建案A3棟第五層之建物與停車位的權利賣給李，李在簽約當天開立一百三十萬元的支票作為第一期簽約款。雙方買賣紅單之時，建商還未申請建照，後來建商變更設計，將第五層的樓面規劃為公共空間使用，並申請到建照，李姓民眾原先要買的預售屋建案第五層之建物因此不存在，他覺得受騙，告上法院，要求陳返還他已繳的一百三十萬元，及再給付懲罰性違約金一百三十萬元。 {ad-優質推薦：三峽房屋網, 台中農地建地, 林口買屋賣屋, 虎尾電梯大樓, 虎尾休閒農地, }

建商變更五樓規劃陳姓賣家反駁，雙方雖約定A3棟第五層之建物「買受權利紅單」作為買賣標的，但其性質應為「預售屋購買之權利」而非特定之預售屋，該五樓房屋因建商興建規劃五樓作為開放空間，致該房屋不復存在，此事實係發生於紅單買賣契約成立後，因此，李不得主張紅單買賣有瑕疵。陳姓賣家指出，他經建商告知五層樓面規劃變動為公共空間使用後，即時通知李，並傳達建商願將紅單權利所示之房屋轉變更至同一棟同坪數的十樓，李原本同意，但後來反悔無意履約，依雙方契約的約定，他自無返還已收價款及負賠償違約金之責。紅單買賣風險很大桃園地院認為，雙方的契約約定「本案標的為預售屋，賣方僅移轉其購屋臨時證明單之權利」，待建商通知簽立正式契約才有更明確的權利義務內容，足証購屋臨時證明單（即紅單），僅係向建商買受預售屋之權利，而非特定之不動產。法院表示，李與陳簽約時，建商還沒有變更第五層之規劃，陳已經完成移轉該買受權利給李，至於第五層嗣後因建商變更設計而不存在，此係李與建商之間的債之關係，與紅單買賣契約無關，判決李敗訴，陳不用返還已收價款一百三十萬元。 {ad-優質推薦：台北店面, 桃園廠房廠辦, 新北市房屋, 桃園不動產, 鳥松買屋, }

林佳龍：社會住宅政策讓年輕人買得起房子

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市長林佳龍2015年11月19日表示，他上任以來積極提升就業機會及薪資水準，努力招商並鼓勵青年創業；同時推動興建社會住宅、租金補貼、出售型平價住宅等政策，希望讓所有年輕人都能透過自己的努力買得起房子，實現居住正義。 10年來台中的房價所得比，已從2003年至2004年的4點多，飆漲到2015年第一季8.53；且統計單一個人持有台中房屋的前10名資料顯示，第1名擁有154間，而第10名也有97間，這的數據證實貧富差距很大。對此，林佳龍表示，市府努力提升就業機會與薪資水準，讓市民所得增加。因此，他花很多心力在招商，促進「產業4.0」發展，而水湳經貿園區也將重新定位為創新研發專區，現在招商非常熱烈。 {ad-優質推薦：桃園土地, 台中市東區別墅, 台北土地, 竹東辦公室, 桃園買屋, }

在青年創業上，除透過摘星計畫鼓勵年輕人以文化創業外，在農業政策上則推出青年加農，吸引年輕農民返鄉務農，進一步創造高薪資。在居住正義上，林佳龍表示，根據統計台中市的年輕人住宅需求量目前約3萬戶，市府推動8年1萬戶的「三好一公道」社會住宅，提供地段好、建物好、生活機能好與價格公道的房子，但由於興建社會住宅並非一蹴可及，因此也同時推出1萬戶的租金補貼政策。林佳龍說，市府可以透過設定地上權與出售建物方式，出售使用權30年或50年的房子，並由政府建立交易市場，活絡交易但又不會成為市面上交易的商品，這想法相當可行。他也舉例，若以一坪10萬元、面積30坪的房屋，民眾只要付出約2成頭期款，再努力5年就可以擁有產權，大幅減少年輕夫妻的負擔，他希望中央在政策上鼓勵，市府將也可以配合釋出抵費地、學產用地等公有土地，以興建此類住宅。新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦：中壢套房, 三峽店面, 士林套房, 楠梓透天, 汐止房屋買賣, }

房市亮點－桃園房市雙捷運利多帶旺龜山房

房市亮點－桃園房市雙捷運利多帶旺龜山房市

工商時報【記者龍益雲╱桃園報導】中央銀行鬆綁桃園市龜山區貸款管制，在機場捷運將通車、交通部審查通過龜山捷運棕線可行性報告，為長庚醫院、銘傳大學周邊房市再添動能。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，根據內部成交價量統計，桃園市龜山區10月成交量較9月成長5％，分析主要原因是限貸解除，再加上利多陸續添題材，尤以長庚商圈更受矚目，機場捷運體育大學（A7）站、長庚醫院（A8）站一帶及銘傳大學周邊住宅，看屋置產有明顯增加趨勢。台灣房屋智庫分析，長庚商圈以長庚醫院為中心，位於新北市林口區及龜山區交介處，A8區內道路筆直、寬敞，生活機能也相當齊全，區域內客源逾8成來自台北市、新北市，過去區域交流量相當大，林口交流道附近塞車嚴重，但自從中山高速公路林口第2交流道通車後，交通已改善甚多。江怡慧指出，長庚商圈鄰近中山高速公路林口交流道，往返桃園國際機場及台北市都只要15分鐘，還有五楊快速道路，有效調節上下班的車流量，未來也有捷運A8站，來往台北車站約20分鐘，交通更便利。 {ad-優質推薦：龍潭公寓, 頭城農地, 台中不動產, 潭子套房, 桃園電梯大樓, }

江怡慧指出，長庚商圈鄰近中山高速公路林口交流道，往返桃園國際機場及台北市都只要15分鐘，還有五楊快速道路，有效調節上下班的車流量，未來也有捷運A8站，來往台北車站約20分鐘，交通更便利。台灣房屋長庚直營店長徐偉舜強調，在A8站區經逐漸完成，配合冠德位在地下樓的環球購物中心商場，更令長庚商圈如虎添翼，從醫療、學區、交通、娛樂點點到位，未來可以說是潛力無限，除許多「雙北市」客戶陸續進駐，也吸引不少經常往返國外的商務客。徐偉舜認為，喜歡長庚商圈的民眾，可以選擇文興路上的「福樺DIOR」、「寶佳登峰」及文化三路上「九揚香品」等社區，根據104年實價登錄行情顯示，平均每坪介於26萬元至37萬元。台灣房屋也看好龜山區傳統市區萬壽路一帶的潛力，桃園市長鄭文燦已宣布交通部通過龜山捷運棕線可行性報告，預期未來可分流大量通勤人口至捷運新莊線，轉乘進入大台北地區，打造北北桃首都生活圈。捷運棕線從迴龍站到桃園站11公里，共設置8站，路線起於桃園火車站東側、桃園市政府定位捷運綠線的航空城捷運桃園（G7）站相交轉乘，沿萬壽路3段東行，轉至東萬壽路銜接萬壽路1段，並續行新北市新莊區中正路至捷運新莊迴龍機廠，與捷運新莊線銜接並相交轉乘，全線採高架形式，桃市府預訂捷運棕線2017年完成綜合規劃、2022年通車。 {ad-優質推薦：朴子農地農舍買賣, 后里透天, 台北店面, 新市土地, 新豐房屋買賣, }

