打房打不夠？香港房價均估恐再崩跌19%

打房打不夠？香港房價均估恐再崩跌19%
冀望香港政府眼見房價回跌，而可能放寬打房措施的香港建商，恐怕要失望了。因為專家們普遍預估，香港房價還得再大跌近 20%，政府才會出手干預。因為當地房價高漲凸顯的貧富不均問題，仍帶來相當大的政治壓力。 《彭博社》週二 (31 日) 報導，香港房價雖已自去年 9 月頂峰大跌了 13%，但 8 位受訪的分析師及經濟學家們平均仍預估，價格還得進一步崩跌 19%，港府才會採取干預行動。果真如此，香港房價將創 2003 年以來最大修正幅度，且超越 2008 年全球金融危機時的跌幅。 由於之前香港房價飆漲到大多數民眾買不起的水準，香港央行及立法會遂於 2010 年採取一系列打房措施，包括調高頭期款要求、對非自住買家課稅、課徵房屋增值稅及 3 年內脫手的特別稅。香港 1 月住房交易量已摔至 25 年新低，建商獲利也大受影響。 {ad-優質推薦： 桃園建地,   福興公寓,   屏東電梯大樓,   桃園休閒農地,   嘉義市東區透天,   } 然而分析師們認為，香港政府可能還願意繼續忍見房價直落，因為香港財富差距擴大，已使得香港特區行政長官梁振英的支持率創歷史新低。香港房價仍名列全球最無法負擔榜首，而梁本月也重申，香港房價依舊太高。 瑞銀 (UBS) 駐香港地產研究部主管李智穎指出，任何政策變化都有政治風險；若低利率環境依舊，而政府又鼓勵投資需求，則香港房市將會再度瘋漲。由於香港立法會將於 9 月舉行選舉，政府勢必會考量到民眾觀感。 里昂證券 (CLSA) 地產研究部主管王豔也表示，香港房價今年來只跌了 5.4%，與她預估今年上半下跌修正 9% 還差得遠，因此政府還不需要採取任何干預行動。而去年 10 月至今年 3 月香港房市爆出的拋售潮，只是囤屋者恐慌出清長久庫存，因此接下來的房價跌勢會更加緩慢。 {ad-優質推薦： 斗南農地,   北投買屋,   台南北區店面,   平鎮公寓,   台南市北區公寓,   }

民眾購屋負擔重 央行：房價所得比15.75倍最高

民眾購屋負擔重 央行：房價所得比15.75倍最高
中央銀行31日公布第10期金融穩定報告，彙整去（2015）年至今年4月國內外金融情勢發展，央行指出，雖然不動產市場呈現量縮價緩降，不過，民眾購屋負擔仍高，2015年貸款利率略降，第4季全國貸款負擔率為35.81%，房價所得比為8.51倍，其中台北市最高，貸款負擔率為66.26%，房價所得比達15.75倍。 央行報告指出，2015年底家庭部門借款餘額略增至13.76兆元，相當於全年GDP的82.46%，其借款用途以購置不動產占67.48%為主，其次則是周轉金借款占27.6%。 至於不動產市場，2015年以來交易量縮減，房價緩跌惟仍居高。央行指出，受國內景氣走緩，不動產持有稅負加重及研議修正不動產稅制的不確定性影響，2015年前三季全國建物買賣移轉棟數續呈兩位數負成長。至於第四季交易量明顯增加，年增率彈升至17.59%，主要是大量新成屋完工釋出、趁房地合一稅制實施及土地公告現值調升前移轉，加上央行調整不動產貸款規範措施所致。 {ad-優質推薦： 新店建地,   嘉義市西區買屋,   林口土地買賣,   彰化農地農舍買賣,   大園辦公室,   } 不過，央行統計，2015年全年建物買賣移轉棟數為29萬棟，為2002年以來最低水準，年增率為-8.53%，今年第一季建物買賣移轉棟數年增率為-32.56%，1至4月六都合計年增率-28.29%。 央行進一步分析，2015年房價緩跌，且貸款利率略降，但因家庭可支配所得成長仍緩，第4季貸款負擔率為35.81%，季減0.29個百分點、年增0.19個百分點。 此外，全國104年第4季房價所得比為8.51倍，較第3季減少0.01倍，較103年同季則微增0.1倍，其中，台北市房貸負擔率及房價所得比最高，分別為66.26%及15.75倍，民眾購屋負擔仍高。 {ad-優質推薦： 新竹土地分割,   溪湖土地,   新化農地,   台南市東區房屋買賣,   士林買屋賣屋,   }

嫌股價低，中國首富王健林宣布以344.55億港元將萬達私有化

嫌股價低，中國首富王健林宣布以344.55億港元將萬達私有化
中國首富王健林擁有的萬達商業今日午間發佈公布，宣布控股股東萬達集團(聯合要約人)提出全購，總代價約344.55億港元，並擬議撤回H股的上市地位。 在香港掛牌的萬達商業上市只有15個月，但受到地產股拖累，股價一直沒有太大起色，終而讓母公司萬達集團決定把在外流通的股票全部買下，並讓萬達商業下市。而萬達開出的價格約52.8港元，較3月29日收市價溢價44.5%，也較初步參考價溢價約10%。 此前，萬達董事長王健林談及萬達商業私有化時表示，低估值對不起投資者，一定要私有化。 {ad-優質推薦： 桃園土地,   桃園房屋,   新北市工業用地,   台北土地,   蘆竹工業地買賣,   } 王健林覺得公司價值被低估，主要是認為萬達商業不同於一般的房地產公司，該公司去年淨利潤構成當中35%來自於固定租金業務，就是來自於租賃業務，已經有1/3。而這個數字在前年是30%，意味著每年增長5.2%，2016年至少超過4成淨利超過租金行業，不能用簡單房地產公司估值，香港股指只有不到5倍，市值還低於淨資產。這種低估值讓萬達無法忍受。 王健林說，「我做了很多的行業，有多少次投資，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了。這是很重要一點，不能對不起我的朋友和股東。」 {ad-優質推薦： 桃園電梯華廈,   台北房屋買賣,   桃園農地,   烏日工業用地,   鶯歌買屋,   }

老舊建物安全問題 消基會籲新政府正視

老舊建物安全問題 消基會籲新政府正視
為期盼新政府正視建物安全，消費者文教基金會今天(30日)召開記者會，建議新政府應修訂相關法規，並建立建物履歷；同時比照日本，針對老舊建物制定「老舊建物耐震補強促進法」。 今年2月的南台強震造成維冠金龍大樓倒塌，引發民眾關注建物安全。消基會指出，日本也常發生大地震，如今日本已建置完備的災害防救法規，且對於新建房屋進行住宅性能評估，並強化「物的瑕疵擔保責任」，值得我國借鏡。 消基會副檢驗長蔚中傑表示，在日本有所謂的「中間檢查機制」，房子蓋到一半時，就要進行查驗。蔚中傑：『(原音)比如說我房子蓋到一半，它們就是有一個另外第三方單位去查驗說這房子蓋的狀況怎麼樣，符不符合相關的安全規定等等，而不是等到房子蓋好再來檢查。』 消基會提到，國內已公告地震潛勢危險地區與土壤液化區，未來更應進一步在不動產交易時建立建物履歷制度。 {ad-優質推薦： 壽豐土地農地,   中和房屋,   頭屋廠房土地,   花蓮工業用地,   八德買房子,   } 對於老舊建物，蔚中傑建議新政府可先編列預算，針對結構安全有疑慮的建築物訂定分區或分期調查計畫，並簡化申請耐震補強許可的程序。蔚中傑：『(原音)因為你修法或立法沒有那麼快，但只是在政策處理上，是不是針對一些老舊建物的部分，是不是政府可以先訂定一些辦法，來去做一些老舊建物的檢測，甚至給予一些款項來去整建修繕。』 消基會也提出租稅減免、補助申辦耐震評估者等建議，期盼藉由獎助措施提高誘因。消基會並呼籲政府可配合強制健檢機制，訂定相關罰則，使國人能擁有更安全的居住環境。 {ad-優質推薦： 龍井農地建地,   頭份市買屋,   汐止別墅,   桃園不動產,   中埔工業用地,   }

以房養老試點兩年 大陸僅59戶投保

以房養老試點兩年 大陸僅59戶投保
（中央社記者張淑伶上海30日電）中國大陸在4個城市推動「以房養老」，試點兩年即將期滿，卻總共只有78人59戶投保。上海保監局官員說，傳統觀念及業務風險是推動以房養老的不利因素。 所謂以房養老，是一種反向抵押養老保險，擁有房屋完全產權的老年人，將房產抵押給保險公司後，繼續擁有房屋占有及使用等權利，並按照約定條件領取養老金直到身故。老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權。 這項政策2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢4個城市展開試點，期限至今年6月30日。 第一財經報導，上海保監局副局長李峰29日在上海論壇中表示，截至5月20日，這項業務投保人全大陸共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。他認為，北京、上海和廣州這些老齡化嚴重房價又高的城市，試點效果比較好。 {ad-優質推薦： 大安區土地,   台東土地農地,   八德土地,   樹林廠房廠辦,   桃園電梯大樓,   } 李峰說，上海居民住房自有率比較高，達90%以上，遠超過其他國家的水平。1990年代上海開始實施大規模拆遷，使得上海本地人很多都有兩到三戶住房，加上房地產價格上升，有條件來推進以房養老。 李峰說，推動以房養老之所以不易，還在於中國人認為養兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經地義，要打破這個倫理觀念很難。 此外，房產登記變更繁瑣，以房養老需要仲介公司評估和公證等交易成本，也影響民眾的意願。 對保險公司來說，風險主要是貸款利率變化、房產價值大幅度波動和被保險人的長壽風險。 不過，李峰認為，傳統養老模式已經難以為繼，建立多元化的養老管道是未來發展的趨勢。1050530 {ad-優質推薦： 台南公寓,   吉安房屋出售,   南屯區電梯大樓,   虎尾休閒農地,   台中休閒農地,   }

北市新案均價86.3萬

北市新案均價86.3萬
中國時報【陳宥臻╱台北報導】 北台灣預售、新成屋房價蠢動！《住展雜誌》調查，北台灣近1年多來房價多處修正，但4月起台北市、新北市、宜蘭、新竹的新案平均房價走揚，其中，北市自2月以來緩步上升，4月平均新案成交價86.3萬元，月增0.35％。推估主因是北市今年豪宅案齊發，推升整體房價。 據《住展雜誌》統計，4月北台灣只有桃園和基隆房價較上月微跌約0.4％，其餘皆緩步走揚。 住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市建案在2月時均價為85.8萬元，至4月已經漲至86.3萬元，未來持續看漲。主因是房價經過2年多下修，已築底完成，加上央行宣布解除房市管制與降息，可降低買方資金成本壓力，並推升房價。 {ad-優質推薦： 苗栗房屋買賣,   電梯大樓,   台中公寓,   礁溪土地,   民雄辦公室,   } 不僅如此，市場上也出現新成屋調漲價格的狀況，位於北市牯嶺街「力麒南海-麒御」之前每坪價格約130萬元，如今調整至140萬元。力麒協理柯賢仁表示，他看好下半年房市回暖，擬於第3季後推出新成屋案「力麒南海-賦御」。 何世昌指出，北市新案房價上揚的主因，還有北市豪宅案相繼推出，例如「琢白」、美福飯店樓上豪辦案、「和平大苑」等，開價都是單坪200多萬元，拉高整體新案價位。 新和廣告副總經理李霖芳表示，位於新店安坑的「陽光PARK」建案，5月初才公開，每周就吸引來客150組以上，工作人員常忙到沒時間吃飯。近來已感受到房市看屋人潮和成交都比過去幾個月好。 {ad-優質推薦： 高雄廠房廠辦,   八德房屋買賣,   溪湖房屋買賣,   萬華買屋,   基隆建地,   }

不跌了！ 台北房價連二升

不跌了！ 台北房價連二升
工商時報【蔡惠芳╱台北報導】 經歷兩年的整理震盪，房價似乎能量轉強，看到底部。根據住展雜誌昨（26）日公布的最新調查，台北市房價似乎已築底，連續2個月反彈，站穩每坪平均86.3萬元，為最近19個月以來，首度連續2個月上漲。雖然台北市房價似已築底，但部分開價偏高新案，還是與買方拉鋸，面臨有行無市。 住展雜誌企研室經理何世昌昨天表示，台北市房價已連2月反彈，惟必須觀察的是，現在台北市新案還是「有價沒量」，面臨有行無市的拉鋸戰；至於部分讓利、降價到買方「滿足點」的新案，往往創下2個月不到就Clean的慶祝行情。所以，台北市房價真正的底部到了沒？還要再觀察。 住展雜誌昨日公布最新調查顯示，北台灣都會區近1年多來，預售新屋平均成交價格，普遍處於高檔震盪的修正格局，房價是「跌多漲少」；但4月份卻意外大逆轉，呈現「漲多跌少」格局。 其中，台北市、新北市、宜蘭、新竹，4縣市房價，同步反彈；桃園、基隆2縣市，房價微幅下滑。 尤其台北市房價，3∼4月以來已連2個月持續攀升，站穩每坪86.3萬元，創下2016年以來最高點。何世昌表示，這是自2014年9月以來，成交均價首度連續兩個月上漲。 至於新北市，4月房價也同步小幅上揚每坪平均約3,000元，來到每坪平均40.6萬元，漲幅較明顯的區域，包括三峽、汐止、林口，土城、新店、永和則跌幅較大。 {ad-優質推薦： 林口工業用地,   嘉義市西區買屋,   楊梅公寓,   基隆廠房買賣,   前金區別墅,   } 反觀房價下跌的縣市中，桃園表現相對弱勢，由於供給量大、建商讓利動作較小，成交價格也逐月下修，從1月的每坪23.6萬元，續跌到4月的23.1萬元。 何世昌表示，桃園房市好壞，決定在建商讓價空間，現在已有建案廣告，打出「降多少由你決定」、「前2年住免錢」的廣告語。雖然桃園房價下挫幅度較明顯，但因為建案普遍有感讓利，反而是成交量較佳的縣市。 至於基隆，雖然房價站穩「2字頭」一段時間，但「1字頭」建案較受歡迎。 何世昌分析，台北市新推出預售案在2月前，讓價意願頗為普遍，所以成交均價一路下修；但進入3月，央行宣布解除房市管制與降息，增添建商信心和降低資金成本，價格於是變得有點「硬」，建商不願意再續降。 何世昌指出，總體來說，北台灣新案房價仍處在修正格局不變；若房價連2季以上攀升，才能確定谷底翻。有些建商若堅持高價，還是可能銷售遲緩，在時間與成本壓力下，預期還是會釋出降價的意願。 {ad-優質推薦： 公館工業廠房,   安平廠房廠辦,   八里電梯華廈,   觀音店面,   台南市東區電梯大樓,   }

業者樂觀下半年 北台灣預售、新成屋看漲

業者樂觀下半年 北台灣預售、新成屋看漲
工商時報【陳宥臻╱台北報導】 北台灣預售、新成屋房價蠢動！住展雜誌企研室經理何世昌分析，由於房價經過2年多下修，已築底完成，加上央行宣布解除房市管制與降息，可降低買方資金成本壓力，因而並推升房價。 據指出，市場上已出現新成屋調漲價格的狀況，位於北市牯嶺街「力麒南海-麒御」之前每坪價格約130萬元，如今調整至140萬元。 力麒協理柯賢仁表示，其實只剩5∼6戶在銷售，其他大多在預售時就賣完了。另看好下半年房市回暖，擬於第3季後推出新成屋案「力麒南海-賦御」，價格則還在討論中。 {ad-優質推薦： 後龍農地,   鼓山區別墅,   新竹別墅,   三峽店面,   桃園公寓,   } 何世昌指出，北市新案房價上揚的主因，還有北市豪宅案相繼推出，例如「琢白」、美福飯店樓上豪辦案、「和平大苑」等，開價都是單坪200多萬元，拉高新案價位。 新和廣告副總經理李霖芳表示，位於新店安坑的「陽光Park」建案，5月初才公開，每周就吸引來客150組以上，工作人員常忙到沒時間吃飯。 近來，已感受到房市看屋人潮和成交都比過去幾個月好。 此外，桃園房價逐月走跌，從元月平均每坪23.6萬元，跌到4月時23.1萬元，主因是新建案供給量多，以及業者讓價空間較大所致，為求成交，甚至有建案廣告直接打出「降多少由你決定」、「前2年住免錢」的廣告行銷。 {ad-優質推薦： 埔里土地開發,   雲林買屋,   鳳山土地,   石碇農地,   板橋買屋賣屋,   }

自住客搶進平鎮 首選傳佳建案

自住客搶進平鎮 首選傳佳建案
工商時報【江富滿】 傳佳建設位於桃園市平鎮區新建個案日前舉行開工動土儀式，傳佳建設經理傅君毅表示，北台灣房市經過這兩年的調整，投資客全面退場，房價也下修到合理價位，市場供需回歸基本面，自住客進場時機來臨。 傅君毅指出，總統蔡英文就職演說第一項重點就是救經濟，並提出綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業和智慧機械等「五大產業創新研發計畫」，桃園市在這五大產業裡具有舉足輕重的地位，加上市長積極推動各項公共建設獲得市民肯定，桃園房市在今年3月後已明顯回溫，成交量逐漸放大。 傳佳建設向來以首購產品為主，目前個案有楊梅交流道旁的世紀城、龜山藏毓、寓居，個案均為2到4房，並以智能宅為主要訴求。 {ad-優質推薦： 南港公寓,   八德休閒農地,   淡水店面,   平鎮透天,   桃園房屋,   } 世紀城位於楊梅交流道旁，以智慧城市為設計理念，在大楊梅地區以造鎮規模打造，成為楊梅新市鎮的建築指標。住宅導入「綠雲築城」五大智慧系統，將雲端環控、監控及安防融入居家生活，不僅住戶居家安全科技化，更擴大至社區安全防護網，讓居住環境融入雲端、智慧與節能。 傳佳藏毓位於桃園龜山區，鄰近省道，坐擁公園旁樹海第一排景觀，假日踏青虎頭山等3座公園，將都會生活與健康樂活一網打盡，吸納新北與桃園首購族進駐，已熱銷9成。 傳佳寓居規劃9樓48席限量精品，單純雙併格局36至40坪3房、49坪4房，擁有大面採光，基地位於龜山楓樹三街，約15分鐘車程，即達新莊迴龍站、林口長庚三井Outlet商圈、桃園站前新光三越百貨商圈，交通便利，享有完善購物機能，且鄰近楓樹國小，位於低密度別墅住宅區。 {ad-優質推薦： 台南房屋買賣,   屏東廠房買賣,   三芝透天,   萬華不動產,   台中廠房廠辦,   }