買到瑕疵屋可求償「污名化減損」

【文/住展雜誌】陸續交屋的板橋浮洲合宜宅案「日勝幸福站」，驚傳施工品質堪慮、地下室承載大樓重量的樑柱，到處龜裂，住戶們會擔心這樣的結構安全嗎？本文專欄告訴您尚未交屋的預購戶，可以退訂退款，已搬進去的住戶，則可以向建商求償。購屋者買到這種瑕疵屋，除了可向建商求償房屋本體價值之「直接損害」外，還可以就「間接損害」，實務上又稱為「污名化減損」，要求建商賠償。間接減損應包括在內所謂「污名化減損」，是指這棟大樓因結構安全瑕疵，造成直接價值減損外，尚應包括住戶與建商訴訟所造成之「間接減損」，大樓的結構安全瑕疵即使事後補強，可能暫時無居住安全顧慮，但住戶與建商爭訟，大樓已經被污名化，屋主未來如要轉售時，仍會造成市場買方存有瑕疵心理，導致交易價格減損之損害。因此，在司法實務上，認為這種「污名化減損」，也應於損害賠償數額上作為計算基礎，才能填補購屋者的損失。法院最近有個案例可供參考：周姓民眾三年前向江姓男子購買台北市牯嶺街的一棟房子，總價二千二百五十萬元，進行裝潢整修時，鄰居告知這棟由知名建商興建的大樓，因建商未依約進行施工，建物地下二、三層之抗壓強度低於規定標準值，造成地下室有裂縫、連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等等，大樓結構安全有瑕疵，部分的住戶因此與建商發生訴訟紛爭長達十多年，後來建商給付補償金數百萬元給住戶。 {ad-優質推薦：新北市電梯大樓, 蘆竹不動產, 礁溪電梯華廈, 橋頭別墅, 北投建地, }

賣方過失與否均須負責周姓民眾指出，江姓原屋主隱瞞房子有結構安全重大瑕疵，造成他居住安全疑慮及心理上負擔，將來如他要轉售，房地一旦揭露結構瑕疵及訴訟等汙名化的情事後，對房價會造成減損之衝擊，因而提告要求江賠償二百萬元。台北地院根據台北市土木技師工會的鑑定報告，認定大樓確有混凝土抗壓強度不足等瑕疵情形，而民法所規定的「物之瑕疵擔保責任」，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，出賣人均需負責。房子有結構安全重大瑕疵，雖然是建商偷工減料所致，但江姓原屋主仍然要負瑕疵擔保責任，法院依台北市不動產估價師公會的估價報告，這棟房子被污名化之價值減損和修復費用之損失，共有二百○七萬多元，判決周請求江賠償二百萬元之訴訟，為有理而行之。【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦：士林買屋賣屋, 台中市東區房屋, 苓雅區別墅, 三芝電梯華廈, 台南市東區建地, }

松機遷移爭議再次凸顯城鄉落差過大問題

【住展房屋網/台北報導】繼公宅議題後，台北市連續第二個月辦首都論壇，本11月討論的主題是松山機場遷移。相較於公宅政策，松機遷移話題討論的時間更久；不過之前贊成與反對遷移陣營壁壘分明，17號首都論壇上，各黨派反倒略有共識。民進黨和柯P想法一樣，主張松機2020年前遷移，原有航班業務轉往桃機，親民黨更直接主張廢除。國民黨這邊，代表朱立倫到論壇的新北市副市長侯友宜也表示樂觀其成，但前提是桃機第三跑道要先完成，況且松機是軍民兩用機場，有其國防意義，遷移不是台北市或地方政府說了就算；此外，相關救災也得考量，甚至桃園航空城的規劃推動也是重要配套。民航議題表面上與房地產無直接關係，不過機場周邊有航高限制，又會產生噪音，確實也是影響周邊房市的重要元素。就周邊居民立場，當然希望遷移，不過對其他市民或經常利用松機往返各地的旅客來說，一旦松機遷移或廢除，的確也會帶來若干不便。不過或許近年相關飛安事故頻傳，因此促使檯面上政治人物更認真思考，甚至轉而贊成遷建松機。 {ad-優質推薦：新港公寓, 梧棲不動產, 南投房屋, 台中市北區建地, 鶯歌土地買賣, }

此外，各界現在看起來已有共識，但仍不可忽略反對的聲音；如離島居民的理由就似乎成理，因為離島往返本島只有搭機一途，而據了解，這些需要搭機往返的離島居民，在本島的居住或工作地點都在大台北，未來松機業務移往桃機，對他們來說確實更加不便。以上疑慮，不僅說明離島居民長期交通不便的困擾，更再度凸顯台灣發展城鄉落差過大、資源分配不均，且仍無任何改善跡象的長期窠臼。事實上，就因為官方長期把資源建設放在北部，特別是大台北地區，造成公共建設質量、經濟活動甚至工作機會，都是大台北地區明顯優於其他地區，結果不但直接造成過多人口集中大台北，更是造成大台北房價過高的結構因素之一。航空城計畫就是一例，口號喊了十幾年，如果稍能成事，那麼現在討論松機遷移時，或許離島居民的怨言會少一些，也會有更多人願意往桃園或其他地方移居，高房價習題也就不會如此難解。是故，住展房屋網企研室認為，討論松機遷移之同時，其實更該認真思考具體拉近城鄉差距，改善各地公共建設質量，這才是包含高房價在內，治療眾多台灣現存病灶的真藥方。 {ad-優質推薦：古坑透天, 八里土地網, 泰山房屋網, 新店不動產, 屏東電梯大樓, }

民宿超3000家花蓮房地產跟漲

民宿超3000家花蓮房地產跟漲
旺報【記者洪肇君╱專題報導】花蓮房地產這兩年大漲，當地人認為，這跟蘇花改即將通車有關，但陸客蜂湧至花蓮旅遊也不無關係；不動產協會理事長就透露，光是獨棟房屋改為民宿的就有2000多家，「房地產怎麼可能不漲！」在美崙大飯店後方的一片眷村改建大樓，最大坪數的53坪電梯公寓，今年的成交價是680萬元。3年前，這樣的產品成交價不到400萬元，「花蓮市的某些區段，從2013年到現在，可以說漲了一倍。」花蓮縣不動產協會理事長韋永程如此說道。花蓮的老記者吳先生指出，花蓮房地產在2008年以前，「可以說幾十年沒有什麼大波動」，甚至有幾年還回跌，「頂多就是跟著通貨膨脹反應一些」。但他觀察到，「從蘇花改定案以後，有漲一波，到2013年跳躍式大漲。」 {ad-優質推薦：土城房屋買賣, 鳳山建地, 虎尾別墅, 平鎮工業用地, 台東土地網, } 蘇花改是花蓮的民意代表爭取蘇花高速公路未遂，交通部提出的折衷方案。當年爭取最力的立法委員傅山昆萁後來當上縣長，蘇花改也動工了，預計2017年通車。韋永程認為，花蓮的房地產上漲也跟陸客有關，先不提有大陸富豪借人頭購買別墅（這在花蓮是公開的祕密）。光是陸客到花蓮所帶來的住宿需求，使得民宿大增，合法民宿七百多家，實際上最少有三千家。韋永程說，2013年以前，花蓮市邊陲、吉安鄉一帶，獨棟房屋一棟不到1000萬，「現在一棟至少2000萬元，地段好的沒有3000萬買不到。」在他經手的物件中，買來改成民宿的占了一半。依他的觀察，陸客帶來的休息站等生意，也促成省道台9線旁的土地上漲，整體看來，陸客對花蓮房地產價格上漲有推波助瀾的效果。 {ad-優質推薦：中正區買屋, 新北市不動產, 板橋辦公室, 桃園買屋賣屋, 前鎮區不動產, }

【地產專欄】蔡志雄：柯p推公共宅房東應怎麼辦？

每逢房價高點，社會必然出現抗爭運動，1989年無殼蝸牛如此，2014年巢運也是這樣，政府成為人民解決居住問題最後寄望之所在。近年政策又從賣斷之合宜住宅轉為只租不售的社會住宅，台北市長柯文哲並表示將於8年內興建5萬戶之公共住宅，對於現有之租屋市場究竟將產生什麼影響？既有房東又應該如何調整應變呢？目標難達陣數量將逐漸增加興建公共住宅要錢要地，而且牽涉不動產金額必然不低，從台北市副市長林欽榮抱怨中央補助像是有一餐沒一頓，表示台北市2萬戶公共住宅的有償土地需撥付中央政府300億元，補助款只有3億，1000億工程款也只補助8億元。動輒百億千億居然只有補助個位數這根本是杯水車薪，雖然不能說連個影子都沒有，但顯然8年要完成5萬戶公共住宅仍有許多困難尚待克服 {ad-優質推薦：永和房屋網, 桃園不動產, 台南別墅, 桃園工業用地, 台南市南區房屋, }

台灣公共住宅比例低不過另外一方面也不能否定台灣公共住宅比例偏低之問題，像香港公共住宅高達29%、新加坡8.7%、日本也有6.06%，台北市的公共住宅卻僅有0.68%，全台灣的公共住宅比例更誇張，只有0.08%，基期這麼低，縱使8年5萬戶公共住宅無法如期完成，但是數量越來越多，應該是可以預期的未來。經營其它租賃類型避免競爭一旦公共住宅日益增加，挾其租金打折價格上之競爭優勢，勢必對現有之房東產生一定衝擊，當然，同樣提供房客居住空間，可以從室內設備、家具、環境方面做出調整與美化，與公共住宅做出區隔，但畢竟處於同一市場，隨著公共住宅增加到一定程度恐將淪為殺價競爭。而公共住宅大多屬於1年1簽之長期居住型態，綜觀租賃市場，除此之外，尚包括店面、辦公室、商務中心、旅館、日租型套房等等，經營型態與公共住宅完全不同，自然不會受到公共住宅增加之影響。因此，市場上既有房東可以逐步調整，轉而部分經營其它租賃類型，自然可以將日後的衝擊降低，不然，等到危機近在眼前再做出反應，恐怕已經來不及了！ {ad-優質推薦：嘉義辦公室, 北投買房子, 太平工業用地, 蘇澳不動產, 后里工業用地, bsp; }

國人平均房貸創近7季新低

根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計顯示，2009年第二季全台住宅貸款平均為460萬元，到今年第二季則增加到676萬元，僅管6年增加了216萬元，但已創下近7季以來的新低。國人平均房貸　創近7季新低信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據聯徵中心的統計資料顯示，全台六都和6年前相比，房貸平均授信額度分別增加158~556萬元不等，所幸經歷一段房價修正過後，平均房貸金額逐漸下滑，今年第二季為676萬元，是近7季以來最低的一季。 {ad-優質推薦：雲林透天, 土城套房, 桃園買屋, 鳥松別墅, 平鎮店面, }

根據聯徵中心資料顯示，六都近6年平均房貸金額都明顯增加，增加最少的高雄市，平均每筆房貸增加158萬元，若以20年期利率2%計算，本利攤還的情況下，購屋家庭每月增加約8千元的貸款支出。至於房價最高的台北市，2009年第二季平均房貸是800萬元，今年第二季則增加至1356萬元，6年來增加了556萬元，每月房貸支出約為6.86萬元，和6年前相比房貸負擔約多出2.8萬元。曾敬德表示，今年第二季國人平均貸款核貸成數約為66%，近年都維持在類似的健康水準，因此即使房價經歷一段修正，對於金融機構而言，仍無須擔憂壞帳等問題。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，銀行在放款前，都會先做相關評估，最重要的是確保房子不會落入法拍。而近期房市轉冷，從貸款金額的變化來看，也不難看出銀行對於後市仍悲觀看待，授信心態偏向保守。 {ad-優質推薦：永和房屋網, 桃園不動產, 台南別墅, 桃園工業用地, 台南市南區房屋, }

國人平均房貸創近7季新低

2015年11月19日星期四

連跌14個月後陸10月房價年增率由負轉正

連跌14個月後陸10月房價年增率由負轉正
工商時報【記者林殿唯╱綜合報導】 10月份中國大陸70大城市房價年增率與月增率雙雙呈現正成長，與去年相比，更出現一年多以來首度由負轉正的趨勢，房市回溫略顯跡象。其中，四個一線城市的房價漲幅依舊驚人，深圳新建住宅房價就比一年前暴漲40％。中國國家統計局昨（18）日公布數據，10月份70個大中城市新建住宅銷售價格比9月份上漲0.2％，連續第6個月上漲，但漲幅比起9月份的0.3％略有收窄。而10月份的新建住宅價格則比去年同期上升0.1％，是年增率連續下滑14個月以後首度由負轉正。北京、上海、廣州、深圳等4大房市一線城市的房價年增率全部擴大，其中深圳的年增率漲幅達到40.5％，位居70個城市之冠，一線城市上漲速度最慢的廣州也達到7.1％，北京與上海的漲幅則分別為8.1％與12.7％。 {ad-優質推薦：馬公別墅, 潮洲辦公室, 觀音土地買賣, 台南市北區電梯大樓, 芎林土地, } CNBC引述麥格理中國策略主管Erwin Sanft的說法指出，中國的住宅價格正處於良好的上升通道，這對整體經濟來說是好消息。他還強調，深圳的一個建案在上周開賣，並於6個小時內完銷，創下了單日成交金額新高。雖然中國整體房市有所回溫，但Sanft認為，中國官方為了預防房價上漲過快，接下來可能會限制寬鬆政策的幅度，甚至在一、二線城市實施一些緊縮措施。中國央行自去年11月已經6度降息，二次購房的最低頭期款金額也多次調降，許多城市也都暫停了原本限購措施，目前只剩下北、上、廣、深4地仍堅持限購。 {ad-優質推薦：新北市土地, 中壢辦公室, 嘉義土地, 汐止房屋, 屏東店面, }

未來5至10年中國經濟王健林：還是得靠房地產

未來5至10年中國經濟王健林：還是得靠房地產
工商時報【記者賴湘茹╱綜合報導】歷經低迷，在大陸官方今年以來陸續推出刺激需求、去化庫存等相關房市利多政策下，中國房市已現回暖跡象。中國地產大亨王健林認為，儘管房地產已告別過去高速成長，但未來5至10年，中國經濟仍靠房地產當「火車頭」，房地產仍是中國經濟的「救命稻草」。王健林接受新京報採訪時表示，房地產行業從今年5月以來表現不錯，特別是一、二線城市，還「地王」頻出；對於今後幾年的房市動態，王健林認為，像北京、上海等核心城市，出現高房價、或世界上最高價格，都不難理解，因供不應求意味價格必然上漲，「北上廣深，10年、8年這種情況都不會改變」。事實上，房地產在過去數10年是大陸經濟高速發展的重要推進器，曾對大陸GDP增長率貢獻4分之1以上、對地方財政收入貢獻達40％以上，但也造成房價狂飆、炒作、供應緊張等後果。大陸官方自2010年推出房產限購令，欲積極介入讓房市降溫。惟近期大陸經濟增速面臨巨大壓力，房地產也自去年以來陷入嚴重高庫存、投資增速下滑等困境。 {ad-優質推薦：吉安電梯大樓, 斗六土地, 台南市南區公寓, 桃園房屋, 澎湖土地分割, } 於是官方在今年推出「330新政（包括降低二套房首付、減免二手房轉讓營業稅）」，意在刺激需求、去化庫存，也獲各地方政府相關政策響應，如鬆綁住房公積金貸款條件等；受此影響，大陸房市自今年5月以來逐步回暖，深圳房價更出現逾30％的年漲幅。王健林認為，這一輪經濟放緩就是由房地產下滑所導致，對房地產打太狠。他指出，房地產增速在4、5年前都保持在每年20％，突然就降到10％、甚至到個位數，今年更跌到3％至4％，房地產現在對於中國經濟是「負拉動作用」。不過王健林仍認為，在5至10年內，大陸暫時還找不到可以取代如房產行業帶動經濟增長的大火車。他指出，房地產現在佔GDP約12％至13％，再加上相關產業，如建材建築機電裝修等，估計仍占大陸GDP的25％到30％左右。對於當前政府房市刺激政策，王健林認為，政府目前的操作手法是正確的，「給點小政策，讓房地產行業慢慢復甦，去點庫存，然後在痛苦的過程中找到新模式；房地產這個行業是不能再受什麼大刺激了。」 {ad-優質推薦：桃園土地, 吉安房屋出租, 太平房屋網, 彰化廠房廠辦, 台中不動產, }