12年國教房價恐飆漲 師大附中登最貴學區

12年國教房價恐飆漲　師大附中登最貴學區
小英政府上任，政策全面革新展開新氣象。新任教育部長潘文忠宣示12年國教目標「全面免試、就近入學」，明星高中將社區化，其中台北市建中、北一女、師大附中附近房屋均價，每坪高達61~81萬元，台中與高雄明星學校雖仍處於1字頭，卻是連年上漲，若無相關配套措施，房價恐無限飆升，階級流動將更加不易。 　　潘文忠認為12年國教「全面免試、就近入學」是可達成的目標，不會有全面實施的時間表，將採穩健、逐步推動，並以現行「大學區」方向構思，不會有單一化、太小的學區。雖然明星高中將因此趨向社區化，但反而造成家長恐慌，醞釀到明星學校周邊買房。 {ad-優質推薦： 雲林不動產,   田中高鐵土地,   台南市東區套房,   樹林房屋網,   嘉義工業地買賣,   } 大家房屋統計全台8間明星高中周邊房價，發現以台北市師大附中附近每坪均價81.49萬元最高，中山女高75.14萬元緊追在後，建國中學、北一女中也有70.08萬元、61.88萬元的高價；反觀台中一中、台中女中、高雄中學與高雄女中，均價落在12.35萬元至19.47萬元，儘管還在1字頭，但近2年呈現上漲趨勢，若就近入學方案發酵，恐怕漲勢將更為驚人。 　　大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，著名學區、雙語國小學區都是熱門的遷戶籍地區。由於有些學校太過搶手，加高入學的條件門檻，除了戶籍外，甚至要求小孩直系血親擁有房屋所有權。若政府在未有完整配套的情況下貿然行事，恐怕造成明星高中學區房價「無限飆漲」。 　　郎美囡認為，不論「明星學校成就學生」抑或「學生成就明星學校」，但教育確實是階級流動的最快方法。以房市觀點探究，若「好學校」周邊房價出現大幅上揚，勢必抹滅經濟條件較不足的學生，接觸更多教育資源的管道，階級化將更加明顯，期望教長能再三考量，將傷害降到最小。 {ad-優質推薦： 台中房屋買賣,   台南別墅,   宜蘭休閒農地,   龍潭店面,   龜山休閒農地,   }

北市新建案房價連2月止跌反彈 新北、宜、竹4月也走揚

北市新建案房價連2月止跌反彈 新北、宜、竹4月也走揚
作者記者曹逸雯／台北報導 | 今日新聞NOWnews – 2016年5月27日 下午2:23 北台灣新成屋、預售屋市場4月出現意外發展，台北市成交均價竟意外地連續2個月止跌反彈，新北市、宜蘭、新竹4月份房價也同步走揚。 據住展雜誌統計，北台灣這1年多來，大部分縣市新成屋、預售屋平均成交價格仍處於修正格局，跌多漲少，但4月份卻出現意外發展，竟然出現漲多跌少的狀況。 走勢最令人意外的就是台北市，成交均價已連續2個月走揚，從2月的每坪85.8萬元、3月的每坪86.0萬元，來到4月的每坪86.3萬元，這是自2014年9月以來，成交均價首度連續2個月上漲。 {ad-優質推薦： 中壢不動產,   士林廠房廠辦,   宜蘭土地買賣,   台北不動產,   大里房屋,   } 住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市建案在2月前讓價意願頗為普遍，所以成交均價一路下修，但時序進入3月後，業者認為價格已經降到容忍值邊緣，所以不願意再繼續降，加上央行宣布解除房市管制與降息，增添業者信心和降低資金成本，價格於是轉硬。 新北市4月新建案房價也小幅上揚0.3萬元，來到平均每坪40.6萬元，漲幅較明顯的區域是三峽、汐止、林口，跌幅稍重的是土城、新店、永和。 基隆、宜蘭今年前4個月新建案數量不多，且多數建案成交底價未調動，價格波動幅度並不大，處於盤整格局，但宜蘭從每坪22.0萬元小幅調升至22.2萬元；另外，新竹4月房價也從平均每坪23.0萬元微升至每坪23.2萬元，但只是新案價格拉抬，多數建案價格並無更動。 {ad-優質推薦： 前金區公寓,   苗栗買房子,   新北市公寓,   礁溪民宿買賣,   蘆竹土地,   }

投資房市哪裡好？ 新加坡可能比香港更接近房價底部 反轉在即

投資房市哪裡好？ 新加坡可能比香港更接近房價底部 反轉在即
根據 LaSalle Investment Management 的說法，新加坡房市現在可能比香港房市更接近底部。 彭博社報導，全亞洲兩個房價最高的地區－新加坡及香港，政府為了提高民眾對房地產的購買力，紛紛推出了打房政策，加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩，房地產需求也大幅下滑，房價明顯地有向下修正的趨勢。 LaSalle 分析師 Chris Chow 表示，香港與新加坡處在不同的景氣循環之中，雖然香港政府的打房政策也執行了一段時間，但到目前為止，香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。 {ad-優質推薦： 台北工業用地,   沙鹿建地,   大園公寓,   石碇農舍,   桃園電梯大樓,   } 由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加，香港房產價格自 2003 年的高點至去年九月已經下滑了 370%，而九月至今房價也有 13% 的跌幅，新加坡的高點則是 2013 年，至去年九月下跌了 13%，而九月至今下跌了 1.2%。 香港的商辦市場則是需求強勁，中國投資人在香港設置辦公室的需求還是非常高，然而 LaSalle 卻已退出香港房市多年，他們表示，雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高，但現在香港的房市風險卻難以估計。 LaSalle 認為新加坡現在比香港更接近房市的轉折點，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。 {ad-優質推薦： 斗六公寓,   民雄廠房廠辦,   烏日房屋,   湖口電梯華廈,   草屯土地農地,   }

房仲業:地坪計算單價要說清楚

房仲業:地坪計算單價要說清楚
記者蔣謙正／台南報導 　有關維冠大樓善後處理，市長賴清德同意以善款價購受災戶房屋土地，最低四樓每坪三十七萬七千元、最高每坪六十四萬元，係以一百一十六戶持分土地四百九十坪的「地坪」計算單價，由於「地坪」和「建坪」差很大，房仲業者希望市府要說明清楚，否則很容易產生誤會。 　房仲業者指出，市府都發局根據鑑價結果，最低價是四樓的每坪三十七點七萬元，一樓是一點七倍即六十四萬元，二樓是一點五倍即五十六萬五千五百元，三樓是一點三倍即四十九萬元，十六樓是一點一倍即四十一萬四千七百元等，這是依照樓層別的效用比所作的估價，所以把樓層價差轉換到地價上，但現在夷為平地，樓層效用顯現不出來，只是市府為了兼顧所有權人之間的公平性，所以訂出不同樓層的收購單價不同了。 {ad-優質推薦： 南崁房屋,   台南透天,   嘉義市土地,   樹林電梯華廈,   台南市東區建地,   } 房仲業者表示，用維冠大樓土地四百九十坪除以一百一十六戶，每戶分得的地坪很少，平均約四點二坪，如以四樓每戶試算，大約可領到一百五十八萬元。市府應公布更細部的計算方式，以免受災戶弄不清楚收購價到底多少了。 {ad-優質推薦： 松山套房,   嘉義店面,   竹東電梯華廈,   大園農地,   潮州房屋買賣,   }

建築園冶獎 蘇嘉全吳宏謀頒獎

建築園冶獎 蘇嘉全吳宏謀頒獎
（中央社記者程啟峰高雄28日電）有南台灣建築界「奧斯卡獎」之稱的建築園冶獎今天在高雄頒獎，立法院長蘇嘉全、新任行政院公共工程委員會主委吳宏謀到場頒獎，並與得獎建案建商合影，場面熱烈。 京城建設「樂活」建案獲得建築園冶獎大樓建築景觀獎，蘇嘉全頒獎給京城建設總經理陳添進等建商，並與建商合影。 轉任工程會主委的前高雄市副市長吳宏謀返回高雄頒獎，見到老朋友格外高興；他說，高雄的景觀、天際線愈來愈美，綠色建築也愈來愈多，園冶獎帶動的城市美學風潮功不可沒。今年首度有女評審加入評審，也呼應女力時代來臨，可見主辦單位也跟得上時代。 由建築師、學者、建商、文創者等不同領域工作者組成的高雄市建築經營協會每年針對特色綠化建築評選，今年有「悅龍灣」、「福懋樹河堤」、「樂活」等11個在售個案獲獎。評選標準以融入區段特色，提倡友善公共環境為核心。 {ad-優質推薦： 豐原買屋賣屋,   桃園電梯華廈,   花蓮辦公室,   桃園電梯華廈,   南屯辦公室,   } 建築園冶獎針對當年度公私領域特色綠美化建築做為評選，在雲、嘉、南、高、屏等地深受縣市政府與建築業重視，今年邁入第22屆，首度有女評審加入評審作業。 高市建築經營協會理事長黃秀文指出，園冶獎從民間出發，評選過程公平、公正且公開的廣邀產官學界與民眾參與，對城市美學與景觀具高度影響性。 城揚建設集團首席副總經理陳靜儀說，公司過去15年獲得32個大獎，當社區住戶知道獲獎，對提升社區向心力具加分作用。 高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說，這項獎項已普遍獲得建商與民眾重視，得獎社區房價相對保值，，依公會歷年來售屋經驗，獲獎社區普遍來說可提升1至2成來客賞屋數。1050528 {ad-優質推薦： 桃園透天,   宜蘭農地,   斗南透天,   台中電梯華廈,   中山區透天,   }

民眾痛批搶錢! 台南漲房屋單價 溯及90年起

民眾痛批搶錢! 台南漲房屋單價 溯及90年起
工商時報【洪榮志╱台南報導】 地方政府財政困難，調漲不動產稅收成為挹注財庫法寶！台南市不動產評價委員會通過明年房屋標準單價調漲草案，南市府預定下月中公告，平均漲幅1.2倍；而最受矚目的，是開全國首例、溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，估計有10多萬戶明年房屋稅將上揚，民眾痛批「搶錢」。 台南市政府稅務局4月召開不動產評價委員會，會中決議房屋構造標準單價「調漲並自動溯及民國90年以後設籍的新、增、改建房屋均適用」。依新決議的標準單價調整方案，將連帶造成「房屋現值」提升，房屋稅將自然增加。 稅務局估算，全市60多萬住戶中，有10多萬戶明年房屋稅調漲，預計可增加房屋稅收近2成。其中，新建透天厝的漲幅最高，集合式住宅漲幅相對較低。 市府稅務局長張紹源表示，台南市房屋標準單價，從民國73年以後就沒有調整過，此次調整主要是每3年評定一次，全台其他12個縣市也都在進行房屋標準單價調整作業。 {ad-優質推薦： 桃園工業地買賣,   中山區工業地買賣,   三民區房屋,   南投房屋買賣,   台南不動產,   } 不過，有民眾認為，台南市為6都之一，但公共建設水準難以與台北市、高雄市並列，且其他縣市房屋標準單價調整都採新標準單價實施年度新設籍房屋才適用，沒有「追溯回推」，南市府擺明了就是先計算財政缺口，再量身訂作一套適用的增稅規則來填補，根本是「搶錢」。 稅務局解釋，財政部99年2月26日曾經規定，重行評定的房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋；但財政部於103年11月5日又廢止前述規定，並授權地方政府視實際情形自行決定適用原則。台南市召開不動產評價委員會決議溯及「民國90年以後設籍的房屋適用」，完全合法。 {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   新北市透天,   三峽電梯大樓,   雲林辦公室,   埔里透天,   }

房屋稅暗漲 南市10萬屋主瘦荷包

房屋稅暗漲 南市10萬屋主瘦荷包
中國時報【洪榮志╱台南報導】 地方政府財政困難，調漲不動產稅收成為挹注財庫法寶！台南市不動產評價委員會通過明年房屋標準單價調漲草案，南市府開第一槍預定下月中公告，平均漲幅1.2倍，並溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，估計有10多萬戶明年房屋稅將上揚，民眾痛批「搶錢」。 台南市政府稅務局4月召開不動產評價委員會，會中做出有關房屋構造標準單價「調漲並自動溯及民國90年以後設籍的新、增、改建房屋均適用」決議。依新決議的標準單價調整方案，將連帶造成「房屋現值」提升，房屋稅將自然增加。 稅務局估算，全市60多萬住戶中，有10多萬戶明年房屋稅平均調漲1.2倍，預計可增加房屋稅收近2成。其中，新建透天厝的漲幅最高，集合式住宅漲幅相對較低。 {ad-優質推薦： 桃園別墅,   中壢透天,   屏東休閒農地,   中壢農地,   桃園公寓,   } 市府稅務局長張紹源表示，台南市房屋標準單價，從民國73年以後就沒有調整過，此次調整主要是因為房屋稅條例規定「房屋標準價格每3年評定一次」，加上財政部要求，才召開不動產評價委員會進行調整，全台其他12個縣市也都在進行房屋標準單價調整作業中。 張紹源說，新的標準單價溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，是因為長期以來沒有調整所致；同時，市府在考量財政、稅收、公平性等因素後，選擇此一對市民衝擊最小的方案。目前草案尚待市長核定，可能還有變數。 不過，有民眾認為，台南市為6都之一，但公共建設水準難以與台北市、高雄市並列，但多數縣市的房屋標準單價調整，都採新標準單價實施年度新設籍房屋才適用，鮮少「追溯回推」，擺明了就是先計算財政缺口，再量身訂作一套適用的增稅規則來填補，根本是「搶錢」。 對此，稅務局解釋，儘管財政部99年2月26日曾經規定，重行評定的房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋；但財政部又於103年11月5日廢止前述規定，並授權地方政府視實際情形自行決定適用原則。台南市召開不動產評價委員會決議溯及「民國90年以後設籍的房屋適用」，完全合乎法令。 {ad-優質推薦： 屏東休閒農地,   永和房屋買賣,   永康房屋買賣,   北屯房屋,   后里房屋,   }

央行解禁送大禮 今年房市力拚逆轉勝？

央行解禁送大禮 今年房市力拚逆轉勝？

【文/住展雜誌】今年三月，央行除降息外，又意外宣布解除選擇性信用管制措施，堪稱是送給不動產業者最好的春節禮物。到了今年五月，「小英」蔡英文總統走馬上任，業者期盼新政府對房市態度轉為友善，在利多連發之下，今年房市是否會從谷底彈升呢…… 央行於三月間召開理監事會議，原本外界預期央行只會宣布降息，孰料央行除了降息外，竟解除選擇性信用管制措施，大台北各行政區房市通通解禁，令各界跌破眼鏡。 中央部會不只央行救房市，連金管會也陸續鬆綁管制。金管會正在研議，欲調降金融機構的房貸風險權數，預計將依自用、非自用二項房貸產品降低權數。若方案通過，意味金融機構可以釋放更多資金至房市，為房市注入活水。 當然，最重要的首推新總統蔡英文上台。俗話說新人新氣象，蔡英文在大選之前絕口不提打房，且提出幾項擴張不動產產業計畫，例如大規模都市更新、社會住宅等方案。根據民進黨部的方案顯示，台灣光是都更的重建商機高達十兆元；若分二十年推動全國大都更計畫，每年都更產值就高達五千億，規模十分龐大。 打房已退場　房市現轉機 「小英」蔡英文選前的作為，讓許多不動產業者認為小英就任後不會再打房，並期盼小英上台後，對不動產業能夠更加「友善」，使房市得以平和發展。今年房市在消息面如此多變的環境下，到底是好是壞？能不能上演一重絕地大反攻呢？ 大陸建設董事長張良吉認為，央行解除選擇性信用管制，對市場信心具有振奮的作用，雖然豪宅貸款成數限制仍在，但貸款成數對豪宅客層影響不大。從央行政策鬆綁的角度來看，對市場有正面發展。 張良吉預期，央行解禁有助於買方的購屋信心，今年房市可望出現回溫訊號，豪宅市場也會受惠；惟豪宅市場成交量能夠回升幾成？這就得交由市場決定了。 另一個問題是，今、明兩年台北市豪宅指標大案陸續登場，例如「琢白」、「和平大苑」、「陶朱隱園」、「興雅BCF案」、「ONE PARK」（原「信義聯勤」）等案，是否會因房市解禁而讓成交價衝破一坪三百萬的『彭總裁防線』？ 張良吉幽默地說：『房價一坪要突破三百萬是不太可能，因為彭總裁任期還很長嘛！』言下之意，似乎暗指不動產業者為尊重彭總裁，現在檯面上的豪宅成交價都有默契般的壓在三百萬／坪以下，不願去挑動敏感神經。 央行停止打房，已為房市帶來一股暖流。資料照片 央行停止打房，已為房市帶來一股暖流。資料照片 成交量激增　價格是關鍵 長虹建設總經理李耀中態度則較保守，他認為房市解禁後短期影響有限，預計房市修正期還會持續二到三年。 房市修正期拉長的主因，一來是價格尚未達到買方滿足點，成交量出不來；二來是今年經濟展望不佳，台灣各家研究機構的經濟成長率預測值『青筍筍』，而台灣屬於淺碟經濟，高度倚靠出口，如果經濟沒有明顯好轉，勢必會拖累房市，使修正期拉長。 據住展統計資料顯示，今年三二九檔期開跑後，無論看屋組數與成交組數均大幅成長，尤其四月份最明顯，成交量快速上揚，這是否與部份業者預期不符？ 李耀中解釋，目前成交的關鍵還是在於價格，觀察近期順銷的建案，原因就在於賣方願意讓利，否則就會『卡卡的』。結論就是『價格要降比較有機會』。惟品牌業者卻陷入兩難，因為價格與品質二者魚與熊掌不可兼得，長虹還是會專注在品質上，盡力爭取客戶的青睞。 宏普建設副總游武龍則分析，四月成交量與來人量大增，是因為今年第一季基期太低，『上升並不代表回升，但意味不會更壞。』據他預測，今年房市不會更差，起碼會維持在目前水準，但會維持多久才能脫離谷底，就要看新政府的態度。 游武龍透露，以往推案較偏重客戶需求，但未來推案動態將視新政府的態度而定，推案產品、客層定位、區位都會隨政府政策調整。 長虹總經理李耀中預期，房市修正期還有二到三年。 長虹總經理李耀中預期，房市修正期還有二到三年。 新政府態度　建商都在看 為什麼業者如此在意新政府的態度？答案就是選前小英提出多項攸關不動產業的政策，若政策一一施行，可能會改寫不動產業生態，業者當然要嚴陣以待。 小英提出關於不動產政策，包括『租賃專法』、『全國大都更計畫』、『社會住宅』。另外，業者最期盼、也是最在意的事情，則是『新政府會不會救房市？』 首先，關於租賃專法的部份，立委李應元三月初曾提出『自用房屋租賃法草案』，其法案內容引發不少爭議，輿論評價兩極。 推租賃專法　包租公末日 民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群指出，立委所提的版本是個人行為，並非是民進黨的版本。民進黨版『租賃專法』由花敬群草擬，內容與立委自提版本不同，預計下半年就會送至立院。他表示，有高度信心租賃專法會在立院快速三讀，請大家拭目以待。 租賃專法若順利三讀，對建商與代銷沒什麼影響，但對包租公、包租婆而言，無疑是『世紀海嘯』！ 據本刊暸解，租賃專法可能具備要求租屋資訊強制揭露相關措施，類似現在的實價登錄一樣，將租金攤在陽光下。未來國稅局將可依公開揭露的租金資訊核實課稅，以後包租公該繳納的租金所得稅，一毛也跑不掉。雖然對包租業是重大利空，但對租屋族卻是大利多，未來房客的房租將能申報扣抵稅額，可省下不少支出〈但房屋租金也可能因而提高〉。 影響建商較深遠的，則是『全國大都更計畫』與『八年二十萬戶社會住宅』。首先，小英所提的大都更計畫雖只有初步方向，但卻頗受到建商認同。 小英衝都更　公權力介入 小英版大都更計畫與以往最大的不同，在於『公權力介入』。據蔡英文稍早談話，政府將負責都更前期規劃與住戶整合，等到住戶整合完成後，再公開招標，讓建商競標。 {ad-優質推薦： 嘉義工業地買賣,   大安區不動產,   三峽建地,   桃園電梯華廈,   潮州透天,   }