公設高北市新屋實際單坪近180萬元

公設高北市新屋實際單坪近180萬元
（中央社記者韋樞台北19日電）新房公設比太高向來為人垢病，但受限於法規或登記制度難以改變，雙北市公設比達到34、31%之多，住展雜誌估算，扣除公設和附屬建物的比例，北市實際居住面積每坪近180萬元。大台北房價高，民眾買房負擔重，更痛苦的是花大錢買房子還包含許多平常幾乎用不到的公設及陽台、雨遮、花台等附屬建物，引發社會各界討論。據房市調查機構住展雜誌統計，2015年截至11月15日為止，台北市新成屋、預售屋平均公設比達34.2%，較去年略減0.3%，為歷史次高水位。新北市則持續升高，來到31.8%，較去年上揚0.2%，再創歷史新高。住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市今年新建案平均公設比略降，但民眾感受不明顯；從今年首次公開的百餘個建案中，5個建案公設比逾40%以上，只有2個建案公設比低於30%，想在台北市買到低公設比的新房子很難。 {ad-優質推薦：鶯歌工業用地, 高雄店面, 中壢電梯大樓, 銅鑼土地, 中壢農地, } 新北市新成屋、預售屋平均公設比雖持續創新高，但比台北市稍好，公設比在30%以下的建案約30個。以大台北來看，公設比最低的建案公設比為25%。從統計數據來看，今年以來大台北公設比25%以下的新建案已絕跡，民眾被迫接受高公設的趨勢。何世昌指出，今年前3季北市新成屋、預售屋平均成交行情每坪89.8萬元，若扣掉公設比34.2%，則台北市房價為每坪136.5萬元。若比照日本只有室內實際使用面積計價，再扣掉約15%的附屬建物坪數，平均實坪價竟高達176.8萬元。台北市最貴的大安區來算，大安區2015年新建案平均房價為每坪133萬元、平均公設比為35.7%；若扣除公設比與約15%附屬建物，實坪價為269.8萬元，令人咋舌。新北市今年前3季新建案平均成交行情為每坪42.5萬元，扣掉公設31.8%後的房價為62.3萬元；若再扣掉約15%的附屬建物坪數，實坪高達82.7萬元。何世昌指出，大台北新建案公設比居高不下的原因，主要是建築法規要求設立必要性公共設施、建築基地縮小、建案普遍規劃休閒性公設等因素。雖然營建署曾想修改更改登記制度，但至今仍無下文。何世昌建議，休閒性公設多可以提升生活品質與便利性，但購屋者買房子仍得注意公設比有無虛灌，且應事先評估使用頻率高低，以及公共設施種類是否符合個人或家庭成員需求，以免白花錢買一堆用不到的休閒公設。1041119 {ad-優質推薦：竹北電梯大樓, 潮洲公寓, 新竹店面, 新豐套房, 竹東農地, }

2015年11月18日星期三

日租套房無法可管　龍蛇雜處公安堪慮

日租套房無法可管　龍蛇雜處公安堪慮
「俗擱大碗」的日租套房，是許多背包客和小資族的最愛。而經營者為了避開「日租」二字，而把套房取名「某某公寓」、「某某小屋」，藉以混淆視聽，並以比一般旅館更低的價格，吸引各國觀光客青睞，不過由於無人管理、龍蛇混雜，更沒有消防防護，遊走在法律灰色地帶，對消費者全無保障。　　依照「發展觀光條例」規定，除觀光旅館業以外，不可提供不特定人以日或週的住宿、休息為營利目的。交通部觀光局認定日租套房為非法營業，既沒有門廳、櫃檯，沒有旅宿業者登記證，業者不必投保意外險，更沒有公共安全保障，也不會要求入住旅客登記身分，因此出入份子混雜且無人管理，一直都是龍蛇混雜的地區，也是販毒、轟趴、色情氾濫等治安死角。　　而合法的法旅宿業的旅館及民宿，申請營運時，都必須符合建築消防等法規；並投保公共意外責任險，每年皆要依法經過定期建管、消防、安全、衛生等方面的聯合稽查與輔導，讓消費者享有住宿品質和公共安全的保障。 {ad-優質推薦：嘉義電梯大樓, 桃園電梯大樓, 天母電梯大樓, 台南市北區電梯華廈, 虎尾高鐵農地, 天母電梯大樓, } 雖然觀光局早在99年就已將日租套房視為旅館業，必須遵守「發展觀光條例」規範。對此，消基會房屋委員林旺根質疑，日租套房的業者不一定是房屋擁有者，甚至有承租人把租屋自行改裝，轉型為日租套房，政府一概把日租套房納入旅館業管理，並不合適。像是日本以短期租賃業看待，層次上和一般觀光旅館就有差異，要求要申報登入，落實消防安全等規範。　　消基會休閒育樂委員會召集人陳水竹表示，目前我國對於日租套房尚無相關規範，因此主管單位無法定期查核，更難以落實管理及稽查，在消防安檢不合規定之下，根本無法保障住宿者安全。因此政府應立法改善，輔導「黑房」成為合格的住宿環境。 {ad-優質推薦：淡水辦公室, 新竹透天, 仁德透天, 大安區公寓, 大里工業用地, }

陸想救房市學者：結合城鎮化才有效

陸想救房市學者：結合城鎮化才有效
（中央社記者張淑伶上海17日電）中國大陸領導人1個月來數次提到房地產市場，表示要「去庫存」。學者表示，對於庫存嚴重的三、四線城市，還須結合城鎮化發展，才能有效救市。大陸國務院總理李克強10月下旬提到，以往長期依賴的房地產，去庫存問題還沒有解決。大陸國家主席習近平10日在會議中表示，要化解房地產庫存，促進房地產業持久發展。隔天李克強又在國務院常務會議上提出，要加快戶籍制度改革，帶動農民工在城市落戶後的住房和家電消費。 21世紀經濟報導今天報導，有關部委已經做好相應的房市寬鬆政策，可能近期內推出，包括房地產信貸調整、相關稅收調整及棚戶區（指簡陋及髒亂的住宅區域）改造等。復旦大學經濟學院副院長孫立堅對中央社記者表示，用金融政策托市只是解決房市問題的一個環節。尤其三、四線城市缺乏醫療、養老、教育等資源，不管是投資客或是想進城發展的自住者，若對城市發展不看好，就會削弱買房意願。 {ad-優質推薦：北屯農地, 台南休閒農地, 鼓山區買屋賣屋, 新興區不動產, 中壢青埔透天, } 孫立堅說，房地產牽動多項產業，對經濟影響大，但解決問題必須多頭並進，除了寬鬆信貸及調整房產稅外，政府也可思考仿照新加坡做法，收購部分住房，再以合理價位租或賣給民眾。此外，也可將商業區一部分空間與住房整合，推動「人才公寓」，幫助高端人才或創業者安居，這樣做是比較整體的思考城市發展和房地產政策。大陸的房地產庫存問題有多嚴重？中國國家統計局的數據顯示，截至10月底，全中國商品房待售面積高達6.8億平方公尺，比9月底增加2122萬平方公尺，其中又以三、四線城市庫存壓力較大。界面新聞引述北京市華遠地產公司董事長任志強12日在不動產金融年會上的演講表示，大陸地方債規模約18兆到24兆元，一半以上與土地出讓收益相關，但是開發商的土地購置已經連續兩年出現負成長。地方政府賣不了土地就還不了債，也影響到基礎投資建設。 21世紀經濟報導引述中原地產分析師張大偉表示，即使政府推出房市刺激政策，也不會在短期內改善投資與新開工等指標，但對提振市場信心有幫助。1041117 {ad-優質推薦：嘉義市西區辦公室, 新店房屋網, 汐止廠房廠辦, 大園房屋網, 朴子土地網, }