游武龍表示，對於新政府所提的大都更計畫，無論他個人或站在開發商立場，都給予百分之百支持。都更效率牛步，原因不外乎『大家都想多分一點』，當政府公權力願意介入整合，民眾信任度提高，就有利於推動都更，建商也能公開參與並取得案源。 李耀中則說，若政府主導都更前期整合，都更將變得更有效率，業者也會舉雙手贊成，這個方案可行性高。但他建議，招標的部份應包含權利變換競標，讓不同建商提出數個版本的權利變換機制，最後讓住戶評比，並讓住戶決定要給哪家建商施作，等於採用最有利標的方式。 假如都更案競標只比價，淪為價格標，那競標的建商不追求品質，一昧出低價來搶標，那麼對品牌建商反而不利，因為品牌建商並不想犧牲品質而削價競爭，最後只會選擇退出。若採價格標讓建商削價競爭，都更建案營造品質並不會太好，這點政府應該重視。 宏普副總游武龍表示，未來推案區位、產品應會與社宅作區隔化。 宏普副總游武龍表示，未來推案區位、產品應會與社宅作區隔化。 二十萬社宅　多空怎解讀？ 至於八年二十萬戶的社會住宅，則是建商較憂心的部份。李耀中解釋，大量興建社宅對建商是弊大於利，即使住宅營造的商機龐大，但在價格標設計下，能藉營造社宅獲利的建商有限、利潤亦不高。 李耀中進一步指出，現在全台空屋率高，台北市空屋率更逾百分之十，空屋去化、閒置與利用是個棘手的問題；若空屋問題未解決，政府又興建二十萬戶社宅，房屋供給量將雪上加霜。 游武龍看法則相對樂觀，他分析社宅是租的需求，與一般住宅市場買的需求截然不同。據他觀察，台灣人還是習慣買房子、有自己的家，即使長年租社宅，最終理想還是想買一間房子，所以購屋需求始終存在。 此外，更毋須擔心社宅變成貧民窟。畢竟社宅不一定是社會低端人士才會租，像現在大台北擁有許多優秀年青人，他們可能有好的工作，但因白手起家，苦於薪資收入無法負擔昂貴房價，只好承租社宅。租社宅期間正好能讓年青人存錢，等到存夠頭期款後，自然會轉化為房市買盤。 游武龍透露，即使支持興建社宅，但該規避的衝擊還是得做。未來會緊密追蹤社宅興建的區位、坪數大小等，公司推案將儘量避開，規劃出具區隔性的房型。 花敬群透露，新政府會不會救市，關鍵在房價跌幅。資料照片 花敬群透露，新政府會不會救市，關鍵在房價跌幅。資料照片 新政府救市　業者多期盼 最後一個高度重要的議題，則是『小英會不會救房市？』對此，不動產業界賦予高度期待，大多希望蔡英文上台之後，能夠提出對房市較為友善的政策，不要再打擊產業發展。 台經院院長林建甫分析，蔡英文總統高票當選，其很大一部份選票可能來自於年青族群，而年青族群對高房價相對不滿。假如蔡英文拯救房市，等同跟自家支持者唱反調，所以他預測小英不至於提出救市政策。即使要救，也不會在近一、二年。 花敬群也向本刊表示，談這個問題前，應先釐清『救產業』與『救房市』二者的不同。蔡總統所提的方案，是朝『救產業』方向走，目的在振興萎靡的建築業，而不是『救房價』。 花敬群補充說，依新政府目前規劃，較傾向讓房市自由發展，既不打房也不救市，除非『房價跌幅過大』，才可能祭出救市措施。假如房價每年跌幅在一成以內，那應該沒有緊急救市的急迫性。 整體而言，建商對於央行不再打房、以及新政府政策對房市後續影響，大多抱持著審慎樂觀的心態，希望新政府上台後能為房市帶來新氣象，更盼望有機會出現慶祝行情。這些期盼到底能不能成真？五二○後應該就有答案。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 中壢工業地買賣,   大雅建地,   桃園建地,   淡水土地,   龍潭土地,   }

財團興建社會住宅 如何杜絕業者技術性擋租？

財團興建社會住宅 如何杜絕業者技術性擋租？

【住展房屋網/台北報導】準行政院長林全日前表示，新政府上台後所興建的社會住宅將以北部為主，儘量不要動用公務預算；但會成立「社會住宅基金」，以民間、政府共同合作模式來推動。惟住展房屋網企研室認為，準閣揆的發言實是透露出，新政府沒有大舉興建社宅的魄力。 林全指出，未來興建社會住宅不要動用公務預算，更說「能少編就盡量少編」；更主張把國有土地納入社宅基金進行相關開發，在既有機制下尋找財源，讓民間、政府一起合作興建。 如此主張，顯然與總統大選前、蔡英文的發言大相逕庭。當時，國民黨與內政部屢屢質疑蔡英文8年20萬戶社會住宅是空頭支票；因為政府根本沒錢負擔，但民進黨矢口強調沒問題。沒想到，現在新政府都還沒上任，準閣揆就定調盡量不要動用公務預算興建社會住宅。如果這不是自己打臉自己，那什麼是打臉？ {ad-優質推薦： 樹林房屋買賣,   壽豐建地,   萬華不動產,   九如買屋,   民雄透天,   埔里土地網,   }

住展房屋網企研室需指出，社會住宅並非不能由民間、政府合作推動，如荷蘭、日本都有民間版社會住宅；但先決條件是－要在適合的條件與完備的法規下才能推動。 反觀台灣，先前極度想參與興建社會住宅的壽險業者，他們的目的就是為了投報率、為了謀利，這在本質上與社會住宅精神背道而馳。更何況，壽險業者主張投資興建社宅應由政府無償撥用土地，壽險業者負責蓋房子、出租，這根本是穩賺不賠的生意，放眼國際也算是「台灣奇蹟」。 在企業凡事以謀利至上的環境下，台灣民間與政府共同興建社會住宅，前途令人捏把冷汗。更令人憂心的是，壽險業者若興建社會住宅，為了確保自己的資產與穩定收益，可能會技術性篩選承租人的條件；若法規不夠完備來杜絕這類事情，那社會住宅可真成了笑話一場。 舉例來說，民間業者如果怕高齡老人身體狀況不佳，一不小心在房子內發生意外，使房子成為凶宅，抑或是擔心低收入戶無法按期繳納房租，可能就會使出技術性手段阻擋這類民眾租屋。 如果發生這類情事，而法規卻不夠完備，無法規範業者不良作為，政府面對財團又高高舉起、輕輕放下，罰一點點小錢、甚至不罰；那麼業者就將更恣意妄為，只把社會住宅出租給「低風險的民眾」，那社會住宅又所為何來？ {ad-優質推薦： 桃園買屋,   文山區電梯大樓,   蘆洲土地,   泰山工業用地,   壽豐土地開發,   }

筆記起來！為何「小房子」比「大房子」的房屋稅貴？

筆記起來！為何「小房子」比「大房子」的房屋稅貴？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】常有民眾詢問：我以前住5層樓公寓，面積比現在住的大樓還大，但是現在的大樓不但面積小，房屋稅還比舊屋貴很多，是不是核錯了？ {ad-優質推薦： 和美房屋買賣,   鹿港透天,   內湖買屋,   三重套房,   新豐廠房廠辦,   }

稅捐機關表示，房屋現值的評定，係依據各縣市不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計；建物總樓層越高，標準單價也越高，5層樓公寓，不但標準單價較低，分攤的公共設施面積也有限，房屋稅自然較少；大樓建築不但標準單價高，分攤的公共設施面積也較多，而且高樓通常有電梯設備，也要併計課稅的，所以會覺得大樓的房屋稅比較貴。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 新竹市工業廠房,   頭城店面,   烏日房屋網,   台中套房,   雲林電梯大樓,   }

聰明點！3件事搞懂你的房屋稅單

聰明點！3件事搞懂你的房屋稅單

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】五月已經過了一大半，尚未繳納房屋稅的民眾別忘了仔細檢視稅單！信義代書特別提醒大家，拿到房屋稅單除了注意繳納總金額之外，應該先搞懂房屋「使用情形」、「課稅月數」以及「自住條件」三件重要大事，再根據房屋現況誠實以對。若發現有爭議，應即刻向地方稅徵機關查詢。 一、不同用途房屋稅差很大，仔細檢視別當冤大頭 繳交房屋稅時，納稅人往往不清楚自己應稅稅率為何?簡單來說房屋稅住家自住稅率最低為1.2％，營業用最低為3％，差距2.5倍。一年相差可達數千元或達萬元以上，如果遇到錯誤，累積下來多繳的房屋稅將相當驚人。信義代書專案經理林以德提醒，拿到房屋稅單務必先看「使用情形」欄，是住家用還是營業用？是不是符合自己的真實狀況？最常見的案例就是購買一、二樓房屋做為住家用，但因為前屋主一樓登記為營業用，所以一樓的部份一直以至少3％的稅率課徵房屋稅，直到跟左右鄰居相比後發現負擔稅額有很大差距，才驚覺稅單上「使用情形」沒有修改。 {ad-優質推薦： 東港辦公室,   中正區買房子,   台北公寓,   湖口廠房廠辦,   桃園建地,   }

二、房屋稅按月課稅，買賣屋別忘互相找補 另外要注意的還有「課稅月數」欄，林以德表示：「房屋稅是持有財產稅，2016年這一期的課徵期間是從2015年的7月1日到2016年的6月30日，因是採按月課稅，所以會依持有時間長短比例來課徵。」一般而言，交屋的時候，承辦代書會依雙方持有的時間長短作稅費的找補；簡單舉例來說，若雙方在3月10日交屋，則代書會請「賣方」將前一年7月1日至當年3月10止，大約是8個月又10天的期間佔全年的比例，按前一期房屋稅額補貼應負擔的部份給「買方」，這一整年的房屋稅就全額由「買方」來繳交，所以買方如果不知道分算這筆費用，就會增加自己的房屋稅負擔。實務上各稅捐機關會依房屋稅自治條例隨課房屋稅 三、自住條件變嚴苛，持有3戶以上民眾務必檢視稅單 最後提醒，自2014年6月起房屋稅條例修改後，針對本人、配偶及未成年子女名下的房屋，針對符合相關條件選擇適用住家自住用優惠稅率1.2％僅限3戶。除了有戶數的限制外，在條件的適用上也比較嚴苛，擁有戶數超過3戶以上的民眾，建議也利用此機會再檢視一下稅單內容。 房屋稅繳稅時間到5月31日截止，若逾期繳納會產生滯納金，提醒民眾把握時間，儘快詳實繳納。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 桃園電梯華廈,   青埔土地開發,   嘉義辦公室,   民雄買屋,   新竹電梯大樓,   }

筆記起來！地下室要不要課徵房屋稅？怎麼課？

筆記起來！地下室要不要課徵房屋稅？怎麼課？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費而非營業者，免徵房屋稅。 稅捐機關並說明，各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，或其使用執照如為停車場使用，而空置未作停車使用者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。 {ad-優質推薦： 新北市電梯華廈,   員林房屋,   台東農地建地,   土城買屋賣屋,   桃園不動產,   }

如有供營業、辦公或住家使用者，營業用按其現值3％課徵，非住家非營業用按其現值2％課徵，住家用按其現值1.2％自住用或1.5％非自住用課徵。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 嘉義市西區工業用地,   店面,   屏東公寓,   新竹市電梯大樓,   石碇農地,   }

政府柿子挑軟的吃 改革自然事倍功半

政府柿子挑軟的吃 改革自然事倍功半

【住展房屋網/台北報導】最近有一項有關政府推行的優先順序，針對房市相關改革政策的民意調查；而結果顯示，相對多數近五成認為最優先該推的是都市更新，社宅22%次之，管理租屋黑市16%排第三，增加房產持有稅則只有11%不到。另外，希望優先拼經濟的比重更遠遠超過優先拼打房的28%。 不僅如此，房市政策的選項命題也有待商確之處。在地震威脅仍揮之不去的情況下，現在這種如花敬群所稱像『中樂透彩』的假都更真重建，會受民眾青睞，一點也不意外。 相較之下，在房屋自有率超過八成，把房子當財貨，而非民生必需品的台灣，社宅及改革租市的支持度肯定不高；但這不代表不需優先做。更弔詭的是，持續增加房產稅這一項，改成白話文就是全民加稅。而說到加稅，有誰會支持？ 然弔詭的地方在於，如果沒有好的租政府柿子挑軟的吃 改革自然事倍功半稅制度做後盾。那就算拼了經濟，成果也是被少數人拿去；過去政府的確在拼經濟，GDP成長速度雖然不比往年，但多半還是正值，民眾卻依然阮囊羞澀，原因就在此。所以租稅不改行嗎？ {ad-優質推薦： 桃園買屋,   嘉義房屋買賣,   虎尾電梯華廈,   大安區房屋買賣,   桃園工業地買賣,   }

但不幸的是，政府這一改下去，比沒有改還糟糕；因為方法用錯，不但沒有效果，反而變成全民加稅。 住展房屋網企研室認為，不可否認，過去持有及交易利得稅制度都有問題，導致持有稅偏低，交易房產賺大錢，卻繳很少的稅，因此改成房地合一實價課交易所得稅，持有稅基偏離市價太多的情況也做檢討。 只不過，新實施的房地合一制仍有漏洞，如地政士公會榮譽理事長王進祥所指的，自然人最高課45%，公司法人卻只需課最高17%等等。另外，持有稅更只改半套，如台北市之前只片面調高103年7月後取得使照的新建物構造單價；更別說是有名無實的囤房稅，根本就是柿子挑軟的吃，沒真正打中要害。 住展房屋網企研室曾多次分析，房產持有稅不僅問題出在稅基扭曲，還有囤屋者成本仍太低。然而雙張信心滿滿共推的囤房稅；後來卻一路退縮，最後竟是家戶第四戶以上才算數，這樣哪打得到囤房、炒房族？試試看，該調查中的調漲增加持有稅選項如改為『加徵空屋空地稅』或『加重囤房稅』，支持度肯定大增！ 不可否認地，高房價是近年民怨累積爆發的重要源頭之一。但也促成各項房市相關改革；如今政府似乎根本無心真改革，還是投鼠忌器，或者根本自己就是既得利益共生結構之一？總之，還是柿子挑軟的吃，而且方法用錯，改革當然事倍功半！ {ad-優質推薦： 九如買屋,   桃園廠房廠辦,   永康房屋買賣,   台北商辦大樓,   古坑買賣農地,   }

建商：土增稅漲更凶 買房更困難

建商：土增稅漲更凶 買房更困難
中國時報【洪榮志╱台南報導】 台南市繼今年土地增值稅調高3成後，明年的房屋稅平均又要調漲1.2倍，讓老百姓及建商都大喊吃不消。台南市不動產開發商業同業公會榮譽理事長施宏圖認為，對房地產市場來說，房屋稅調漲的衝擊相對比較小；土增稅調漲的影響更大。 施宏圖分析，房屋稅係以房屋標準單價、路段率及適用的稅率來計算課稅現值，除非是造價相當高的超高層大樓或豪宅，如：台北101大樓或高雄85大樓等超過30層以上的高級大樓，否則房屋標準單價調漲2成左右，房屋稅僅平均增加4、5000元，多數都還在可容忍範圍內。 {ad-優質推薦： 大同區套房,   龍潭房屋買賣,   中正區電梯華廈,   桃園公寓,   八德建地,   } 不過，近幾年土增稅的飆漲，卻讓建商及地主苦不堪言。尤其，政府似乎「柿子專挑軟的吃」，針對課得到稅的土地窮追猛打，對課不到稅的土地輕輕放過，課稅標準簡直「黑箱作業」，同區段小街道內的土地漲得比大馬路旁凶，讓建商及地主根本無所適從。 施宏圖說，土增稅飆漲，建商的利潤固然被壓縮，但也可能轉嫁到購屋民眾的身上，大幅拉抬房價，讓經濟能力較不佳的年輕人或首購族「買不起房子」，恐怕也會衍生出「居住正義」的問題，甚至進一步形成社會問題，值得政府深思。 {ad-優質推薦： 台中南區電梯大樓,   苑裡休閒農地,   鹿港透天,   三峽房屋網,   蘆洲公寓,   }

調查：逾半不想購屋 資產配置現金當道

調查：逾半不想購屋 資產配置現金當道
（中央社記者韋樞台北29日電）房仲在新政府上任後進行網路調查，結果發現，下半年無購屋意願者仍有逾半的55%，且資產配置的首選仍有62%的受訪者決定「現金存款」，顯然景氣萬變下，民眾寧可保守以對。 總統蔡英文就職典禮後，台灣正式進入第三次政權輪替，全國不動產網路調查後發現，下半年無購屋意願者仍有 55%之多。全國不動產企研室主任張(水靜)勻分析，下半年沒有購屋計畫的受訪者不買房的主因是「經濟前景不明」以及「薪水太少或工作不穩定」。 無購屋意願者中超過七成的認為直到明年底前都不是購屋好時機；但長期而言，多數人仍不會選擇「以租代買」，仍希望有自己的房子。張(水靜)勻指出，顯然受訪者現階段還是觀望保守以對。 調查發現，新政府還未發布具體的房市政策，加上國內外景氣瞬息萬變，消費者日趨保守，資產配置首選以「現金存款」高居 61.9%，其次是「國內不動產」占 20.1%，顯示民眾認為現階段「現金為王，不動產為輔，以保本為主」，海外不動產僅占1.6%居末。 {ad-優質推薦： 新埔重劃區土地,   新營農舍,   屏東套房,   基隆透天店面,   淡水土地,   } 張(水靜)勻指出，較值得安慰的是，下半年有購屋意願的受訪者雖然僅45%，但3月底央行取消豪宅貸款以外所有的打房措施時所做的購屋意願調查，僅30.7%的受訪者有購屋意願，兩個月至少上升了14.3個百分點，多少與擺脫政局不確定因素有關，有自住換屋需求的民眾還是願意購屋。 張(水靜)勻認為，近年經濟情勢嚴峻，今年首季全台建物買賣移轉棟數創下歷史新低紀錄，如何讓台灣經濟好轉，是新政府上任後的首要任務；蔡總統在就職演說中表明，解決經濟問題為第一要務，預期在政局穩定、景氣逐步回溫後，下半年房市交易量可望優於上半年，不過房價仍將處於盤整階段，過去現買現漲的榮景已不復見。 全國不動產 5月20日到25日進行網路問卷調查，回收732份有效問卷，在信心水準95%之下，抽樣誤差正負3.15% 1050529 {ad-優質推薦： 台南電梯大樓,   新營房屋網,   竹南電梯華廈,   潭子農地農舍買賣,   楊梅公寓,   }

還是想買房！ 520後購屋意願不降反升

還是想買房！ 520後購屋意願不降反升
新政府上任1周，根據房仲的最新調查顯示，雖然景氣不佳，經濟成長率勉強保1，但民眾的購屋意願不降反升，有45%的民眾有計畫在下半年購屋，相較於3月24日央行鬆綁房市選擇性信用管制時，還提升了14.3%，顯示新政府上任，民眾信心回升，有自住換屋需求的民眾還是願意買房。 一般來說，在政權移轉、大環境不佳之際，無論是投資或是大筆花費，大多抱持觀望態度，全國不動產企研室在5月20日至5月25日間進行網路問卷調查，以了解民眾購屋意願，調查發現，國內民眾購屋意願不降反升，下半年購屋意願提升至45%，其中有高達83%的受訪者認為欲購買的地區房價持續下修中或持平，僅有17%指出房價仍持續上揚。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，房市經過近年的多項稅制改革，明顯壓抑炒作投資風氣，追價力道轉弱，大部分的購屋族都感受到房價逐步下修的現況，顯然有降價才有可能成交，已是全民共識，利率、貸款成數反而不是交易關鍵。 調查也顯示，近7成的民眾購屋預算在新台幣千萬元以下，主要與網路問卷受訪者多為青壯年族群，購屋預算有限有關。 {ad-優質推薦： 北港辦公室,   彰化土地農地,   西屯區套房,   花蓮買屋,   大園農地,   } 調查也詢問下半年沒有購屋計畫的原因，受訪者指出不買房的主要原因有二，一是「經濟前景不明」，二是「薪水太少或工作不穩定」，其中超過7成的消費者認為明年底前都不是購屋的好時機，但長期而言，多數民眾還是不會選擇「以租代買」，仍然希望能有自己的房子。 新政府甫上任，具體的房市政策也尚未發布，調查發現，民眾資產配置的首選還是「現金存款」，占61.9%，其次是「國內不動產」，占20.1%，顯示民眾認為現階段「現金為王，不動產為輔，以保本為主」。 {ad-優質推薦： 中壢公寓,   高雄工業用地,   新店透天,   嘉義休閒農地,   苗栗農地建地,   }

房市亮點－高雄房市 楠梓機能佳 首購也瘋狂

房市亮點－高雄房市 楠梓機能佳 首購也瘋狂
工商時報【顏瑞田╱高雄報導】 高雄楠梓區的高雄大學和加工區，為這個高雄後花園，孕育大樓產品買方的持續動力，因而吸引福懋建設、京城建設、龍騰建設等一線建商陸續前進該區推案，繼續以1字頭的房價，搶攻首購族的心。 最早在高雄大學附近購地的福懋建設，在楠梓區現有的大樓建案就是「樹河堤」，福懋建設總經理涂耀斌說，在楠梓區，經濟部加工區楠梓園區屬於產業重要聚落，也因此誕生了德民商圈、以及惠民商圈，除了各種美食，包括7-11、全家超商、萊爾富超商、小北百貨、以及全聯購物中心等生活上的「好鄰居」一應俱全。 隔著益群橋連結的高雄大學，則是人文素養和教育的重鎮之一，涂耀斌指出，一座連結水岸的橋，向來是景觀文化地標，就如同英國蓋茨黑德千禧橋、西班牙畢爾包Zubizuri橋、義大利的利亞德橋、高雄美術館的願景橋，都是以白橋景觀，展現藝術與自然之美，益群橋正有此特色，成為該區房地產的特有賣點之一。 他說，根據來人以及購屋的族群分析，除了高雄大學的教職員、楠梓加工區許多電子公司的中高階主管，鄰近的仁武、大社石化工業區的工程師，也是主力客層，「可能跟樹河堤大樓建案，跨過10公尺的馬路，就是翠屏中學和小學有關」，因此許多家長特地選擇這個學區的住宅產品。 {ad-優質推薦： 板橋新板特區,   中壢別墅,   彰化農地建地,   八德電梯大樓,   屏東房訊,   } 出乎意料的另一客群則是，海軍的軍官、海總的醫師，他們看上的則是面對河流景觀第一排的優良居住環境，有自行車專用道、以及人行專用道，涂耀斌表示，有部分的客層，甚至一次就買進2戶，一戶自住，一戶提供父母居住，就近照顧。 涂耀斌說，楠梓區的大樓產品之所以能夠持續吸引首購族，或是部分首換族，主要原因之一，還是它的房價，都還壓在2字頭以內，而且，大樓產品還是以2房和3房為主力。 京城建設在益群橋的另一端，靠近高雄大學推出的「水森林」，在2014年完工之後，最近一年來，銷售也已突破70％，京城發言人周敬恆表示，首購還是目前的主力市場。 周敬恆指出，以京城「水森林」為例，2房的產品，早就出清，3房的產品，也所剩無幾，顯見在此一階段，包含車位、總價在600萬元到700萬元之間的大樓，是楠梓的重點產品。 高雄市代銷公會理事會戴嘉聖說，無論楠梓區的推案，或是其它區域的建案，最近來人比過去的平常時段，至少多出50％，假日還可能超過100％，建商也不擔心剛性需求的2房和3房產品，大家需要的是4房的買家，因為，4房屬於換屋族，而既然是已有自住房子了，因此，換屋族在看屋、以及採取購買行動方面，態度相對沒有那麼急迫。 {ad-優質推薦： 松山房屋,   新店工業地買賣,   土城房屋買賣,   內湖辦公室,   西屯區房屋,   }

典雅全套房設計 佑崧千匯孝親美墅

典雅全套房設計 佑崧千匯孝親美墅
中國時報【文╱黃繡鳳】 負利率效應席捲全球、原物料價格持續上揚、加上央行宣布鬆綁房貸管制利多，營建股後勢看俏，將帶動房地產一路上漲。 此外，央行降息連連，指數型房貸利率跟著一路下探，有錢人已悄悄布局房地產，現在正是跟隨富人思維，為房地產進場所的最佳時機。 以「佑崧層就」、「佑崧層豐」、「佑崧千境」等個案深耕在地、屢獲好評的北台中第一品牌佑崧建設，繼「佑崧逸境」圓滿銷售後，隆重推出2016年最新力作－「佑崧千匯」個案，力求創造又一高品質居住社區。 「佑崧千匯」個案地段相當優越，居新十期北屯重劃區低密度舒闊環境，鄰近50米太原路綠蔭，高速接軌74號線南北四向太原匝道，又可享受「都市之肺」－3300公頃大坑生態園區第一排純淨鮮氧。 {ad-優質推薦： 中和電梯華廈,   木柵建地,   嘉義店面,   新豐別墅,   萬華不動產,   } 其公園綠地圍繞，左擁麗園公園，右抱溪南公園，散步可達開心農場、屯區藝文中心，生活機能上有軍功、東山、中山、樹孝、樹德等5大商圈，軍功國小、東山完全中學、國立勤益科技大學、中台科技大學等優質學府，教育資源完整齊備。 「佑崧千匯」個案產品也非常完善，基地位於北屯區部子重劃區太安中街旁，占地面積1822.46坪，僅興建52戶、興建地上4層或5層透天電梯別墅。戶戶面寬4.5-6.5米，至少二至四車位。地坪24.74-57.56坪、建坪56.55-114.20坪，單純好住。 為了因應客戶需求，產品規畫多元，包括臨路和社區型，1F停車等三種主要戶型。電梯別墅部分，一戶一景濃綠大露台、頂樓空中花園、採光大側院、1F陽光孝親套房、全套房設計，滿足三代同堂居住需求。 另外，深耕北台中地區的佑崧營建，嚴格的施工品質備受客戶肯定，包括樓板灌漿後鋪上PP版保溼，無漏水疑慮。另外其特殊的止水帶工法，也能避免龜裂，讓住戶住得更安心。 採先建後售的「佑崧千匯」個案，目前已完美落成，典雅的建築外觀、美麗的中庭花園，更吸引換屋族進駐，一償住進幸福別墅的美夢。 {ad-優質推薦： 台中南區店面,   嘉義套房,   南崁土地,   雲林重劃區土地,   竹南建地,   }

房市亮點－新北房市 汐科商圈 大樓產品CP值高

房市亮點－新北房市 汐科商圈 大樓產品CP值高
工商時報【方明╱台北報導】 新北市汐科商圈一向是汐止區房價最高蛋黃區，幾年打房下來，區域房價下修逾1成，該商圈具交通優勢，且當地大樓房價為南港區的二分之一，公寓房價更只有三分之一，目前2房總價千萬元內大樓產品，成為當地最熱銷產品。 新北汐科商圈範圍包括大同路二段、新台五路一段、連興街，坐落於工業區內的好市多汐止店，旁邊就是北二高、中山高和環快等高速公路，經北山大橋連接南港區，聯外交通便利，周邊又有餐廳、飯店，加上遠雄U-TOWN開幕後，增加汐止購物機能。 台灣房屋汐止中興特許加盟店店長楊家松表示，汐科周遭區域行情平均每坪單價落在36萬，較整體汐止區接近30萬的均價為高，蛋黃區態勢可見一斑。 他指出，年打房下來，區域房價下修逾1成，但央行鬆綁房市管制後，近期成交量明顯提升15∼20％，仍較去年同期衰退有4成，目前當地以2房總價千萬元內大樓產品最好賣。 大樓指標個案包括「國泰社區」，2房產品單價由40出頭萬下修至37∼38萬元、總價900多萬，3房產品下滑至35∼36萬元、總價1,100∼1,200萬元，4房也下滑至33∼35萬元、總價約為1,400∼1,600萬元；「宏國大鎮」2房單價為35∼36萬元，3房則為32∼33萬元。 {ad-優質推薦： 大園土地,   汐止店面,   太保別墅,   鶯歌公寓,   霧峰廠房廠辦,   } 公寓2、3樓產品單價為28∼30萬元，總價在千萬元內可購得。 楊家松表示，大同路二段、新台五路一段一向是汐止熱門交易路段，吸引不少台北市南港、松山、內湖移居者，有購屋興趣者，也可延伸至中興商圈，目前電梯大樓單價30萬至33萬元，雖離賣場有一段距離，但比較不受人車干擾，生活品質也相對提升不少。 至於有意購置屋齡年輕管理完善社區，可供選擇的像是大同路二段上的「甲山林天廈」，去年成交價格每坪平均在40∼50萬元，今年單價已下滑至40萬元以下。 楊家松指出，若想購置的是CP值高的中古屋，同樣在大同路二段上的「宏國大鎮」也是不錯的社區，單價30來萬便得以入手，十分受到市場歡迎，搶手度高。 {ad-優質推薦： 新竹工業地買賣,   中山區不動產,   蘆竹工業地,   桃園建地,   台南市東區電梯大樓,   }

新政府上任 建商提六大建言

新政府上任 建商提六大建言
中國時報【文╱黃繡鳳】 蔡英文總統走馬上任，振興經濟和房市迫在眉睫，中部建商提出六大建言，包括檢討土地政策、吸引台商返台置產、不再打壓房市、活絡自住市場、協助成屋去化，以及振興經濟，帶動房市發展等。 去年房市景氣冷，讓建商感受到市場壓力，對於新總統上任，中部建築業者樂觀期待。 台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，建築業是台灣經濟的火車頭，房市繁榮與經濟發展息息相關。他說，為了維繫整體經濟環境，希望新政府不再打壓房市，排除人為干擾因素，房市可望加速復甦。 另外，林正昇也認為，光是從抑制房價下手，對目前的房市並無明顯效用，他建議新政府可徹底檢討土地政策。 林正昇說，房價飛漲的最大根源就在土地，土地價格飆漲，土地持有者買賣土地的收益，往往多於開發商銷售的獲利，建商購地成本高，房價自然上漲就難降，應盡快從土地政策著手，才是治本之道。 {ad-優質推薦： 竹東土地,   中壢房屋買賣,   雲林廠房廠辦,   彰化買賣農地,   屏東土地農地,   } 其他建商也對新總統提出建言。雙橡園開發副總經理魏櫂良指出，去年受到全球經濟不佳影響，國內房市冷清，消費者信心不足；但今年以來，隨著房地合一稅上路、新執政團隊出爐等，房市逐漸回溫，期待新人新政能振興經濟，帶來房市榮景。 魏櫂良說，近年來，不少台商「鮭魚返鄉」，希望在台置產，這股潮流可帶動資金流動，活絡國內經濟和房市。他認為，CNN曾報導台中市為台灣最宜居城市，新政府也可考慮研擬相關政策，吸引海外台商回流，有助於國內經濟和房市發展。 久樘開發董事長特助李晉豪表示，政策與房市的脈動息息相關，而經濟發展更是左右房市熱度的關鍵因素。站在業者立場，很期待新執政團隊可以對每個產業都懷抱同理心，而非一味的打房卻沒有配套措施，唯有讓整體經濟在穩定中求發展，才是健全房市的良好基礎。 至於銓威建設總經理曾嘉輝則認為，新政府20萬戶社會住宅的房市政策，採只租不售的方式，且有居住年限限制，屆時若年限到期，也得另外租屋或購屋，對於長期自住者來說，買房相對仍佔有較大優勢。 他表示，今年房市買氣已較去年回溫不少，市場餘屋去化有感，且自住客當道，不管是中古屋市場或是新案，受消費者肯定的建案產品，自然脫穎而出，對於房地產後勢發展，他深表樂觀。 {ad-優質推薦： 文山區房屋買賣,   台南電梯華廈,   沙鹿別墅,   台中工業地買賣,   新竹店面,   }

華為富士康逃離深圳的理由

華為富士康逃離深圳的理由
5月22日下午，微博上開始瘋傳一篇名為“不要讓華為跑了！”的帖子。 帖子裡稱，位於廣東省深圳市的世界第三大手機製造商華為不堪房地產價格的不斷攀升，即將把總部移到1個小時車程的東莞。 深圳陷入一片混亂。 過去29年，華為都是以“中國IT產業的中心”為自負的深圳市的代表性企業，也是納稅最多的企業。 深圳市政府方面和媒體紛紛聯繫華為詢問事情的真相。 最後，華為在25日不得不通過公司社交網絡否認總部遷移計劃，才使事情告一段落。 不過中國官方《環球時報》英文版和香港《南華早報》等媒體紛紛報導稱，“中國矽谷”深圳由於房地產價格暴增面臨嚴重的企業逃離危機。 據報導，深圳去年的房地產價格僅在一年之內就上漲23%。 中國最大互聯網企業騰訊所在的南山地區的房地產價格增幅更是達到46.2%。 在深圳可以購買130㎡房子的錢（約1000萬元人民幣）可以在臨近的廣州購買3層豪華別墅。 {ad-優質推薦： 新莊廠房廠辦,   楊梅買屋賣屋,   台南北區別墅,   嘉義電梯華廈,   士林店面,   } 據《南華早報》報導，深圳市平均月薪幾年之前只有3000元到4000元之間，現在已飆升至7631元。 但是一個月能賺4萬元的高收入家庭依然難以買到2間室的房子。 深圳的上班族要么被逼到上下班需要2個小時的城市外圍，或者乾脆打包離開到其他房價較低的城市。 隨著人才不斷流失，企業面臨用人難。 連中國IT企業中工資最高的騰訊都難以找到理想水平的員工。 企業也幾乎不可能找到擴大生產用的土地。 華為董事長任正非最近在接受新華社採訪時表示不滿：“最近住宅用房地產開發項目大幅增加，企業難以獲得擴張和發展所需的工業用地。” 結果是IT企業開始一個個離開深圳。 著名的蘋果代工企業富士康已經把深圳工廠的一部分移到內陸的重慶。 華為雖然否認總部搬遷計劃，其實已經從5，6年前開始盯上東莞的土地，去年更是在東莞買入大面積土地。 因此深圳若不拿出大規模政策優惠，華為總部搬遷到東莞只是時間問題。 中國東部浙江省和上海市的房地產價格暴增也導致大量企業不斷離開。 上海市2006年之前地區生產總值中製造業的比重達到48%，但這一比重到2016年已跌破30%。 1999年，世界最大的電商阿里巴巴將總部遷往上海，不久之後又將總部搬到了杭州。 {ad-優質推薦： 高雄房屋買賣,   安南廠房廠辦,   湖口買屋,   龍潭買房子,   林口農地,   }