2015年11月17日星期二

住宅價格指數首跌業者批政府過度打房

住宅價格指數首跌業者批政府過度打房
政部營建署公布，第二季全國住宅價格指數，只有114.48，是2012年第三季以來首次下跌，而且雙北市也比2014年同期下滑，房仲業者就痛批，這是政府過度干預的結果，不只讓豪宅市場崩盤，房地產也無法健全發展。台北市大直明水路第一排，大理石氣派建築，豪宅輕井澤，最新實價登露顯示，成交10樓一戶2.4億元，換算下來每坪181萬，但2個月前，5樓卻以每坪209萬成交，價差高達13%，等於一戶相差3500萬。民眾vs.記者：「有嚇一跳(為什麼)，因為感覺景氣價錢有比較下來。」民眾：「都還是買不起啊。」 {ad-優質推薦：桃園房屋, 西屯電梯大樓, 桃園房屋買賣, 馬公旱地, 頭城店面, } 不只豪宅價格下修，內政部營建署公布，最新第二季全國住宅價格指數，也只有114.48，跌幅0.62%，是2012年第三季以來，連續九季上漲後，首次出現下跌的情況，以台南市跌幅1.26%最深。另外六都中雙北市年變動率也是下滑，台北市跌幅1.54%，新北市也跌0.42%，這讓房仲業者，憂心忡忡。房仲業者李同榮：「政府過度干預，造成市場不正常扭曲，高總價交易量幾乎崩盤，低總價價格還是支撐，所以房市結構還是，沒辦法滿足首購的人。」房仲業者痛批政府過度打房的結果，讓市場不健全，年輕人還是買不起房子，只盼望首度下跌的全國住宅價格指數，可以當作警訊，讓政府懸崖勒馬，否則房地產不好，經濟也很難翻轉。（民視新聞綜合報導） {ad-優質推薦：中埔公寓, 馬公不動產, 台南廠房廠辦, 平鎮土地, 桃園土地, }

2015年11月16日星期一

卡位漢神巨蛋商圈房地產業搶開飯店

卡位漢神巨蛋商圈房地產業搶開飯店
工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】包括百星建設家族、以及京城建設等房地產業者，鍾情北高雄的漢神巨蛋商圈，跨行投資飯店，其中由前高雄副市長李登木的百星建設集團家族的裕力開發，投資經營的「巨蛋旅店」（Hotel R14），將率先打頭陣，明年2月試營運，同樣系出李登木家族、由麗尊開發公司投資興建的「PARK LEES」，則預定明年7月開張。由於北高雄除了現有的蓮潭國際會館之外，近來幾乎沒有新興飯店營運，因此，這將是北高雄近來的飯店生力軍，不過，根據了解，漢神巨蛋商圈還另有其它地產業者，鴨子划水，準備搶食北高雄的飯店市場，如果再加上興建中的義大亞洲廣場、以及12月將開標的龍華國小舊址BOT案，未來北高雄的飯店產業，也將與南高雄五星飯店相互輝映。巨蛋旅店主要股東、也是百星建設第二代的李力昌表示，該店是由他與妻子合資成立的裕力開發公司，投資大約7億元興建，未來並將由裕力開發負責經營，房間數105間，4人床的大型房間占比將近70％，因此，將成為主攻海外自由行旅客、家庭旅遊等精品級的旅店，團客並非巨蛋旅店的客層。 {ad-優質推薦：中壢不動產, 斗六電梯大樓, 桃園店面, 桃園廠房廠辦, 桃園電梯大樓, } 李力昌說，平均房價設定3,000元，與巨蛋旅店的精緻設計和高格調定位吻合，而這也是知名建築師林子森和林伯諭父子的傑作。至於麗尊開發公司投資興建、位在「巨蛋旅店」隔壁的「PARK LEES」，則將成為五星級麗尊酒店的第二品牌，麗尊總經理李圓清說，「PARK LEES」房間數約108間，為了與麗尊酒店進行市場區隔，將走精品酒店路線，鎖定商務客和自由行旅客，不接團客。李圓清指出，麗尊酒店現有平均房價介於2,600元到2,800元之間，而「PARK LEES」的定價，則與麗尊酒店差不多，「頂多低一點」。 {ad-優質推薦：桃園透天, 埔里房屋買賣, 瑞穗民宿買賣, 龍潭電梯大樓, 南屯區套房, }

卡位漢神巨蛋商圈房地產業搶開飯店

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工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】包括百星建設家族、以及京城建設等房地產業者，鍾情北高雄的漢神巨蛋商圈，跨行投資飯店，其中由前高雄副市長李登木的百星建設集團家族的裕力開發，投資經營的「巨蛋旅店」（Hotel R14），將率先打頭陣，明年2月試營運，同樣系出李登木家族、由麗尊開發公司投資興建的「PARK LEES」，則預定明年7月開張。由於北高雄除了現有的蓮潭國際會館之外，近來幾乎沒有新興飯店營運，因此，這將是北高雄近來的飯店生力軍，不過，根據了解，漢神巨蛋商圈還另有其它地產業者，鴨子划水，準備搶食北高雄的飯店市場，如果再加上興建中的義大亞洲廣場、以及12月將開標的龍華國小舊址BOT案，未來北高雄的飯店產業，也將與南高雄五星飯店相互輝映。巨蛋旅店主要股東、也是百星建設第二代的李力昌表示，該店是由他與妻子合資成立的裕力開發公司，投資大約7億元興建，未來並將由裕力開發負責經營，房間數105間，4人床的大型房間占比將近70％，因此，將成為主攻海外自由行旅客、家庭旅遊等精品級的旅店，團客並非巨蛋旅店的客層。 {ad-優質推薦：中壢不動產, 斗六電梯大樓, 桃園店面, 桃園廠房廠辦, 桃園電梯大樓, } 李力昌說，平均房價設定3,000元，與巨蛋旅店的精緻設計和高格調定位吻合，而這也是知名建築師林子森和林伯諭父子的傑作。至於麗尊開發公司投資興建、位在「巨蛋旅店」隔壁的「PARK LEES」，則將成為五星級麗尊酒店的第二品牌，麗尊總經理李圓清說，「PARK LEES」房間數約108間，為了與麗尊酒店進行市場區隔，將走精品酒店路線，鎖定商務客和自由行旅客，不接團客。李圓清指出，麗尊酒店現有平均房價介於2,600元到2,800元之間，而「PARK LEES」的定價，則與麗尊酒店差不多，「頂多低一點」。 {ad-優質推薦：桃園房屋買賣, 礁溪土地, 鳳山買屋賣屋, 桃園電梯大樓, 青埔土地買賣, }