探索房市景氣的「20個為什麼！」

探索房市景氣的「20個為什麼！」
最近一年，大家都在談論房市的黎明何時到來？何時看得到春燕？房價已經跌多少？還會再跌多少？ 　雖然實價登錄有揭露各地區成交物件的價格資訊，但許多人仍無法從中判斷房市何時能擺脫空頭。 　對此，我特別針對民國79年至92年這段期間，房市由多翻空的一些市場轉折變化作分析。當時房市崩盤走空，大致出現以下四大異常現象：一、銀行逾放比率曾高達11.74％；二、建商退票、倒閉，出現大量爛尾樓；三、法拍屋大量增加，處理不良債權（NPL）之資產管理公司應運而生；四、政府提供優惠房貸超過1.4兆元收拾殘局。 　時空背景轉移至今，情況變得越來越複雜，前一波13年的大空頭，政府並沒有施加任何打房措施，主要考量內需產業對整體經濟的影響，但這一波已走2年的空頭，究竟還會持續多久，仍有待追蹤觀察。 　不過，經由以下「20個為什麼！」當問題一一被排除到七至八成時，就代表著房市有機會「觸底反彈」，開始反空為多了。 {ad-優質推薦： 台中廠房廠辦,   頭城買賣農地,   苓雅區辦公室,   豐原房屋,   桃園辦公室,   } 　1.為什麼央行鬆綁房貸又降息？ 　因為央行已意識到景氣急轉直下，為避免房市萬一「硬著陸」，恐導致金融業出現系統性風險，此可解讀為央行不再打房。 　2.為什麼建商不再持續購地？ 　景氣每況愈下，原預售完工建案交屋不易，建商以出清存貨為優先，另外，當前地價過度飆漲，房價持續下跌，若貿然高價購地，不僅無利可圖，甚至可能落得血本無歸，建商儘早風險控管，就可避免餘屋滯銷與資金調度之流動性風險，而不致發生跳票倒閉的骨牌效應。 　3.為什麼市場推案量會大幅萎縮？ 　市場長期超額供給，不僅空屋逐年累積，餘屋數量也愈來愈多，若還一味大量推案，恐重蹈民國79年那一波多頭「供過於求」情況而再度壓垮房市。 　4.為什麼買賣移轉數量會驟減？ 　預期房價愈來愈低，購屋者普遍採取「停、看、聽」之觀望態度，在買氣每況愈下之情勢下，將迫使建商及屋主進一步降價，高房價也才能獲得大幅修正。 {ad-優質推薦： 花蓮別墅買賣,   苗栗不動產,   鳳山辦公室,   台南市東區辦公室,   台南買屋,   }

您相信嗎？全球房市表現最差的城市：台北

您相信嗎？全球房市表現最差的城市：台北
《彭博社》報導，根據台灣內政部資料顯示，統計自 2015 年第一季至今，台灣總體房價共下跌了 1.2%，而成交量則是大幅萎縮了 15.5%。而同時據房地產調研公司萊坊 (Knight Frank LLP) 數據顯示，統計至今年三月底為止的前 12 個月，台北是全球主要城市之中，房價表現最差的城市。 而台灣新任總統蔡英文也已於上週五 (20日) 正式走馬上任，蔡英文總統有兩項主要政見，其一是要努力拉近台灣內部的貧富差距，其二是盡力為年輕人提供「可負擔」的住宅房市。 台灣經濟研究院副研究員 Arisa Liu 在一通電話專訪上說道：「台灣房市今年第一季表現確實不太樂觀，而今年全年交易量更可能再度出現個位數的萎縮，同時價格還可能再下修 10%。」 統計自 2004 年以來，台灣房價因為受到房貸利率低廉的助益，而走了一段長達十年的超級大牛市，房價估計已向上翻了「三倍」之多。 {ad-優質推薦： 後龍高鐵建地,   新港農地,   崙背土地買賣,   新店農地,   桃園辦公室,   } 而台灣中央銀行為了打擊房市投機客，自 2010 年六月起即施行了不動產選擇性信用管制，但台灣央行已於今年三月份的理監事會議上宣布，鬆綁豪宅以外的不動產信用管制。 彭淮南總裁表示，自 2010 年六月央行實施不動產選擇性信用管制之後，已經收得不錯的成效，統計台灣 2015 年房屋移轉棟數為 29 萬棟，創下自 2002 年以來的新低水平，同時平均豪宅貸款成數，也已自管制前超過 80% 的規模，大幅降至 56.48%，是故台灣央行官方認為，三月份已是鬆綁豪宅以外不動產信用管制的適當時機。 根據房地產調研公司萊坊 (Knight Frank LLP) 數據顯示，統計自今年三月底前的 12 個月，台北房價共下跌了 7.6%，成為全球 35 大城中房價表現最差的城市；而統計自 2013 年第二季至今年第一季為止，台北每平方英尺房價亦平均下跌了 14%。 受到台灣經濟低迷的拖累，台灣房市也正出現了空前危機，4 月 29 日台灣主計總處已再度下修今年首季 GDP 成長率至 -0.84%，同時出口貿易更是呈現「連 15 黑」，正式超越金融海嘯時期連 14 黑的悲慘紀錄。 而台灣央行或許是為了刺激台灣經濟、也或許是想挽救台灣房市，台灣央行在經過 2015 年六月和十二月兩次降息之後，已再次於 2016 年三月份的理監事會議上「連三降」，再度將基準利率：重貼現率 (Discount rate) 降至 1.5%，創下 2010 年 12 月 31 日以來的新低水平，台灣央行下一次的理監事會議將在六月份時召開，市場人士估計再次降息的機會仍高。 再談到台灣的新任政府將致力為年輕人打造一個「可負擔」的住宅房市，戴德梁行 (DTZ Cushman Wakefield) 董事總經理顏炳立 (Billy Yen) 則對此憂慮地表示：「新任政府可能將不會再對台灣房市友善。」 {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   中壢買屋,   台南市北區買屋,   吉安工業用地,   澎湖農地,   }

首季全台不動產總交易額 年減近17%

首季全台不動產總交易額　年減近17%
（中央社記者韋樞台北25日電）今年首季全台不動產實價登錄全數揭露，外商房仲統計，總金額約新台幣2789億元，年減16.9%，其中土地交易784億元，年減19.1%。交易較熱絡區域集中在雙北市和台中市。 今年首季不動產實價登錄近期完全揭露，首季全台不動產(土地及建物)總交易額僅約2789億元，年減16.9%，比去年同期減少567億元。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，受到住宅買氣冷淡，房地合一上路後，土地投資獲利除需課徵土地增值稅外，亦需再繳交房地合一稅的影響，土地市場衝擊較大，土地交易年減19.1%，僅成交784億元。建物交易方面，受到去年底過戶潮影響，衰退幅度也不小，全台建物交易合計2005億元，比去年同期減少16%。 首季建物交易比較熱絡的縣市為新北市、台北市及台中市，分別累計436億元、328億元、257億元的建物交易，合計全台逾半數的建物交易集中在這三縣市。 {ad-優質推薦： 桃園休閒農地,   桃園豪宅,   草屯農牧用地,   桃園工業用地,   台中店面,   } 在商用不動產市場方面，丁玟甄指出，前三名同樣由這三縣市囊括，其中台北市以47億元居第一，新北市及台中市則各占34億元與21億元。各縣市的商用不動產交易主力略有不同，台北市以辦公大樓為大宗，新北市與台中市則分別以廠辦與店面較受歡迎。 丁玟甄說，自用型工業不動產是市場交易主流，但市場上仍不乏零星小型辦公室成交。這些辦公室近3成是規模50坪以下的小單位C級辦公室；買方偏好具有雙捷運線優勢，B級與C級辦公室較多的北市中山區，特別是松江南京站周邊，買方需求詢問度相對高，首季包括南京東路二段謙信大樓及松江路的東家大樓都有辦公室成交。 第一太平戴維斯研究部統計，首季實價登錄揭露的億元以上辦公室交易共7筆，其中最大筆交易是北市重慶南路的台企大樓7樓，總金額3億元，換算每坪單價60.6萬元；最高成交單價是在民權東路3段的時代金融廣場18樓，單坪高達94.5萬元，比去年第2季同棟16樓的辦公室交易單價84萬元，高出12%，幾乎追平前年3月民權東路航廈大樓15樓所創下的每坪95.5萬元。 丁玟甄強調，受景氣影響，今年首季末起，不少原本有購置辦公室或承租計畫的企業，均縮減辦公室坪數及預算，直接反映企業憂慮經濟前景。買氣轉弱及普遍出價保守也使得辦公室租金投報率緩步升高，第一季台北市辦公室平均租金投報率已提升到2.54%的近年新高，比去年同期增加0.21個百分點。1050525 {ad-優質推薦： 中埔房屋買賣,   中壢土地,   台中土地,   蘆竹店面,   台南市北區土地,   }

首季全台不動產總交易額 年減近17%

首季全台不動產總交易額　年減近17%
（中央社記者韋樞台北25日電）今年首季全台不動產實價登錄全數揭露，外商房仲統計，總金額約新台幣2789億元，年減16.9%，其中土地交易784億元，年減19.1%。交易較熱絡區域集中在雙北市和台中市。 今年首季不動產實價登錄近期完全揭露，首季全台不動產(土地及建物)總交易額僅約2789億元，年減16.9%，比去年同期減少567億元。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，受到住宅買氣冷淡，房地合一上路後，土地投資獲利除需課徵土地增值稅外，亦需再繳交房地合一稅的影響，土地市場衝擊較大，土地交易年減19.1%，僅成交784億元。建物交易方面，受到去年底過戶潮影響，衰退幅度也不小，全台建物交易合計2005億元，比去年同期減少16%。 首季建物交易比較熱絡的縣市為新北市、台北市及台中市，分別累計436億元、328億元、257億元的建物交易，合計全台逾半數的建物交易集中在這三縣市。 {ad-優質推薦： 台北建地,   九如不動產,   林口店面,   台南南區買屋賣屋,   內湖辦公室出售 ,   } 在商用不動產市場方面，丁玟甄指出，前三名同樣由這三縣市囊括，其中台北市以47億元居第一，新北市及台中市則各占34億元與21億元。各縣市的商用不動產交易主力略有不同，台北市以辦公大樓為大宗，新北市與台中市則分別以廠辦與店面較受歡迎。 丁玟甄說，自用型工業不動產是市場交易主流，但市場上仍不乏零星小型辦公室成交。這些辦公室近3成是規模50坪以下的小單位C級辦公室；買方偏好具有雙捷運線優勢，B級與C級辦公室較多的北市中山區，特別是松江南京站周邊，買方需求詢問度相對高，首季包括南京東路二段謙信大樓及松江路的東家大樓都有辦公室成交。 第一太平戴維斯研究部統計，首季實價登錄揭露的億元以上辦公室交易共7筆，其中最大筆交易是北市重慶南路的台企大樓7樓，總金額3億元，換算每坪單價60.6萬元；最高成交單價是在民權東路3段的時代金融廣場18樓，單坪高達94.5萬元，比去年第2季同棟16樓的辦公室交易單價84萬元，高出12%，幾乎追平前年3月民權東路航廈大樓15樓所創下的每坪95.5萬元。 丁玟甄強調，受景氣影響，今年首季末起，不少原本有購置辦公室或承租計畫的企業，均縮減辦公室坪數及預算，直接反映企業憂慮經濟前景。買氣轉弱及普遍出價保守也使得辦公室租金投報率緩步升高，第一季台北市辦公室平均租金投報率已提升到2.54%的近年新高，比去年同期增加0.21個百分點。1050525 {ad-優質推薦： 大雅工業用地,   楠梓廠房廠辦,   雲林農地,   天母房屋買賣,   嘉義市農地,   }

房市冷颼颼 建築貸款年增率74個月最差

房市冷颼颼 建築貸款年增率74個月最差
中央社記者邱柏勝台北25日電）央行公布4月消費者貸款與建築融資餘額統計，購置住宅貸款餘額年增率4.18%，較上月略回升；建築貸款餘額年增率-1.09%，創74個月以來最差表現，房市寒冬仍未離去。 根據統計，4月購置住宅貸款餘額新台幣6兆1391億元，月增158億元，貸款餘額年增率4.18%，房市下游買氣似有回溫。不過央行表示， 4月購置住宅貸款餘額增加，主因是合宜住宅一次性交屋所致，不能立即解讀為房市由谷底回升。 至於象徵房市上游的建築貸款餘額，4月底為1兆6211億元，月減38億元，年增率為-1.09%，不僅連5月負成長，創2010年2月以來最長衰退紀錄，減幅更創74個月以來最大。央行官員表示，4月建築貸款餘額連5減，主要是市場餘屋過多，建商對今年房市展望看法仍保守。 {ad-優質推薦： 台東土地買賣,   豐原不動產,   大安區透天,   桃園農地,   馬公房屋買賣,   } 此外，根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，4月底貸款餘額4807億元，較2月的4698億元成長約110億元。央行分析，青安貸款大幅增加，應與房價下跌、自住買氣回籠有關。 值得注意的是，4月全體國銀購置住宅餘額月增158億元，其中約 110億元來自於青年安心成家優惠房貸，顯見建商雖然保守看待房市，但青年首購族的自住剛性需求仍在，本波進場的多為自住客。1050525 {ad-優質推薦： 太保公寓,   大雅電梯華廈,   潮州透天,   大里農地,   台北別墅,   }

台東森之風渡假村 找金主奧援

台東森之風渡假村 找金主奧援
工商時報【陳宥臻╱台北報導】 美麗灣度假村案確定無法開發後，東部目前最大、距離沙灘僅300公尺的「森之風RUMA知本渡假村」求售，引起市場震撼！此案土地面積3.6萬坪，旅館分3區開發，規模估計100億元。土地持有人王文清無奈表示，銀行不融資，因而用標售方式找最大股東，且最好由壽險業得標。 市場人士表示，「森之風RUMA知本渡假村」開發案過去有不少陸資要買，有河南王之稱的台商王任生也曾出價過，後來沒買成才去開發花蓮艾美酒店。 負責標售的信義全球資產表示，「森之風RUMA知本渡假村」將在5月底公告標售細節，7月底決標。底價擬34億元，標售條件之一是王文清可保留3成股權，合作開發。 營建署與觀光局資料顯示，「森之風RUMA知本渡假村」土地面積3.6萬坪，包含1萬坪保育區、4,909坪道路、2,130坪停車場，以及旅館用地1萬2,469坪，另外還有4,951坪的戶外遊憩區。 {ad-優質推薦： 桃園辦公室,   新竹房屋買賣,   南屯建地,   五股別墅,   彰化工業用地,   } 王文清表示，旅館用地分為A、B、C三區，A區已經取得建造，可興建135間房，土地面積有4,000坪，B區將會開發共16間Villa，C區則是237間房，所以共是388間房。 王文清描繪「森之風RUMA知本渡假村」，要蓋頂級飯店，房間的平均室內坪數就達22坪；Villa是規畫每戶2層樓，樓地板面積達170坪，還有戶外200坪綠地，「這在台灣是絕無僅有的規模」。 高源不動產估價事務所所長陳碧源則認為，這3.6萬坪的土地價值約是7億元。王文清表示，這區塊農地1公頃就要賣2億元，整區絕不止這個價錢。 王文清整合台東土地有16年之久，他表示，環境評估時自己白紙黑字允諾度假村內要有三分之一的員工是原住民，「森之風RUMA渡假村」就是以原住民為文創基底，RUMA是原住民語「家」的意思。未來還會蓋幼稚園教育當地原住民，並且整個度假村都是小孩的遊樂場。 {ad-優質推薦： 苗栗店面,   新北市公寓,   台東房屋,   樹林工業用地,   潮州土地,   }

1.74％ 房貸利率創64個月新低

1.74％ 房貸利率創64個月新低
工商時報【呂清郎╱台北報導】 三度降息效應，中央銀行23日公布4月台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行新承作房貸利率連續10個月下滑，來到1.74％，創下2011年1月以來的64個月新低。 根據央行公布4月五大銀行新增房貸358.09億元，月增達11.32億元，房貸利率則下滑7.6個bp（1bp是0.01個百分點）至1.74％；央行官員表示，4月新房貸增加，主要自住購屋人進場，尤其桃園A7合宜住宅交屋效應。 此外，3月底房市管制鬆綁也對激勵買氣有一點影響，至於房貸利率下滑，主要就是三次降息效應，加上「青年安心成家方案」占比持續升高有關。 統計顯示，五大銀行4月的低利率「青年安心成家方案」增加133億元、占比再衝高至37.3％，高於3月的105億元、占比30.3％，因此拉低整體新增房貸的利率續降。 {ad-優質推薦： 嘉義市東區電梯大樓,   鶯歌廠房廠辦,   台中南區房屋,   蘆竹公寓,   頭份買屋賣屋,   } 根據房市反應，央行3月大鬆綁房市管制後，4月看屋人潮大增，應可提高整體買氣；央行官員指出，5月的反應會比較明顯，畢竟4月看屋增加，成交將遞延至5月，所以5月新增房貸金額如無意外，將續增加，且如果市場對房市管制鬆綁的正面解讀，後續再發酵，加上買賣雙方對價格的共識拉近，可望進一步激勵自住客出籠。 五大銀行承做房貸比重，約占全體銀行的4成左右，一向被視為房市風向球；觀察4月五銀行新房貸年增48.61億元，但台北、新北、台中、台南、高雄等五都移轉棟數年減8.5∼33.3％，僅桃園市年增20％。 央行官員強調，2月以來五大銀行新增房貸持續增加，主要因為承作「青年安心成家方案」，其中桃園4月更因為合宜住宅交屋效應，顯示買氣並沒大幅提升，投資客仍無進場跡象，續由自住客撐盤，整體房市買氣仍遠不如去年。 房價變動方面，根據信義房價指數，4月台北市上揚0.8％，新北市上揚0.4％，但與去年同期相比，台北市下滑8.5％、新北市下滑6.1％；銀行房貸主管認為，這顯示房價還是偏高，無法激發自住客全面進場，除非後續投資客又積極進場，否則要見到新房貸大增「恐怕還沒那麼快」。 {ad-優質推薦： 龍井農地建地,   潭子透天,   北屯區買屋,   桃園買屋,   台中北區電梯大樓,   }

力挺小英 三井推建案

力挺小英 三井推建案
工商時報【李麗滿、蔡惠芳╱台北報導】 任職月餘的三井不動產台灣董事長下町一朗首度公開表示，新政府政策不會影響三井加碼投資台灣決心，由於首家三井林口Outlet Park成功打響在台知名度，日本三井總部已要求加速在台商業設施包括outlet、購物中心與物流、飯店與住宅案等開發。 住宅開發案方面，將以「自用住宅」、「環保住宅」為主力，在桃園地區可望推出「買得起」的千萬房價個案。 根據三井不動產「創新2017」第二階段計畫，在亞洲市場中，東南亞及台灣將以推展住宅事業與商業設施事業為重心。 三井不動產來台進入第5年，今年林口outlet Park開幕以來，吸引逾百萬人潮。先前任職於中國區總部的下町一朗強調，台灣在亞洲相對是成熟國家與市場，GDP穩定、國民所得有一定程度，對三井不動產要發展的事業相對有機會。 相對於中國大陸可能耗費很多時間，他表示，集團要開發的事業多元、豐富，長遠來說會以中國為目標，但台灣相對就能順利許多。 {ad-優質推薦： 新店公寓,   桃園辦公室,   永康套房,   台中東區透天,   桃園別墅,   } 目前，除了已開出outlet首號店，緊接著將與台中港合作的二號店預計2∼3年開幕，規模比現有林口店大2.5倍；另外，目前在全日本積極開展的社區型購物中心lalaport，也在全台尋點，按計畫會以大台北地區為優先。 他說，台灣在亞洲區域中擁有很特殊條件，尤其北中南區剛好三個大都市，所以無論是outlet、還是lalaport購物中心都會按區域順序拓展。至於飯店部分，目前規劃以三井花園商務飯店為主力，並可望與住宅案同步進行。 他特別指出，三井不動產在日本開發的住宅案有各式系列，來台灣會優先考量30歲出頭年輕人的自住住宅需求面，價格上不會太高端；以區域來說，台北市幾乎已無空間，因此將鎖定新北市、桃園等地區，若以桃園來說，會以一千萬元總價為主力。 此外，也將致力發展環保住宅，例如具備智能型的「節能省電」住宅等都是開發重點。 {ad-優質推薦： 嘉義重劃區土地,   嘉義電梯大樓,   信義區不動產,   仁武建地,   新營透天,   }

商用不動產交易 年底回溫

商用不動產交易 年底回溫
中國時報【蔡惠芳╱台北報導】 世邦魏理仕（CBRE）發佈市場快訊指出，蔡英文總統在520就職演說中，展現出新政府明列都市更新為不動產政策的主要項目之一，預期在政府主導規劃、民間參與模式下，可為不動產市場注入活力。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，下半年政府施政方向明朗化後，部分機構投資人將積極評估投資標的，年底前商用不動產交易量可望溫和回升。 這是首家外資商仲針對蔡英文就職演說內容，對不動產市場影響進行的評論。林俊銘表示，從蔡英文就職演說和先前施政方向談話可觀察到，新政府未來的產業政策，在發展產業聚落的同時，土地供給與後續開發使用應備全面規劃，以避免炒作行為。 據世邦魏理仕研究部調查，今年第一季因自用需求而衍生的工業地產買賣，更佔土地市場交易金額55％，對業者而言，能以合理的價格承租或申購工業區土地，將有利其擬定未來的增產計畫。 {ad-優質推薦： 觀音買屋,   中正區車位買賣,   鳳山不動產,   苓雅區房屋,   新竹市賣屋,   } 在都市更新政策方面，林俊銘仕肯定新政府預計加速推動都更條例修正的決心，並將強化公辦都更、成立政府都更專責機構，以利都市更新執行。 世邦魏理仕預期，在政府主導規劃、民間參與建設的模式下，將為不動產市場注入活力，有助房市供給增加並提升居住品質與安全。 在不動產政策方面，世邦魏理仕認為，短期內不動產市場交易量將維持低檔，購買需求以自用為主，中長期內當新政府逐步提高房地持有稅、實現實價課稅的時候，買方因預期未來持有成本可能增加，在出價上將更為謹慎，部分賣方勢必調整開價，以加速獲利了結。 {ad-優質推薦： 南崁透天,   新北市房屋買賣,   五股透天,   吉安別墅,   汐止電梯大樓,   }

CBRE：商用不動產年底前回溫

CBRE：商用不動產年底前回溫
工商時報【蔡惠芳╱台北報導】 世邦魏理仕（CBRE）發布市場快訊指出，蔡英文總統在520就職演說中，展現出新政府明列都市更新為不動產政策的主要項目之一，預期在政府主導規劃、民間參與模式下，可為不動產市場注入活力。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，下半年政府施政方向明朗化後，部分機構投資人將積極評估投資標的，年底前商用不動產交易量可望溫和回升。 這是首家外資商仲針對蔡英文就職演說內容，對不動產市場影響進行的評論。林俊銘表示，從蔡英文就職演說和先前施政方向談話可觀察到，新政府未來的產業政策，在發展產業聚落的同時，土地供給與後續開發使用應備全面規劃，以避免炒作行為。 據世邦魏理仕研究部調查，今年第1季因自用需求而衍生的工業地產買賣，更占土地市場交易金額55％，對業者而言，能以合理的價格承租或申購工業區土地，將有利其擬定未來的增產計畫。 {ad-優質推薦： 斗南建地,   古坑土地,   吉安土地開發,   桃園透天,   新北市套房,   } 在都市更新政策方面，林俊銘仕肯定新政府預計加速推動都更條例修正的決心，並將強化公辦都更、成立政府都更專責機構，以利都市更新執行。 世邦魏理仕預期，在政府主導規劃、民間參與建設的模式下，將為不動產市場注入活力，有助房市供給增加並提升居住品質與安全。 在不動產政策方面，世邦魏理仕認為，短期內不動產市場交易量將維持低檔，購買需求以自用為主，中長期內當新政府逐步提高房地持有稅、實現實價課稅的時候，買方因預期未來持有成本可能增加，在出價上將更為謹慎，部分賣方勢必調整開價，以加速獲利了結。 在觀光旅遊政策方面，世邦魏理仕統計過去8年來，外籍旅客來台人次平均年成長15％，其中大陸旅客即占40％。世邦魏理仕期盼，新政府積極提升台灣旅遊品質，同時繼續推動國民旅遊，開拓其他國際市場客源，以維持觀光成長動能。 {ad-優質推薦： 台東農地,   屏東別墅,   頭屋土地分割,   淡水農地,   桃園辦公室,   }

樣品屋變藝廊 建商妙招提升來客率

樣品屋變藝廊 建商妙招提升來客率
不管景氣如何，建商賣屋動作不能停，有業者就突發奇想，將樣品屋變身藝廊，除了提供新銳畫家的展出機會，也讓建案的樣品屋多了人潮，成功創造話題，也讓來客數提高將近10%。 攝影、塗鴉品，各種藝術品展示，你以為這是畫廊嗎？走近一點看，這裡長得有點像客廳，轉個彎還有主臥室，旁邊是客房。別懷疑，這是如假包換的樣品屋，看屋兼看畫，貴婦們可是很有興趣。 看屋客：「一看就知道說，很用心在做的藝術。」 水岸第一排景觀，還有頂樓游泳池，建商要賣屋現在出奇招，找來藝術家合作，將樣品屋變身藝廊，牆上都是藝術品，鎖定有財力的投資客，魚幫水水幫魚，創造雙贏！ {ad-優質推薦： 南投農地,   新店土地網,   新化套房,   台南別墅買賣,   嘉義市西區電梯華廈,   } 建設公司經理蘇錫煌：「藝術的愛好者，剛好就是我們產品，這種類型的客群，它是兩者幾乎重疊的，以目前跟我們前期來比，甚至將近(多了)1倍的來客量。」 藝術家林軒毅：「這是我第一次嘗試這樣的方法，就是在一個豪宅裡面進行一個創作，馬上就是可以看到真正畫被掛起來(的樣子)。」 這場藝術品展覽果然吸引許多投資客的眼光，現場人潮一波接一波，成功替豪宅產品帶起話題，建商提供本土藝術家展演舞台，更希望替房市，趕走不景氣。（民視新聞鍾心怡、施孝儒新北市報導） {ad-優質推薦： 新北市電梯華廈,   佳里土地,   桃園辦公室,   桃園不動產,   龜山店面,   }

內房高價轉售地皮成風 央企做莊 大吹樓市泡沫

內房高價轉售地皮成風 央企做莊 大吹樓市泡沫
鉅亨網新聞中心 今年以來中國已誕生110幅「地王」，土地市場的瘋狂表現令人咋舌。上周，上海遠郊周浦鎮天價賣地後，當地民營房企隨即計畫將囤積多年的地皮高價轉售，原本可能爛尾的項目借勢「復活」。 《星島日報》報導，央企保利地產以接近底價3倍的超高價，投得浦東周浦住宅地，每平方米樓面價5.5萬元(人民幣，下同)。業界預期，計及建築等成本，未來售樓要7.9萬元才能保本。「上海遠郊也要賣到接近8萬元，這是甚麼概念？現在陸家嘴二手樓也就是這個價。保利把市場的預期都推得太高了。」上海一家開發商負責人楊開元說，一線城市樓價剛出現調整，土地拍賣價就迅速反彈，反映市場有很大的不確定性。 楊開元直言，現在本地民營房企已不敢拿地，只有央企、上市公司才可以「有錢任性，再貴也敢拿地。大型房企，手頭現金足，還是覺得一線城市相對安全，再貴的樓也有人要，不像三四線城市，樓價再便宜也賣不動。」 {ad-優質推薦： 台南工業用地,   三芝買屋賣屋,   台北房屋,   台北房屋買賣,   新化廠房廠辦,   } 楊開元說，浦東周浦鎮的地價已給保利推高。「有相熟的民營房企以前拿周浦的地皮，本來因為資金鏈出現問題，項目做不下去，現在則可以賣到好價。」這家房企原本要以每平方米樓面以1.6萬元甩手，現在開價2萬元以上，不怕賣不掉。 上海房地產中介居間房負責人張華認為，現在上海的樓價、地價肯定有泡沫。今天的地王未必能成為明天的樓王。他覺得「這個市場太瘋狂，泡沫太厲害，還能叫人買樓嗎？老百姓買樓是一輩子的事，要是高價買樓，套牢怎辦？」 就是在周浦鎮，當地居民說，每平方米10年前5000至6000元已可以買到很好的房子，現在是3至4萬元，無法想像過幾年要賣到8萬元那麼誇張的程度。 人人都說一線城市、熱門二線城市樓價存在泡沫，但還是有更多的人在賭樓市不會爆煲。張華也說：「股市不好，人民幣貶值，資金沒有好去處。國家也不會讓樓市泡沫破掉，因為要保銀行，不會讓銀行關門，樓市還在瘋狂地最後一擊！」 {ad-優質推薦： 中山區買屋,   善化土地買賣,   竹田廠房土地,   板橋買房子,   信義區房屋買賣,   }

降息推波助瀾 4月五大銀行購屋貸款利率創5年來新低！

降息推波助瀾 4月五大銀行購屋貸款利率創5年來新低！
由於台灣央行於3月底降息且大幅鬆綁房市控管，央行今(22)日公布的4月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款金額為358.09億元，較上月小幅增加11.32億元，而購屋貸款利率則較上月下滑0.076個百分點至1.74%，創2011年1月以來新低。 台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，在房市盤整期中，投資客減少，現在市場主流為自用和置產客，尤其在央行宣布鬆綁信用管制及降息後，遞延買氣逐步出籠，統計內部資料顯示，3、4月帶看量增溫，其中，4月帶看量較2月一口氣增加43%。 台灣房屋也進行調查，發現有39.1%民眾認為未來下半年最直接影響房市走向的是「新政府政策」，由於新政府做多心態顯著，預料因此房市最壞時代已過。 信義房屋指出，沈寂已久的房市在近期有轉好的跡象，央行對房市解禁順利帶動代銷案場的賞屋潮，不僅假日熱鬧，平日也出現難得的榮景，再加上建商在價格與付款條件上讓利，使近期市場上已開始有完銷的建案出現，樂觀預期，在新政府上任力拚經濟下，520檔期後預售巿場會有一番全新景象，預估第2季推案量將可達到千億以上。 {ad-優質推薦： 高雄土地買賣,   桃園房屋買賣,   蘆竹農地,   斗六透天,   中壢公寓,   } 永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，六都4月交易量比3月量增近10%，似有春燕要來的訊息，但觀察近期房價變化，呈現持續緩跌，部分屋主不再堅持售價，願意讓利於買方，也是促進交易量增加的關鍵因素。 據統計，6都4月建物買賣移轉棟數合計1萬4491棟，月增7.5%，但仍較去年同期衰退14.8%，房仲業者認為，5月移轉量將可較為明朗觀察到央行鬆綁房市後的氣氛。 另外，央行公布4月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為1.556%，較3月的1.583下降0.027個百分點，主要因各類新承做貸款利率下降所致。 若不含國庫借款，則4月五大銀行新承做放款加權平均利率1.685%，較3月的1.703%下降0.018個百分點。 {ad-優質推薦： 土城房屋,   嘉義市西區房屋買賣,   桃園土地農地,   屏東租屋,   鶯歌建地,   }

高鐵站區土地標售案 台中創新高桃園摃龜

高鐵站區土地標售案　台中創新高桃園摃龜
高鐵今(18)日標售桃園、台中、台南等處土地，結果台中表現最亮眼，不僅2筆全數標脫，且緊鄰車站的「中2標」更吸引2組人馬競逐，最後以新台幣9.1億元標出，換算單價51.9萬元，寫下區域新高。至於台南也標脫出1筆，且吸引3組人馬搶標，反觀桃園卻出現無人投標的情況，冷熱程度「差很大」。 　　高鐵台中站的土地，過去標脫率就筆比其他站區高，現在已有包括國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等投資，而今天的「中2標」則是由林姓自然人標下，並非建商或壽險業者。「中2標」商業區土地因緊鄰高鐵站，可說是站區核心土地，即使換算每坪單價較另一標商業區土地貴約3成，依舊吸引看好站區未來發展的投資者。 　　台南站區的1筆住宅區土地標出，標出後溢價率達30%，激勵近期偏冷的不動產市場，再加上央行3月降息又放鬆信用管制，對市場信心有正面意義，讓下週國防部眷改土地標售，增添標脫的機會。 {ad-優質推薦： 淡水廠房廠辦,   桃園工業地買賣,   深坑透天,   梧棲工業用地,   湖口農地,   } 信義全球資產認為，因為房市轉淡，建商今(105)年購地推案的心態保守，幾乎沒有見到高價搶標地的案例，使得溢價率難衝高，台中、台南高鐵土地今天的標售，已算是不錯的結果。 　　對於桃園全數流標，台灣房屋指出，主要是桃園商業區青山段440地號，雖座落地點正面對河岸景觀位置優越，且介於A18站與A19站間，但每坪底價86萬元的價格，缺乏吸引力。 　　同時，因為容積總量管制後，容積明顯較管制前少了一半，若以底標取得該土地，建商未來推案起碼每坪35萬元起跳，就現今市場而言，很難吸引民眾買單，流標結果符合市場預期。 {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   大園農地,   大園農地,   雲林農地建地,   虎尾土地,   }

哪位總統任內房價漲最多？

哪位總統任內房價漲最多？
【記者柯安聰台北報導】據住展雜誌統計，李登輝、陳水扁、馬英九等近3位總統任內北市房價變化，發現總統任內房價漲幅最大的竟不是馬英九，而是陳水扁。 若以民選2任任期計算，則漲幅第1為陳水扁總統、第2為馬英九總統，第3才是李登輝總統，任內漲幅分別為111.36%、54.12%、10.46%；若含繼任任期在內，則漲幅排名依序為陳水扁、李登輝、馬英九，漲幅分別是111.36%、60.98%、54.12%。 但若以上漲單價計算，則排行先後為馬英九總統，8年漲了30.2萬/坪（2008-2016）。其次為陳水扁總統，任內（2000-2008）北市房價漲了29.4萬/坪。李登輝任內（含繼任1990-2000）北市房價上漲價格最少，只漲了10萬/坪。 李登輝從1988年繼任總統，又擔任2次民選總統任期，至2000年520卸任，任內北市房價從16.4萬/坪漲至26.4萬/坪；雖然房價每坪僅上漲10萬，但因基期低，漲幅仍高達60.98%，相當可觀。 {ad-優質推薦： 桃園買屋,   礁溪電梯大樓,   嘉義市西區房屋,   桃園土地,   基隆租廠房,   } 住展雜誌企研室經理何世昌表示，在李登輝剛繼任的1988年，北市新成屋、預售屋平均房價僅16.4萬/坪，1989年卻大幅度飆漲到24.0萬/坪，1年房價漲幅竟高達46.3%，北市房價在這一年正式揮別1字頭，站上2字頭。如此驚人漲勢引爆無殼蝸牛運動、「萬人夜宿忠孝東路」，高房價問題更首度被寫入流行樂當中。 李登輝為緩解民怨，宣布在淡海興建1坪6萬元的國宅，加上隨後北市房價上漲趨緩，高房價民怨逐漸消退。到了1998年，政府從抑制房價轉變成救房市，當時行政院長蕭萬長陸續頒布「振興房地產方案」、「健全房地產市場措施」，成為開啟十幾年房市大多頭的基石。 陳水扁就任8年期間，房價飆漲幅度相當劇烈，北市新成屋、預售屋房價由2000年Q1的26.4萬/坪一路跳漲，期間僅遇到SARS而稍事停頓，短暫休息後又重拾上漲動能，到2008年Q1已攀升至55.8萬/坪，漲幅高達111.36%，漲幅超過1倍。 有趣的是，神準預測到2000年到2008這波房市大多頭的，正是前台北市副市長張金鴞，這段時間內從房市反轉向上到修正一一命中。 何世昌分析，陳水扁總統任期內北市各區房價呈現「無差別式上漲」的主因，一來利率大幅下滑，買房資金成本降低；二來是台灣產業發展出現瓶頸，除電子業外資金已無其他出路，越來越多資金選擇停泊在報酬穩定的房地產；三來是延續前朝救市政策，除了土增稅減半、刺激不動產交易外，祭出數波優惠房貸利率補貼更是關鍵，光是2000年8月到2001年4月，不到1年內就砸下三波、共7200億優惠房貸利息補貼，成為助漲房價與交易量的火苗。 {ad-優質推薦： 員林土地買賣,   新竹市買屋賣屋,   苑裡農地,   板橋土地,   田中不動產,   }