2015年11月13日星期五

建商、代銷出奇招看屋率順勢成長

建商、代銷出奇招看屋率順勢成長
德國經濟研究院最新調查，台灣整體經濟，半年後將會好轉，因此有不少建商、代銷出奇招，要催房地產買氣，像是保證買回、買貴退差價、教友打75折等，果然讓看屋的來客數，增加2~5倍。新北市板橋府中商圈，慈惠宮正對面，純白建築的預售屋，看來格外顯眼，主打套房到3房，瞄準首購族，招牌還有「保證買回」的明顯字樣，讓經過民眾，多看兩眼！民眾：「有玄機有玄機。」民眾：「這樣就會有點考慮，心動考慮。」民眾：「這樣怕賣不出去而已吧。」搞噱頭，還不只這一招，台北市信義區新開幕的百貨公司，代銷公司也來設置臨時櫃，小小9坪大的空間，陳列2000萬~2億元的住宅案件，瞄準頂級客戶。代銷業者柯仲武：「我們覺得要主動出擊，會選在百貨設點，因為百貨公司人潮最多，而且有不同客層，有8戶成交紀錄大概是3.6億元。」 {ad-優質推薦：台北套房, 台東透天, 台南市東區辦公室, 吉安店面出租, 三重房屋網, } 房地產雜誌也發現，桃園中壢的新案，則是祭出買貴退差價，或是請出神明助陣幫忙賣屋；高雄新建案，針對基督教友打75折的專案，或是免錢交屋，零零總總有10大奇招，就是希望能增加看屋人潮。房市專家何世昌：「以前沒看過包括打宗教牌，還有買貴退差價這也沒有，另外還有百貨駐點、捷運站駐點，都是很新奇的東西，運用新奇手法促銷的建案，來客量比其他建案多，幅度多從2倍~5倍不等。」業者推奇招催買氣，這讓有多年資歷的房產專家也嘖嘖稱奇，原來德國Ifo經濟研究院調查，6個月後台灣經濟有機會好轉，好消息振奮人心，難怪房產業者全力出擊。（民視新聞于凡、范繼文台北報導） {ad-優質推薦：雲林土地, 新營套房, 蘆洲農地, 桃園電梯華廈, 桃園辦公室, }

房產移轉數創10年新低

房產移轉數創10年新低
中國時報【張啟芳╱高雄報導】高雄10月房市買賣移轉數為2389戶，月減8.64%，比去年同期更減少21.4%，創近10年同期新低，區域買氣不振，無交屋潮帶動，交易量無法獲得支撐成為今年2月份以外，交易量最低的月份。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，今年相比2008年金融海嘯時，當時10月移轉量2543棟再減6%，今年10月買氣熱區前3名是鳳山、三民、楠梓，各是335棟、297棟、249棟，但其年、月成交均呈現負成長。他認為，中高價產品特定區域像苓雅、鼓山價格若出現下修，房市可能出現一絲暖意，明年房地合一實價課稅啟動前，預計民眾為趕在12月底前完成交屋，11月有機會出現量能回春。 {ad-優質推薦：桃園電梯大樓, 桃園建地, 豐原辦公室, 台中農地, 蘇澳建地, } 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，歷經9月景氣燈號連4藍後，國內第3季GDP反轉為-1.01%，經濟疲弱加深房市買氣觀望，在成交量新低的賣壓籠罩，有機會吸引年底傳統購屋潮買方看屋與出價。他說，當前買賣雙方價格認知有差距，尤其房價過高物件，買方看屋意願更低，有降價或有讓價意願標的才能吸引買方看屋或出價。 {ad-優質推薦：桃園廠房廠辦, 頭份土地買賣, 桃園辦公室, 楊梅農地, 嘉義市西區透天, }

2015年11月11日星期三

房仲：明年房市量增價跌

房仲：明年房市量增價跌
今年房市冷颼颼，台灣經濟研究院預估明年房市會更慘，價格跌幅可達1成左右。不過，房仲業者今天(11日)表示，明年量應該會微增、價格跌幅應會低於1成；也有房仲看好明年首季房市，他們認為明年總統大選定案、房地合一稅啟動，相關不確定因素消除有利房市交易量，但價格難反轉向上。台經院日前表示，隨著奢侈稅退場、供應量增加下，2016年住宅市場交易結構將從今年的「量縮價小跌」，轉為「量縮價跌」，預估價量跌幅都可達1成左右。房仲業者雖認為明年價格還有下跌的空間，但成交量應會比今年好。房仲業者、永慶房屋認為，今年房市成交量已在低點，明年狀況跟今年應該差不多，但在價格陸續修正之下，明年自住買方出手，房市應會呈現「量增價跌」的情況，價格約跌5至10個百分點。永慶房屋經理黃舒衛說：『(原音)應該跟今年狀況差不多，因為還有降息的因素在干擾，所以以短期間要降幅比今年大很多、突破1成的機會不大，可能會維持5到10個百分點左右修正。』 {ad-優質推薦：埔里賣屋, 湖口電梯大樓, 潮洲買屋, 桃園房屋, 太平休閒農地, } 信義房屋則看好明年首季房市，他們認為明年總統大選定案、美國確定升息、房地合一稅啟動，相關不確定因素消除有利房市交易量，但價格難反轉向上。信義房屋專案經理曾敬德說：『(原音)我們認為明年對房市來講是外在干預比較少的時間點，對房市來講比較健康跟穩定，量可能會好一點，價格要看到時候市場風向球的氛圍，大概短期內沒有反轉往上的條件。』房仲業者也分析，今年房市以台北市、新北市的價格修正最多，再下跌的空間有限，預估明年中南部的高價區、重劃區將是價格修正最多的區域。 {ad-優質推薦：套房, 草屯套房, 新屋建地, 台北辦公室, 土城土地, }

2015年11月7日星期六

風災土淹河濱公園突顯城市綠地不足

【住展房屋網/台北報導】根據報導，北市中正、華中及馬場町等河濱公園，於杜鵑颱風過境後遭淤土掩蓋，據傳水利處原本不打算清淤，遭市議員批評此舉形同變相廢除公園及球場，附近居民原本更準備到市府抗議；民怨沸騰之下，水利處承諾清淤，並於本週稍早完成。不過水利處表示，基於使用效率，除壘球場外，籃球及網球場仍在評估是否重建，三處河濱公園未來三年內將投入2億進行改造。有關此事，表面上是市府相關單位的效率問題，但其實進一步突顯的卻是台北市防洪能力的嚴重不足。近年氣候更加極端之下，雨量更為集中；這時，都市內及邊緣，各大、小河川的排洪功能就更重要。據此，郝龍斌或柯文哲都曾提倡所謂海綿城市；然現實上市區道路或建築，從用料到規劃，都還是只排水不吸水。尤有甚者，市中心土地大興土木、孳意開發，蓋得密密麻麻，卻不保留足夠的綠地或水塘吸水排洪，那麼只要一遇到暴雨或颱風，暴漲的河水就一定會將上游的土石泥沙沖刷下來，經由河道氾濫灌進市區；如果再加上下水道功能不彰或堵塞，當然就更容易淹大水。別說颱風，最近只要下個超大午後雷陣雨，市區就嚴重積水，其實正是這個道理。 {ad-優質推薦：台南市東區辦公室, 彰化賣房子, 竹北不動產, 八德房屋, 新北市農地, }

城市建構已經如此脆弱，如果還在河川旁邊，硬用人工方式蓋公園及球場，而不是保留若干滯洪兼生態空間，那麼結果就是我們看到的泥沙淤積河濱公園，而且一定是週而復始，不斷惡性循環；因為放眼未來，颱風更加頻仍，雨量絕對更大、更集中，所以只要每次颱風過境，大概就要花納稅人的錢清淤一次。綜合以上論點，住展房屋網企研室認為，以雙北市為首，各大城市內或周邊的河濱公園，如果要能繼續使用，避免每次風災來襲就泥沙淤積不堪使用，再浪費納稅人的錢清理，那麼就要保留更多的行水空間，不能做大量、過度的人為開發設施。另外更重要的是，都市內大型綠地一定要增加；大巨蛋原址本可保留成為類似紐約中央公園的大型綠帶，但如今覆水難收。最近討論熱烈的松山機場遷移話題，及稍早南港202兵工廠開發爭議，或許就是北市打造大型綠地的最後機會 {ad-優質推薦：馬公不動產, 中壢店面, 中埔公寓, 頭城土地買賣, 後龍買屋賣屋, }