新政府租屋專法…房東憂

新政府租屋專法…房東憂
工商時報【方明╱台北報導】 國內租屋市場封閉，房產業者最新調查顯示，近3年雙北套房租金漲幅約12.5％∼19.3％，但有過半數房東不願讓房客將租金申報抵稅，避免增加稅賦支出。新政府上台後推動租屋專法上路，恐將衝擊現有租屋市場。 新政府正式上台，房市政策引發關注，在租屋市場方面，蔡英文選前就承諾，執政後將制定「租屋專法」，房東的房屋稅適用自用住宅稅率，租金所得也要課稅，盼活絡租屋市場。 台灣房屋智庫針對有租屋經驗的房客調查顯示，49.7％的租客以套房產品為主，31.5％為2房以上住宅；租屋條件以離工作╱學校地點近為優先考量(68.2％)，其次為交通便利(53.1％)。 以租賃市場最熱門的套房產品來看，今年第1季北市實價套房平均租金單價較104年上漲9.7％、新北上揚14.4％，若與103年同期相較，雙北租金上漲幅度分別為12.5％及19.3％。 {ad-優質推薦： 台南北區土地,   大雅買屋,   桃園休閒農地,   天母電梯大樓,   新竹廠房廠辦,   } 此外，調查也顯示，為避免增加稅賦支出，有36.6％的房東不同意讓房客將租金申報抵稅；另有18.2％房東雖同意租客申報抵稅，但卻要調漲租金；不過也有45.2％房東，願意在不調漲租金情況下，同意房客將租金申報抵稅。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房東擔心資產曝光，進而增加稅賦支出，因此設定報稅限制，房客則抱持省錢省事心態，常會受制於房東所立的規矩，導致租賃市場長期處於不透明的失衡狀態。 張旭嵐認為，因租賃市場長期不透明，加上房東對自有不動產的保護心態，對承租人背景，職業等所產生諸多出租限制等等，新政府上台後，如何將租賃交易完全透明化？並針對配合社會住宅愛心房東，釋出持有稅或是租金所得稅的優惠誘因，將是健全租賃市場的2大關鍵。 {ad-優質推薦： 台北電梯華廈,   羅東買屋賣屋,   嘉義市西區店面,   林口農地,   豐原不動產,   }

璟都生活形象館 開幕

璟都生活形象館 開幕
工商時報【江富滿】 被視為桃園市第二藝文特區的中路計畫區，在璟都生活形象館開幕後，正式點燃桃園房市熱火，桃園市長鄭文燦更允諾，會持續強化中路重劃區的公共設施，提升居住生活品質，打造桃園成為房價平穩且高生活品質的居住首選。 中路重劃區緊鄰「市府行政園區」及「司法園區」位居桃園核心地段，總開發面積約105公頃，住宅區面積56公頃，區內有一座中央公園、二座鄰里公園及六處兒童遊樂場，公共開放空間充裕，結合原有水圳提供親水遊憩空間，另規畫二處文中、二處文小用地，以因應未來進駐人口就學需求，區內主要道路為60公尺及30公尺園林道路，塑造優美都市意象。 鄭文燦指出，相較於雙北的高房價，桃園具有房價穩定的優勢，從今年3月開始，桃園的房地產指標已經開始反轉，代表大家對桃園房市的信心回溫，他強調，蔡英文總統上任後，將會全力支持桃園航空城、亞洲矽谷、桃園世貿展覽館等重大建設的推動。 {ad-優質推薦： 桃園土地,   桃園房屋買賣,   宜蘭農地,   前鎮區不動產,   鳳林休閒農地,   } 璟都生活形象館占地千坪，位於大興西路、正光路口，是中路計畫區內的地王路段，璟都建設董事長黃國明表示，選在地王路段興建品牌形象館，除了可以讓市民在假日多一個文創休閒、親子同樂的場所，館內的導覽介紹更可以讓購屋族深入了解璟都建設，從品牌故事、經營理念、建築團隊到6大服務內容及在建築工法的用心，為置產做好充分的準備，且生活館旁還有數百坪綠地，例假日並有舉辦一系列的文創親子活動，宛如桃園的華山藝文特區。 黃國明強調，美國地產大亨川普的置產主張LOCATION、LOCATION、LOCATION，在璟都的發展藍圖裡，地段早已是基本配備，璟都主張SERVICE、SERVICE、SERVICE，才是企業永續經營的關鍵。 {ad-優質推薦： 和美建地,   沙鹿建地,   梧棲農地,   永和電梯華廈,   沙鹿店面,   }

名人巷制震豪宅 頂端客層青睞

名人巷制震豪宅 頂端客層青睞
工商時報【蔡惠芳╱台北報導】 央行3月底宣布降息和鬆綁房市信用管制以來，購屋黃金期儼然再度來臨，帶動房市逐步回春，不只是中小坪數住宅吸引剛性需求進駐，百坪大戶產品也陸續拍板成交，尤其擁有建築安全結構升級版的新建豪宅，更吸引高端置產客進駐。 華孚建設自建自售，在朱崙街新落成的「華孚鈞藏」，為地上12樓、地下4層的Art-Deco建築，只有21戶雙拼的百坪住家，1層2戶，出入單純。 「鈞藏」專案副理曾詩閔表示，這棟華孚建設代表作由建築業領導品牌之一的美孚置業綜合規劃，互助營造負責營建工程，超偉工程負責結構設計，加上全棟特殊的升級版結構安全設計，因此頗受金字塔頂端的客層垂青。 值得一提的是，「鈞藏」擁有201支直徑達2公尺的地質改良基椿，深入地下26公尺，連續壁施作達80公分厚、深入地下32公尺，完全消弭土壤液化的疑慮。此外，制震規劃更採升級版，全棟共裝設44支100噸的KYB制震阻尼器，分別位在3∼12樓各個樓層，平均1個樓層多達4支，平均每1戶設置2支，如此高規格的制震系統，可減緩地震能量降低搖晃程度，結構耐震由法定5級升級到6級。 {ad-優質推薦： 永康店面,   台北辦公室,   蘆竹土地,   大園工業用地,   台東工業用地買賣,   } 另「鈞藏」全棟採SRC結構，外加柱內灌漿、與KYB制震系統相輔相成；還有當層排氣、衛浴降板、不鏽鋼子母水箱及超微能活水等設計。另外牆石材更採用成本和造價較高的特殊擴孔工法，讓外牆不因地震、颱風搖晃而墜落；管道間採鑄鐵管材，地下室水箱設備採最高等級的不鏽鋼材質，並提供德國原裝發電機設備。整體規格在在展現不凡的建築DNA。 曾詩閔表示，「鈞藏」每坪定價自155萬元起，採毛胚交屋，華孚建設在交屋時更加碼提供客戶許多頂級的建材和設備，因此3月以來吸引許多高端客層賞屋。由於朱崙街早期有很多官舍，「鈞藏」對面的「元大花園廣場」還是前副總統蕭萬長的寓所，因此治安良好，也吸引區域換屋客的青睞。 {ad-優質推薦： 虎尾工業用地,   田中買屋,   頭份市電梯華廈,   台南市東區建地,   大同區別墅,   }

震災後更重安全？ 不，低價房子最好賣！

震災後更重安全？ 不，低價房子最好賣！

【住展房屋網/台北報導】台灣發生不幸的206震災後，大家都在談房屋耐震的議題，專家多呼籲民眾買房子要精挑細選，勿買到不良建商所蓋的房子。住展房屋網企研室指出，其實民眾都暸解房子結構若有問題，就擋不住地震威脅，但諷刺的是，大多數民眾買房子最在意的還是「價格」，偏偏挑最便宜的買，而不是挑好房子買。 據住展房屋網市場調查發現，目前新成屋、預售屋市場還是以較便宜的建案比較好賣，至於標榜「制震」、「免震」或取得耐震標章的建案，因為價格較高，所以銷售率都比價位便宜的建案來得差。 在206震災發生之後，確實吸引許多老屋換新屋的需求出籠，這類購屋族現在多住在老公寓中，206震災讓他們驚覺居住安全的重要性，所以出門找新房子。然而，因新房子價格談不攏，看屋人氣並未轉化為買氣。民眾心裡雖然都知道「品質與價格往往成正比」，但買房子時卻偏偏愛挑便宜的買，顯然心裡想的是一套，做的又是另一套。 {ad-優質推薦： 大園工業地,   豐原土地,   虎尾房屋買賣,   虎尾休閒農地,   桃園買屋,   }

事實上，不只買新房子的民眾有這種矛盾心態，就連住在老房子的民眾也有類似心態。有的民眾明明知道自己住的房子已經傾斜、甚至發現建築結構有問題，但卻捨不得花錢整建補強，而是以駝鳥般的心態繼續住，較無良的就索性租給別人，賭大地震不會發生、自己的家不會倒。 這種駝鳥與撿便宜心態，就是主導房市走向的重要推手──當市場終端需求是「低價」，促使許多建商寧願選擇蓋低價案，而不注重建築品筫。當然，少數劣質建商不按法規嚴格施工，更是建築品質不良的主因。 另一方面，台灣建築法規嚴重落後，官員怠職遲遲不修法，導致民間建築問題橫生。而這些問題長年累積，最後總在大地震後才一次性爆發，政府才匆匆修法、或是提出改善方案。 如果206震災能夠喚起民眾與政府的重視，並作出大幅改變，那就是不幸中的大幸。假如震災發生，隔一段時間後大家又維持駝鳥心態，那不幸只會重覆上演。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 桃園休閒農地,   桃園買屋,   虎尾建地,   桃園房屋買賣,   嘉義市西區建地,   }

租賃專法將助漲租金？ 關鍵在所得！

租賃專法將助漲租金？ 關鍵在所得！

【住展房屋網/台北報導】近年高房價引發都會區居住難題，各方都想方設法提出策略，希望能讓在都會區求生存的民眾得以安身立命。在『人人住得起』並非人人買得起的目標下，公辦的社會住宅成為住宅政策的新顯學，然而新建社宅緩不濟急，因此包括巢運等民間團體，早已疾呼官方應將重點放在租賃市場的健全化，訂立租賃專法，改善幾乎是黑市的租賃生態，讓民眾能享有租金合理且質優的租屋環境。 但或許是租賃專法對既有的租屋市場生態衝擊過大，因此推動速度步緩如牛，直到近期朝野氣象轉變，才又再度躍上檯面。日前民進黨立委李應元終於提出《「自用房屋租賃法》草案，內容包括租賃所得納稅、無歧視條款、租金不得任意調漲等規範，以保障租屋者權益。 但該草案尚未付委，即遭批評與現實環境脫節，未來將窒礙難行；並指出將來房東們會將增加的風險與稅負轉嫁到租金上，導致租金飆漲，導致民眾不僅買不起房，連便宜租屋的小小希望都將被抹滅。 {ad-優質推薦： 竹東電梯大樓,   新竹套房,   桃園店面,   楊梅不動產,   嘉義市東區買屋,   }

不過住展房屋網企研室指出，租賃專法將助漲房租的說法，仍有待商榷。因牽動租金的最關鍵因素在於所得，倘若民眾薪資水平低，租金便難有成長空間，這也是為何台灣房價高高在上，但對照起來，租金卻十分低廉的原因。除非民眾所得明顯成長，負擔租金的能力提升，否則租金大漲的可能性甚微。 雖說法案上路確實可能出現房東轉嫁成本的情況，但若租金調漲太多，在有選擇的情況下，房客又何必單戀一枝花呢？況且現今房市展望不佳，房價已往下走，若租金漲到與背負房貸相差無幾時，民眾索性以買待租，試問租金又如何維持在高水位呢？ 當然還有人會說，蛋黃區就業機會多，租賃需求旺盛，縱使房東漲租，民眾也只能乖乖買單，況且專法上路後對房客的保障遠高於房東，許多房東乾脆將房子空著不出租，屆時市場選擇減少，租金更有成長的空間。 住展房屋網企研室認為，這樣的臆測不無道理，但官方也不是吃閒飯的，政府可用的手段相當多。比方說課徵高空屋稅迫使屋主將房屋釋出，還可與社會住宅政策結合，透過大規模社宅供給，稀釋租屋需求；透過社宅與民間租賃市場的競爭，讓租金合理化發展，因此只要官方將相關配套做好做滿，租賃專法造成房租飆升的預言恐難成真。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 桃園店面,   嘉義房屋,   公館房屋買賣,   后里農地,   青埔別墅,   }

3民選總統 扁執政房價漲最多

3民選總統 扁執政房價漲最多
工商時報【蔡惠芳╱台北報導】 520新任總統就職典禮前夕，住展雜誌公布最新調查指出，在李登輝、陳水扁、馬英九三位民選總統任內，台北市房價漲幅最凶的期間，是出現在陳水扁總統任內，令人跌破眼鏡。 當初不少人一度擔心「藍天變綠地」，但扁執政8年期間，台北市房價不跌反漲，甚至大噴出達1.11倍。 住展雜誌企研室經理何世昌昨（19）日表示，台北市房價漲最凶的時期是陳水扁任內，房價漲幅達111.36％，從每坪2字頭一路暴漲到5字頭，每坪平均大漲29.4萬元，並未出現當時外界擔心的「政黨變天、房市變天」的憂慮。 排名第二為馬英九，執政8年期間台北市房價大漲54.12％。 至於第三名，才是首位民選總統李登輝，任內房價漲幅為10.46％；若包括他1988年以副總統身份繼任總統的12年任期在內，台北市房價累計漲幅達60.98％。 {ad-優質推薦： 台北電梯華廈,   花蓮休閒農地,   平鎮農地,   永康農地,   桃園不動產,   } 若以台北市每坪單價來觀察，馬政府任內，台北市每坪大漲30.2萬元，高居第一。主要推手是馬政府宣布「遺贈稅調降至10％」、「海外資金鮭魚回流」方案，加上全球低利時代游資亂竄，推波助瀾房價從每坪5字頭一路大漲直逼至9字頭。 何世昌表示，在李登輝繼任的1988年後1年，台北市新成屋、預售屋平均房價大漲46.3％，每坪飆漲到24.0萬元，正式揮別1字頭，站上2字頭，也引爆無殼蝸牛運動、「萬人夜宿忠孝東路」；後來李登輝為緩解民怨，宣布在淡海興建一坪6萬元的國宅，但房市下跌，1998年開始從打房變成救房，行政院陸續頒布振興房地產方案、健全房地產市場措施，開啟十幾年的大多頭。 何世昌分析，接著陳水扁當選，台北市新屋房價由2000年初每坪26.4萬元，一路跳漲，雖一度因SARS而停滯，但房價重返高峰，2008年第1季攀升，漲幅高達1.11倍。 何世昌分析，陳水扁任內北市房價呈「無差別式上漲」，一來因利率溜滑梯，激增游資進場買房；二來游資無出路，轉進報酬穩定的房地產；三是延續前朝救市政策，除土增稅減半外，祭出數波優惠房貸利率補貼更是關鍵，光是2000年8月到2001年4月，1年內砸下3波、共7,200億元優惠房貸利息補貼，帶動房市價量大噴出。 2008年馬英九上任，一度面臨全球金融海嘯，在推出健全房地產市場新方案、數波優惠房貸利率補貼、遺贈稅調降及推動資金鮭魚回流後，低利帶來的游資狂潮湧入，帶動北市率先出現「各區輪流暴漲」，房價從每坪平均55.8萬元漲至86萬元；其間，一度攻頂到每坪90萬元大關。 {ad-優質推薦： 桃園透天,   八里廠房廠辦,   內湖店面,   沙鹿電梯華廈,   信義區車位買賣,   }

北市地上權市場 一句話說透透

北市地上權市場 一句話說透透

【住展房屋網/台北報導】國產署近日標售全台各地11筆地上權土地，結果共標脫4筆；其中，北市大安區、中正區兩筆地上權順利脫標。因此使業者認為，北市精華地段不敗，即使是地上權也一樣，建商對地上權後市仍具信心。但據住展房屋網企研室觀察，現在台北市地上權市場，其實一句話就能充份詮釋：「局外的灑錢想擠進來，局內的套入卻出不去。」 近年標得地上權土地的業者，所打的如意算盤，不外乎推出相對低價的地上權住宅，在高房價的環境中爭取消費者青睞。其次，地上權開發案所投入的資金相對較低，遠比買下同面積土地少很多，風險性可能沒那麼高。 {ad-優質推薦： 斗六土地,   台東土地,   安平房屋買賣,   桃園房屋,   嘉義房屋,   }