北市修建管條例老外牆也要建檢

【住展房屋網/台北報導】今年3月因傳出大樓、晶華酒店外牆磁磚剝落而砸中路人的意外，促使北市建管處提案，修正建管自治條例，規定建物達一定年限，或外牆有剝落風險，若未定期委託專業機構安檢，將開罰1萬至5萬元。而根據建管處統計，北市總計4217棟須診斷外牆安全。為預防建物發生危害公安的意外，建管處研議，只要是屋齡15年以上，或屋齡10年以上、3層樓以上，且外牆採用石材、帷幕牆，就需每6年診斷1次，而屋齡若逾30年，則需每3年診斷1次。若未依規辦理，將對公寓管委會、負責人，或建物所有人，處1萬至5萬元罰緩，並限期補辦，逾期仍未辦理，則可按次處罰；而若未成立管委會，則裁罰建物所有人。 {ad-優質推薦：松山不動產, 潭子店面, 台南市中西區公寓, 岡山建地, 屏東房訊, }

建管處表示，建物外牆只要經安檢判認，有危害公安之虞，將通知限期改善，或加強安全防護措施，屆期未辦理，可開罰6萬至10萬元。據建管處統計，11層樓以上，且屋齡超過15年的建物有3517棟，3層樓以上且外牆為石材、帷幕牆的建物則有300棟。另外，有400棟經主管機關公告外牆具危險疑慮，總計4217棟須診斷外牆安全。 {ad-優質推薦：大園別墅, 雲林公寓, 天母公寓, 南投辦公室, 竹北套房, }

供需不均去年Q4新建餘屋創新高

【住展房屋網/台北報導】營建署日前公布屋齡五年內的新建餘屋待售住宅，去年Q4總計共有38241戶，較102年第4季增加10403戶，增加37.37%。政大地政系教授張金鶚表示，3.8萬戶還不能算是最高點，倘若建商續推新案，售價也未大幅下降，在房市走空的這幾年，餘屋存貨量仍將續創新高，兩年內要降到2萬多戶仍有困難。 {ad-優質推薦：南崁店面, 深坑房屋, 台南公寓, 桃園電梯大樓, 屏東別墅, }

張金鶚表示，去年第4季較102年同期成長近4成，主因是建商持續推案，但因房地合一議題發酵，且房價太高，逐步量縮，因此餘屋待售住宅存貨增加很多。他強調，按往年經驗，房市走空頭短則3～5年，長則7年，存貨短期不易消化，加上建商上市櫃公司有續推新案壓力，因此要在二年內去化恐有難度。而景文科大副教授章定煊也強調，因房價仍太高，供需不平衡，可見餘屋未來只會續增。 {ad-優質推薦：麻豆土地, 土城別墅, 台中店面, 新豐建地, 鳳林土地網, }

寒冬中出現小暖流住展10月風向球反彈至黃藍燈

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】第4季為傳統購屋旺季，10月受惠旺季拉抬，北台灣都會區新成屋、預售屋市況，終於出現寒冬中的一波暖流，昨（5）日最新公布的住展風向球顯示，10月房市風向球反彈至黃藍燈，為近3個月以來最高點。住展雜誌企研室經理何世昌表示，住展10月份風向球的六大觀察指標，有4項分數上升、1項持平、1項下跌，總分來到32.0分，較9月上升3.4分，驚險跨越藍燈，重返黃藍燈。何世昌表示，10月北台灣預售案量大增，單月一舉突破500億元；其中案量規模超過15億以上的新案，包括北市大安區「TRUMP PARK」、內湖「國泰沐善」與「山丘小墅」；新北市板橋「府中贊」、新店「寶徠華城」、土城「華固新代田」、五股「樂house」與「合新合心」、淡水「迎曦莊園」；桃園市中路重劃區「中悅中央公園」、「中悅學府公園」。新成屋推案量方面，10月維持9月水準低於500戶；另外，預售時未售完、成屋後重啟銷售的餘屋供給量也有400多戶，雖然兩者量體差不多，但定價策略卻截然不同。在報紙房地產廣告量方面，由於旺季檔期推案量多、市況加溫，業者釋出的報紙廣告量也明顯衝高；以10月上半月來說，廣告量月增達50.4％。不過，下半月因逢總統大選出現新變數，及10月檔期趨近尾聲，廣告量反轉下滑。 {ad-優質推薦：桃園土地, 基隆廠房土地, 桃園買屋賣屋, 台南市東區土地, 平鎮辦公室, }

至於最重要的指標-來人組數與成交組數均上揚。在來人組數方面，以持續投放廣告與辦大型SP活動的建案來人較多，單周來人逾百組的建案如土城「大同莊園」和「華固新代田」、板橋「府中贊」等。至於成交組數方面，何世昌表示雖然分數提升，但卻出現成交過度集中化的市況。熱銷案因成交組數多，帶動帳面上總累計售出戶數攀高，但大多數新案成交依然低迷。以個別區域來看，來人與成交組數上揚的有台北市、新北市與桃園，新竹則持平，但基隆與宜蘭反而比9月差。其中，台北市增加的成交量能主要來自於30坪以下的小宅，中、大坪數來人組數雖然增加3成以上，但成交卻增不到1成。其中，北投價格下修壓力最大，已有幾個建案讓價幅度超過1成，價格修正是否持續擴散值得觀察。 {ad-優質推薦：新北市套房, 新北市農地, 基隆工業用地買賣, 鳳山房屋買賣, 苗栗電梯大樓, }

房地合一稅上路、奢侈稅期退場台經院：明年房市價量俱跌

工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】台灣經濟研究院最新分析，今年房市前9個月的成交量，較去年同期萎縮17.13％、交易價格呈現個位數衰退，六都及北台灣是今年房市的重災區，台經院副研究員劉佩真指出，明（2016）年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下，預估量、價會各再出現近一成的跌幅，從今年「量縮、價小跌」，轉為量價俱跌的現象。台經院指出，明年初的大型選舉影響房市現況的可能性不大，馬習會則因帶來兩岸關係和諧的訊號，有助於房市表現。且今年房市亦仍有亮點，即台北市Ａ級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚，空置率以台北敦北╱南商業區的減少最為顯著。台經院昨（5）日舉行2016經濟景氣趨勢研討會，營建房地產專家劉佩真報告2016年台灣房地產走勢的關鍵分析，並公布台經院調查的國內營業建營業氣候測驗點，11月的廠商對景氣判斷變化的看法，仍持續位處於相對低檔，展望明年前景落於悲觀區域，「距離信心回升的距離，還非常遙遠」，劉佩真指出，明年房市唯有價格下跌，才能使供應高峰轉化為銷售高峰。 {ad-優質推薦：古坑土地網, 泰山買屋, 新竹土地買賣, 嘉義建地, 雲林店面, }

台經院分析，今年前三季住宅房價已經鬆動，全國房市的議價空間在第3季上升到14.15％，國內所有權土地交易量能也跌破百億元的重要參考關卡，除了房市走向進入空方的景氣循環因素，多項課稅政策的調整，包括北市房屋稅稅基及稅率調整，房地合一課稅確定，「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」，均是造成房價鬆動的諸多因素。台經院強調，房市走入空頭在先，央行自第三季鬆綁局部地區的信用管制，已經煞不住房市持續下滑的趨勢。劉佩真指出，過去「飛彈危機」威脅台灣時，全國房價短期間下跌1成，明年新政府上台，預估房市政策會採取穩定態度，如果房價下滑幅度過大，也可能會有救市措施的出現，頂多是減緩房市在明年的跌幅，因此預估明年跌幅不會超過1成。台經院調查，廠商對於明年房地產市場的看法，接近七成認為房價會轉壞（68.75％），五成認為交易量將會萎縮（50％），也有近七成預估房地產推案量會轉差，超過六成認為全國新成屋及預售屋房價都會下滑，劉佩真認為，這些結果反映出民眾看法偏向保守，各類房價下修壓力漸增，地產商也有面臨獲利轉趨惡化的威脅，房市議價空間將隨之擴大。 {ad-優質推薦：台中工業不動產, 烏日建地, 林口電梯大樓, 烏日電梯華廈, 楠梓房屋, }

雙北Q3房價市中心蛋黃區領跌

工商時報【記者方明╱台北報導】房仲業者統計實價資料發現，今年第3季雙北市無論新成屋或中古屋，房價均較去年同期下滑，北市市中心年跌6.8％、郊區跌2.1％；新北市中心年跌5.1％、郊區跌1.8％，不僅市中心蛋黃區有領跌跡象，且新成屋房價下修幅度比中古屋還大。永慶房產集團根據實價資料統計，台北市市中心（中正、中山、大安、信義、松山）房價從去年第3季平均每坪73.9萬，下滑至今年的68.9萬，年跌6.8％；北市郊區（士林、大同、內湖、文山、北投、南港、萬華）平均單價則由每坪51.5萬跌至50.4萬元、下修2.1％，跌幅相對較輕。新北市房價也呈現市中心跌幅較多的情況，市中心（板橋、永和、中和、新店、新莊、土城、汐止、三重、蘆洲）第3季平均單價從去年每坪35.3萬下滑至今年33.5萬元，跌幅約5.1％。至於郊區房價跌幅較輕，從去年第3季22.6萬下修至今年的22.2萬，小跌1.8％。進一步分析新成屋、中古屋房價表現，台北市中心的新成屋房價，從去年第3季均價96.5萬，到今年第3季下修至86.4萬元，1年間跌了10.5％，更一舉跌破90萬元大關。反觀台北市中心中古屋，去年第3季均價71.8萬，今年第3季均價67.8萬、下修5.6％，跌幅僅是新成屋的一半。 {ad-優質推薦：台中透天, 埔里買賣農地, 台中土地, 中壢工業用地, 八德辦公室, }

新北市狀況也相同，市中心新成屋均價從去年第3季的46.1萬跌至今年42.7萬，跌幅達7.4％；市中心的中古屋，均價由34.6萬下修至33.1萬，跌幅為4.3％。此外，雙北市中心今年第3季新成屋與中古屋的價差與去年同期相較，同步出現縮小的趨勢。其中，台北市中心價差從24.7萬縮小至18.6萬元，新北價差則從11.5萬縮小至9.6萬。永慶房產集團經理黃舒衛分析，現階段以自住買盤為主，再加上央行限貸，銀行放款保守，市中心高總價、高單價產品受限最多，所以成交趨勢往價格親民、實惠的區域、產品靠攏，使高價的雙北市市中心房價修正幅度較大。 {ad-優質推薦：雲林房屋網, 中壢工業用地, 三重電梯華廈, 林口農地, 水上店面, }

2015年11月1日星期日

看屋可打保齡球！　公設體驗成交量增1倍

看屋可打保齡球！　公設體驗成交量增1倍
想買房子看預售屋，竟然還可以免費打保齡球，你會想看嗎？這是在高雄，建商為了吸引顧客看房子，特別把未來將要興建的保齡球館搬到接待中心，讓顧客實際體驗，加深印象，結果成交率暴增1倍；而在台南搭周年慶列車，建商把接待中心搬到百貨公司去，也讓看屋人潮多了1倍。一家人穿著專用鞋，開開心心打起保齡球，這裡可不是保齡球館，而是預售屋的接待中心！看屋民眾：「有嚇到，一般展售屋幾乎沒有看過，有保齡球道可以讓我們可以這樣子打。」在球瓶倒地聲不斷的熱鬧氣氛中，這一頭可是擠滿了來看房子的人潮！業者的新建案，推出近30種公設，保齡球館就是其中之一，為了吸引民眾目光，特別在接待中心設了兩賽道體驗區，這創意果真不同凡響，每周來客數100至120組，才推出3個禮拜，已經有近200組準備簽約。 {ad-優質推薦：平鎮買屋, 台南土地, 淡水電梯華廈, 南崁不動產, 台北工業用地, } 業者：「提升將近1倍的成交率。」業者說，以往10到12組看屋才有一組下訂，這一次把保齡球公設直接讓看屋民眾體驗加深印象，6組就有一組下訂，成交量暴增1倍。在台南搶賣房子，建商則是把接待中心移到百貨公司，搶周年慶人潮！逛百貨公司民眾：「非常方便，而且資訊取得比較快速，有興趣就可以去看看，如果來逛街剛好有要買房子的話，就很便利。」逛百貨公司也能看房子，這周年慶人潮一周就帶來100組客人，比一般據點多5成以上，這也讓預售屋的看屋人潮多了一倍，業績成長3到4成！業者：「準備做周年慶的時間，所以大部分的人潮會比較聚集在百貨公司。」到百貨公司就能看房子，接待中心也成了保齡球館，新創意開創新業績。 TVBS網路新聞整理報導　未經同意請勿轉載 {ad-優質推薦：安南農舍, 南投店面, 竹東房屋, 台東房屋, 后里店面, }

看屋可打保齡球！　公設體驗成交量增1倍

看屋可打保齡球！　公設體驗成交量增1倍
想買房子看預售屋，竟然還可以免費打保齡球，你會想看嗎？這是在高雄，建商為了吸引顧客看房子，特別把未來將要興建的保齡球館搬到接待中心，讓顧客實際體驗，加深印象，結果成交率暴增1倍；而在台南搭周年慶列車，建商把接待中心搬到百貨公司去，也讓看屋人潮多了1倍。一家人穿著專用鞋，開開心心打起保齡球，這裡可不是保齡球館，而是預售屋的接待中心！看屋民眾：「有嚇到，一般展售屋幾乎沒有看過，有保齡球道可以讓我們可以這樣子打。」在球瓶倒地聲不斷的熱鬧氣氛中，這一頭可是擠滿了來看房子的人潮！業者的新建案，推出近30種公設，保齡球館就是其中之一，為了吸引民眾目光，特別在接待中心設了兩賽道體驗區，這創意果真不同凡響，每周來客數100至120組，才推出3個禮拜，已經有近200組準備簽約。 {ad-優質推薦：平鎮買屋, 台南土地, 淡水電梯華廈, 南崁不動產, 台北工業用地, } 業者：「提升將近1倍的成交率。」業者說，以往10到12組看屋才有一組下訂，這一次把保齡球公設直接讓看屋民眾體驗加深印象，6組就有一組下訂，成交量暴增1倍。在台南搶賣房子，建商則是把接待中心移到百貨公司，搶周年慶人潮！逛百貨公司民眾：「非常方便，而且資訊取得比較快速，有興趣就可以去看看，如果來逛街剛好有要買房子的話，就很便利。」逛百貨公司也能看房子，這周年慶人潮一周就帶來100組客人，比一般據點多5成以上，這也讓預售屋的看屋人潮多了一倍，業績成長3到4成！業者：「準備做周年慶的時間，所以大部分的人潮會比較聚集在百貨公司。」到百貨公司就能看房子，接待中心也成了保齡球館，新創意開創新業績。 TVBS網路新聞整理報導　未經同意請勿轉載 {ad-優質推薦：新竹市土地網, 新竹透天店面, 中壢土地, 雲林透天, 埔里房屋買賣, }

2015年11月28日 星期六

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