但事實是殘酷的，目前台北市大多數地上權（含使用權）住宅建案，銷售都遇到瓶頸，賣了幾年也賣不完，僅有極少數個案能夠順利賣完。 據住展房屋網企研室市調發現，台北人並非不能接受地上權住宅，而是無法接受地上權住宅的價格。目前北市地上權建案價格大約是周邊行情的7折～8折，然而買方所能接受的價格則更低；以70年地上權住宅而言，買方普遍認同的價格是周邊行情價的6折以下，若是50年地上權，則約5折。 從買、賣雙方的價格認知差距來看，至少有1成以上的落差，所以地上權住宅建案銷售狀況普遍不佳，不少建案賣都賣不掉，只能不斷找別的方法來解套，例如分割年限、轉作商旅或月子中心等等。可以說是「建商心裡苦，但建商不說」。 住展房屋網企研室指出，從北市地上權標售案不難發現，「過去曾標到地上權的建商，就不會再標第二次」，原因很簡單，因為一進廚房才知灶火熱，深刻暸解地上權住宅的困境。 但未曾標得北市地上權的建商，卻仍大膽投標，誤以為「台北人對地上權住宅接受度較高」，殊不知可能成為下一個被套牢的業者。總歸一句話：裡面的人跑不掉，外面人的卻想跑進來，真是相當尷尬。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 斗六透天,   桃園廠房廠辦,   龜山農地,   桃園房屋買賣,   楠梓工業用地,   }

一坪換一坪口號 害死大台北都更

一坪換一坪口號 害死大台北都更

【住展房屋網/台北報導】大台北都更進度牛步，迄今都更完成的老舊房屋數量極為有限。住展房屋網企研室分析，都更效率緩慢的主因，是因為實施者與屋主對「權利變換」難有共識，導致都更卡住不動，一件都更案從開始到完成，動輒要六、七年以上，根本緩不濟急。 為什麼「權利變換」總是談不攏？關鍵就在屋主不切實際，大多希望「一坪換一坪」，甚至要求「實坪換實坪」，同時建商則想要保住利潤，不肯給予過多坪數，都更案往往因此卡住。 對屋主而言，總希望舊房子換到越大的新房子，雖是人之常情，卻過度偏離實際面。從老舊房屋地目容積率，以及加上都更獎勵容積，要達到「一坪換一坪」的目標根本是極困難的任務。 俗話說「賠錢的生意沒人做」，建商辦理都更勢必要有基本的利潤，否則寧願不做；如果讓每一戶屋主通通一坪換一坪，那建商就不用賺了。許多屋主不肯花時間去搞清楚容積制度，只一昩認為「錢都被建商賺走」、「建商無良」，如果建商不肯一坪換一坪，索性不參與都更。 {ad-優質推薦： 嘉義工業地買賣,   嘉義不動產,   大里廠房廠辦,   南港辦公室,   屏東休閒農地,   }

為了迎合民意，政治人物更無視現實法令的侷限，頻頻喊出一坪換一坪的口號，如前台北市長郝龍斌先喊出一坪換一坪，現連新北市長朱立倫也主張一坪換一坪，加深民眾「都更一定可以一坪換一坪」的觀念，更是導致都更走入死胡同的敗筆之一。 朱立倫更提倡住戶自己辦理「自力都更」，更是一個不食人間煙火的說法。事實上，自力都更已行之多年，但成功數量少得可憐。 過去很多屋主不滿「建商太摳」，認為建商換給的坪數太少，於是社區住戶自行辦理都更，但自己進到廚房才知有多熱，發現即使自力都更也無法一坪換一坪，更無法實坪換回實坪。 更有甚者，住戶必需先自付營造費與各項規費，社區都更尚未辦成，社區住戶為了錢衍生爭議，官司就打成一片，所以自力都更能夠成功的社區屈指可數。 大台北都更現況，放眼全球實屬特例，屋主可以不花半毛錢，就換回全新房屋（當然，這又會出現新大樓公設比過高問題），但也因此養大屋主胃口，普遍認為毋需任何成本，舊房子就能換到新房子。 住展房屋網企研室指出，無論政治人物、或者屋主，都必需有個基本的認識：「老房子之所以能夠換回全新的房子，是因為建商將成本轉嫁到購屋者身上，成為推升高房價的元凶之一。」這問題值得大家好好思考。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 新園建地,   台中透天,   台北房屋買賣,   楠梓買屋,   青埔買屋賣屋,   }

信義大台北月指數 連續翻正 雙北房價有止跌跡象

信義大台北月指數 連續翻正　　雙北房價有止跌跡象
工商時報【方明╱台北報導】 根據信義房屋最新大台北月指數資料顯示，雙北市經歷一波低量的房市冰凍期後，近2∼3個月雙北房價月指數已連續呈現正成長，急跌的房價似乎已有落底跡象。 此外，從市場面觀察，下半年房市轉趨積極，頗有利空出盡的氣氛，預估第2季預售推案量將可達到千億以上。 信義房屋最新北市4月房價月指數為121.96，雖然年減約8.5％，但已經連續3個月未再破底，且月變動率連續3個月轉正，目前北市房價回到2013年中的水準。 新北市4月房價月指數為130.5，則是連續2個月未再破底，且月變動連續2個月轉正，不過和去年同期相比房價仍修正約6.1％，房價也大約回到2013年中的水準。 {ad-優質推薦： 員林房屋買賣,   潮州土地買賣,   新營店面,   鶯歌店面,   嘉義市東區套房,   } 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市低量跌價最嚴峻的時間已過，短期內北部地區因人氣回籠，房市交易流通性增加，雙北市房價有止跌跡象。但若拉長時間來看，房市仍處於修正的循環中，且短時間內民眾對房市看法也不會從極度保守轉為全面樂觀，預料短期房價走勢呈現以盤代跌的機率較高。 信義房屋代銷部經理楊國昌則表示，目前買方市場多以自住為主，且近日北台灣地震頻頻，增加新成屋在市場上的優勢，近期包括文山區景美的「岳泰峰範」、中和區「景泰丰」都受到首購及換屋族青睞，520後市場樂觀看待，預估第2季推案量將可達到1,064億以上。 {ad-優質推薦： 新竹市不動產,   太保別墅,   北屯公寓,   桃園房屋買賣,   中壢房屋買賣,   }

環評誤開發？ 院士錯很大！

環評誤開發？ 院士錯很大！

【住展房屋網/台北報導】經濟不振不僅是馬政府最頭痛的問題，隨著政權交接，也成為新政府上任後最嚴峻的考驗。過去經濟起飛時期，每年動輒兩位數的經濟成長率，如今已成神話，現下連保1都是艱鉅考驗，讓人不禁想問：到底是什麼原因拖垮了台灣的經濟？ 面對這樣的大哉問，每個人都有自己的一番見地，如日前中研院士朱敬一就將矛頭指向環評，表示冗長的環評過程扼殺了產業發展契機，甚至嘲諷台積電應該由文化部主管。因等到環評過關後，原本的新穎科技已成老舊技術。然而這樣的說法，住展房屋網企研室認為有失偏頗。 在過去一味追求經濟發展的時代，我國輕忽產業開發對環境的影響，造成國土遭嚴重汙染與破壞，甚至使開發案周遭居民生活品質長期惡劣。這種錢讓大企業賺走，負面效應由在地民眾承擔的荒唐現象，在民國70年代末期遭到強烈反彈。正因如此，後來才引進環境評估，並在評估過程中加入公民參與程序，避免企業『爽自己、苦在地』的情事一再發生。 {ad-優質推薦： 苓雅區電梯華廈,   台北建地,   岡山別墅,   新竹不動產,   澎湖旱地,   }

因此朱院士將問題歸咎於環評，實乃導果為因！倘若沒有企業先前的以鄰為壑，又怎會有相對嚴格的環評規範呢？住展房屋網企研室認為，若希望環評能從簡，應該做的是從根本上讓企業盡可能降低負面外部效果，而非反過頭來指責環評。 其次，朱院士批評環評常無視《環境影響評估法》13條的期限規範環評審查需在接案後60天內做成結論，不時以補件依環評法13-1條規範，補件後時程重新計算手段拖延環評，把環評從兩個月拖成兩、三年。 但這其實也是開發源頭自己的問題，為何不能將資料一次到位呢？自己丟三落四，卻反過來指責別人把關太嚴，這樣的行為未免太過三寶！況且許多案例都指出，並非環評刻意刁難，而是開發商常常為了降低開發變數、規避相關責任，不願提供完整資料；直到環評過不了，才以擠牙膏的方式補足資料，因此將所有責任都推給環評，著實不太厚道。 當然環評冗長確實有其不合理之處，但住展房屋網企研室認為，站在國土永續經營的角度，環評嚴謹一點是好的。畢竟為了經濟搞得『國在山河破』，屆時縱然有錢，也無法在惡劣環境下居住下去，如此豈非本末倒置，得不償失？ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 台北不動產,   中壢工業廠房,   泰山透天,   板橋透天,   南屯廠房廠辦,   }

桃園鐵路地下化520後複審並送國發會

桃園鐵路地下化520後複審並送國發會

撰文／胡瑋濱　編輯／吳苡辰　圖片／胡瑋濱攝 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市長鄭文燦2016年5月19日表示，交通部因為中央政府政黨輪替，曾暫停審查市府提出鐵路地下化的可行性報告，但經市府積極爭取與協調後，才繼續審查。初、複審階段主要審查工程技術及介面等事項，目前已完成初審，將會在520後繼續複審並送國發會審議，市府對於審議過關有信心。 鄭文燦指出，鐵路地下化的財務不應只考慮自償率和票價，也必須考量都市發展與縫合的效益，包括讓桃園與中壢都市融合、前後站打通、以及場站開發效益，都應一併納入考量，衡量鐵路地下化的效益，其財務是正向的。 {ad-優質推薦： 大雅房屋,   台北房屋網,   內湖房屋買賣,   新竹辦公室,   南屯區廠房廠辦,   }

鄭文燦提到，台北、新北、新竹、台南及高雄都採鐵路地下化，前縣長朱立倫當年主張高架化，是配合鐵路周邊60米園林大道計畫，讓住宅區與鐵路不會互相衝突，但這項方案要拆遷4,000戶，推動上有窒礙難行之處，園林大道及相關的都市計畫也都取消。在吳志揚前縣長時期，面對高架化臨接住宅區的問題，高架化計畫仍然無法推動，造成鐵路高架化，在他上任之前，即已延宕50個月的情況。 鄭文燦認為，鐵路立體化包含高架化與地下化，因此鐵路地下化屬於高架化的變更方案，不應適用新訂的要點，而應以「專案協商」，比照台南、高雄以舊制處理，縮短時程及協調合理的經費分擔。他並已向準交通部長賀陳旦表達市府態度，應不會陷入作業要點的爭議。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 宜蘭買賣農地,   彰化休閒農地,   汐止公寓,   中壢電梯大樓,   三重透天,   }

【週報】柯P房市3招 張金鶚這麼說

【週報】柯P房市3招 張金鶚這麼說

撰文／胡瑋濱　編輯／吳苡辰　圖片／胡瑋濱攝 台北市房價不斷挑戰「彭淮南防線」，圖為指標建案陶朱隱園基地。 台北市房價不斷挑戰「彭淮南防線」，圖為指標建案陶朱隱園基地。 力推5萬戶社會住宅、加速公辦都更、擴大租屋租金補貼，台北市長柯文哲積極兌現選舉支票，百日維新魄力贏得不少好評，但日前公布第一波只租不售聯開宅，竟引起原住戶抗議；體檢柯P房市處女秀，學者暨台北市前副市長張金鶚有感而發道：「落實政策應更Smoothly平順！」 柯語1：高房價就像腫瘤 「天龍國」非浪得虛名，房價所得比高達14.6倍，等於不吃不喝14.6年才能擺脫無殼蝸牛命運，面對高不可攀房價，外科醫師出身的市長柯文哲曾說，高房價就像腫瘤，「很大的時不能一下子割掉，需先化療、電療讓腫瘤縮小，之後再切除。」指示打房過猛恐釀房市崩盤，對社會經濟衝擊過大，須謹慎處理。 柯語2：只租不售 買不起至少住得起 習慣用「數字」說話的柯P，透過統計研究發現，一旦公共住宅存量可達5%，就具有價格破壞效果，可進而抑制房價；上任後，他先全面清查公有土地，興建「只租不賣」公共住宅，配合大規模都市更新，加上租金補貼，讓年輕人即使買不起，也要至少住得起。 信義計畫區高樓林立，是台北市核心蛋黃區。 信義計畫區高樓林立，是台北市核心蛋黃區。 北市現有國有非公用建築用地共198公頃，加上低度利用土地，以每公頃500戶概算，只需拿出100公頃公有土地就能興建5萬戶公宅，初估成本，以房屋壽命50年計，每坪每月只需攤還500元，換算成租金，單人房12坪月租金約6000元、家庭房25坪月租金約12500元，至於弱勢家戶則可另編列補貼預算。 新店捷運聯開宅美河市爭議不斷，商場至今仍無法運作。 新店捷運聯開宅美河市爭議不斷，商場至今仍無法運作。 住戶反彈 平順落實做了再說 整理柯P房市政策，可分為下列3面向： 做法1：推出5萬戶社會住宅 3月初率先釋出570戶連開宅作為公共住宅，設定首年租金為市價85折，未來也將帶入公辦托育、托老等社福規劃，結合社區營造理念，使公共住宅更有「家」的感覺。 年輕人支持 聯開宅住戶抗議 柯P大張旗鼓著手推動社會住宅，獲得不少年輕人支持，卻也引起聯開宅住戶強烈反彈，擔心影響房價，擔任台北橋站聯開宅管委會的房仲陳碧瑤出面抗議，引發「婉君」激烈論戰。 {ad-優質推薦： 台中電梯華廈,   新竹公寓,   沙鹿別墅,   潮洲別墅,   前金區透天,   }

專家：不影響房價 對此，看在「過來人」張金鶚眼中，直言台灣貧富差距日益懸殊，如何拆去民眾心中「公益」vs.「自利」 的那堵高牆，考驗執政者智慧，話鋒一轉，不忘強調：「社會住宅過去一直是北市府的既定政策，包擴萬隆、行天宮聯開宅租金甚至還是市價7折，也沒引起這麼大爭議。」 永慶代銷處處長何彥煒認為，社會宅以出租為主，出租客與購買客大不同，頂多租金價格受影響，並不影響原有房屋價值，他提醒應往好處思考，畢竟房子最怕沒人住，有人氣也能促進整體管理、經營，朝更好的方向改進。 柯文哲推動只租不售社會住宅，JR捷座租金為市價8折。 柯文哲推動只租不售社會住宅，JR捷座租金為市價8折。 做法2：加速公辦都更 最新規劃包括大同區蘭州及斯文里整宅、萬華南機場整宅都將納入22處公辦都更，另將已併校的明倫、忠義國小校興建中繼住宅，並啟動「1357」計畫，1年內完成都市計畫變更並動工，第3年中繼宅完工，第5年發動都更基地改建，第7年中繼住宅可轉型為公共住宅出租。 何彥煒認為，無論是公辦都更或自辦都更，對整體市容助益大，外界應樂觀其成。 做法3：擴大租金租屋補貼 經審查合格者，每戶每月可補助1500元、最長12個月，共計18000元，目前編算1500戶租金補貼、共計2700萬元預算。政治大學地政系教授徐世榮認為，租金補貼治標不治本，健全租屋法令與制度才是關鍵，政府應朝立法方向努力。 {ad-優質推薦： 草屯廠房土地,   土城電梯大樓,   八德房屋網,   桃園套房,   桃園電梯大樓,   }

天吶！真的假的？ 北市實坪價不輸東京

天吶！真的假的？ 北市實坪價不輸東京

【文/住展雜誌】台北市房價高，是眾人皆知的事，但令人意外的是，台北市實坪價竟然比日本東京還高，消息一出讓各界詫異。而實坪價偏高被忽略的原因，可能就出在公設比上…… 台北市、日本東京，到底哪一個城市房價最高？從表面數據來看，日本東京各區行情價大致約落在一百二十萬／坪至一百八十萬／坪之間，平均價格可能在一百五十萬／坪附近。 另根據住展雜誌統計，去年台北市前三季新成屋、預售屋平均房價，台北市新成屋、預售屋平均成交行情為八九點八萬／坪。乍看之下，東京房價遠比台北市還貴，但實際上 公設比因素　房價被低估 由於台灣房價計算基準，是含公設與附屬建物，若是比照日本，扣除公設、附屬建物，只計算主建物的面積，則台灣房價遠比想像中還高，尤其公設比較高的大台北地區，實坪價更高。 據住展雜誌統計，二○一五年台北市新成屋、預售屋平均公設比達三四點二％，為歷史次高水位。新北市則持續升高，來到三一點八％，再創歷史新高。 雖然台北市近來新建案平均公設比略降，但民眾感受應不明顯；再者，去年首次公開的一百多個建案當中，有五個建案公設比逾四十％以上，只有二個建案公設比低於三十％以下。若想在台北市買到低公設比的新房子，其實並不容易。 新北市新成屋、預售屋平均公設比比台北市稍好，公設比在三十％以下的建案還約有三十個左右。不過這三十個低公設比新建案，大多數是華廈；若以公寓、華廈的公設比水準來看，這些建案公設比依然偏高。 {ad-優質推薦： 花蓮工業不動產,   台東土地農地,   吉安農地農舍買賣,   台中公寓,   台南東區房屋,   }

換算實坪價　真相好驚人 去年前三季，台北市新成屋、預售屋平均成交行情為八九點八萬／坪，若扣掉公設比與十五％的附屬建物坪數，則每買一百坪房子，平均約有四九點二是虛坪，實坪價高達一七六點八萬／坪，比日本東京平均房價來得貴。 以台北市最貴的大安區來算，大安區去年新建案平均房價為一三三萬／坪、平均公設比為三五點七％，若扣除公設比與約十五％附屬建物，則實坪價為二六九點八萬／坪，令人咋舌。央行總裁彭淮南前年說的確實沒錯，若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低。 新北市也不遑多讓，去年前三季新建案平均成交行情為四二點五萬／坪，扣掉公設與約十五％的附屬建物坪數，實坪價高達八二點七萬／坪。 低公設大樓　越低越好賣 在世界各國中，房屋坪數多以室內實際坪數作計算標準，僅有中國、香港與台灣可含公設。因此，兩岸三地房價真有被低估的狀況，若計算實坪價都相當驚人。 因高公設比已經成為常態，所以低公設建案特別受到購屋族喜愛。據住展雜誌觀察發現，公設比在三十三％以下的建案，買方接受意願度最高；若是公設比超過四十％以上，則買方購買意願度大幅下滑。意味著現在買方精打細算，偏好低公設建案！ 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 後龍高鐵建地,   花蓮買屋賣屋,   嘉義市西區房屋,   桃園透天,   中壢廠房廠辦,   }